Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Не будет ли объединение помещений причиной отказа в удовлетворении исковых требований?
Участник долевого строительства приобрёл 2 помещения с целью их объединения в одно. После приемки была проведена перепланировка помещения 1 и объединение с помещением 2 в результате чего объекты ДДУ прекратили своё существование, а появился иной объект с иными техническими характеристиками (другой кадастровый номер). После оформления объединения помещений в помещении 2 обнаружились недостатки, а гарантийный срок от застройщика ещё не истёк… Может ли участник требовать устранения недостатков или иных законных требований от застройщика? Возможно ли будет обратиться в суд в случае отказа застройщика выполнить требования? Не будет ли объединение помещений причиной отказа в удовлетворении исковых требований?
Здравствуйте, Елена.
На мой взгляд, сам по себе факт перепланировки и объединения двух помещений не может быть основанием ни для отказа от исполнения гарантийных обязательств застройщика, ни для отказа в иске, если перепланировка и объединение объектов произведены законно, т.е. с соблюдением законодательства, не самовольно.
По умолчанию, «дольщик» не должен особо ничего доказывать, кроме наличия недостатков и неистечение гарантийного срока.
У Застройщика же бремя доказывания гораздо «тяжелее».
Согласно п. 7 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 01.07.2021) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» Застройщик вправе доказывать, что объект был передан надлежащего качества, а дефекты проявились из-за строительных работ, некачественно произведенных самим дольщиком или третьими лицами по его поручению.
Поэтому, полагаю, в таком деле без судебной строительно-технической экспертизы не обойтись.
Подобной судебной практики за короткое время не удалось обнаружить, довольно сложно сформулировать краткий запрос, а цена вопроса не такая, чтобы тратить часы на поиски.
Но, думаю, тут мыслится общий подход (высказываемый, например, судами о сохранении залога при «преобразовании» недвижимости (разделе или объединении земельных участков, выделении из здания отдельных помещений как объектов недвижимости)) — обязательство, связанное с вещью сохраняется, даже если вещь меняется физически и юридически.
Добрый день!
Соглашусь с уже высказанным мнением коллеги. На мой взгляд, объединение помещений не снимать с Застройщика его обязательств, предусмотренных частью 1 статьи 7 ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»:
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Другое дело, что застройщик может пытаться использовать факт объединения помещений. Например, ссылаясь на то, что недостатки возникли именно в процессе перепланировки (если они вообще могут относиться к перепланировке). Но это уже вопрос конкретных доказательств и их оформления.
По спорам о том, вызваны недостатки перепланировкой или были изначально, до передачи помещения застройщиком, нашла несколько судебных актов:
Определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 04.02.2021 по делу N 88-1324/2021
Определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 19.01.2021 по делу N 88-1141/2021
Определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 19.05.2020 N 88-7163/2020
Определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 22.04.2021 N 88-5433/2021
Определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 10.11.2020 по делу N 88-16195/2020
Из них следует, что определяющим, как правило, является экспертное заключение о наличии / отсутствии причинно-следственной связи между перепланировкой и выявленным дефектом.
Споров по делам, когда помещения были объединены, не нашла, но думаю, это может быть не столь существенно, хотя при объединении могло производится переустройство, например, инженерных сетей, снос или устройство перегородок, которые противоречат изначальным проектным решениям, что могло повлечь появление недостатка (дефекта).