Чем мы рискуем и можно ли так делать сделку?

Question

1). Налоги с продажи дома. Есть частный дом, который ранее находился в собственности у моего отца и матери 10 лет по 1/2 доли на каждого. Я только был прописан в этом доме. После смерти моего отца я вступил в наследство. Теперь мы с мамой в общей долевой собственности, я владею 1/4 долей, мама 3/4 долей. Мы нашли покупателя на этот дом за 4 100 000 рублей. Из них у мамы 3/4 - 3 075 000 рублей. У меня 1/4 - 1 025 000 рублей. Какие налоги мы заплатим с продажи дома? Я на данный момент владею домом менее 3 лет. Я слышал, что есть налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей. Этот вычет распространяется на каждого владельца дома в отдельности (то есть вычет в 1 миллион рублей могут получить все владельцы при уплате налогов) или же 1 000 000 рублей это вычет на весь дом? 2). Продажа дома в ипотеку. Появился покупатель на дом в ипотеку. Но, проблема в том, что у покупателя нет первоначального взноса. Покупатели обратились к риэлтору, он им помог одобрить ипотеку и предлагает нам такой вариант продажи дома: Стоимость дома 4 100 000 рублей. Они хотят завысить цену на 500 000 рублей. Дадут нам задаток в размере 100 000 рублей (будет составлен предварительный договор купли-продажи - сумма продажи дома 4 600 000 руб, а также расписка, что мы приняли 100 000 рублей в качестве задатка). Далее при составлении основного договора купли-продажи будет составлена расписка, где будет указана, что мы приняли от покупателя 500 000 рублей в качестве первоначального взноса). Как пояснил риэлтор - это нормальная практика, сейчас так делают и банк это разрешает. Когда нет денег на первоначальный взнос, то делается вот такая расписка. Банк её принимает и даёт ипотеку. Риэлтор говорит, что эта расписка будет показана банку и затем при нас же её порвут. Чем мы рискуем и можно ли так делать сделку?

Юлия Павлюк · Answer

Здравствуйте! Я на данный момент владею домом менее 3 лет. Григорий Мама налог не платит, так как владеет имуществом более предельного срока владения. Вы обязаны заплатить доход с полученного дохода, если со дня смерти отца прошло менее 3 лет. У меня 1/4 — 1 025 000 рублей. Григорий При таком доходе налог вы можете заплатить с суммы сверх 250 тыс. руб., где 250 — это размер налогового вычета (1/4 от максимального вычета в 1 млн. руб.) Статья 220. Имущественные налоговые вычеты 1) имущественный налоговый вычет предоставляется: в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей; Есть второй вариант. Если родители имущество покупали, вы вправе зачесть расходы, приходящиеся на отца пропорционально своей доле, и заплатить налог с разницы. 2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества. Если при получении налогоплательщиком имущества в порядке наследования или дарения налог в соответствии с пунктами 18 и 18.1 статьи 217 настоящего Кодекса не взимается, при налогообложении доходов, полученных при продаже такого имущества, учитываются также документально подтвержденные расходы наследодателя (дарителя) на приобретение этого имущества, если такие расходы не учитывались наследодателем (дарителем) в целях налогообложения, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи.

Евгений Каргапольцев · Answer

Здравствуйте, Григорий. Ваша мама освобождена от налогооблажения своих долей в соответствии с п.17.1 ст.217 НК РФ, так как для нее истек минимальный срок владения, который начал течь с даты гос.регистрации права на ее первую долю (1/2), увеличение ее доли на срок владения не влияет и отдельно для доли, которую она унаследовала, не рассчитывается. Вы же вправе уменьшить свою налоговую базу на налоговый вычет, предусмотренный пп.1 п.2 ст.220 НК РФ. При этом он будет пропорционален Вашей доле., то есть 1/4 от 1 млн. рублей. Вы можете совсем избавить себя от налоговых обязанностей В соответствии со ст.248 ГК РФ Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними. Указанное применяется в равной мере и при распоряжении имуществом, находящимся в общей долевой собственности. То есть в договоре купли-продажи может быть предусмотрено, что деньги в полном объеме выплачиваются Вашей маме, а не Вам. В этом случае у Вас нет налогооблагаемого дохода, соответственно и нет налоговых обязанностей.