Будет ли налог от продажи недвижимости по прошествию 3-х лет, если единственное жилье?

Здравствуйте.

Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества  пять лет, установленный ч.4 ст.217.1 НК РФ, это общее правило.

Что касается минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества три года, то возможно норму п.4) ч.3 ст.217.1 НК РФ  использовать если

4) в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем подпункте — жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение).

Если у Вас по факту действительно так и есть и жилье у Вас единственное, Вы сможете рассчитывать на освобождение от налога , то у супруга это не так и у него есть  еще жилье.

Перед сделкой купли-продажи дома, мы хотим заключить брачный договор, согласно которому квартира записанная на нем, остается в его собственности, а дом записанный на мне — в моем

Вполне можете заключить брачный договор на таких условиях, ст.40 СК РФ. Это Ваше законное право. Возможно это будет выход из положения.

Не думаю, что налоговый орган  сможет оспорить брачный договор или его условия в данном случае. 

Налоговики обязаны принять во внимание условия брачного договора. Если будет отказ и будет доначисление НДФЛ, то у налогоплательщика появится право обжалования в суд действий налогового органа.

Здравствуйте. Согласна с Виталием.

Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ).

Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объекта недвижимого имущества (жилого помещения в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома, доли в праве собственности на жилое помещение),

если он является единственным жилым помещением для налогоплательщика и в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов)

на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданное жилое помещение не находится иное жилое помещение (доля в праве собственности на жилое помещение) (пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ).

В Вашем случае, если бы квартира мужа не относилась к совместно нажитому имуществу, то было бы право на использование минимального предельного срока владения жилым помещением в три года.

Налоговая не будет оспаривать брачный договор.  Это Ваше право. К тому же налоговая не является стороной брачного договора, чтобы его обжаловать. Удачи

Юлия, здравствуйте!

Если квартира, про которую идет речь, была приобретена в период брака — на нее распространяется законный режим совместной собственности супругов, который действует, если иной режим (договорной) не установлен брачным договором (статья 33 Семейного кодекса Российской Федерации).

Согласно части 1 статьи 42 Семейного кодекса Российской Федерации:

 Брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности (статья 34  Семейного Кодекса), установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов.
Брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов.

Для применения применения положения об освобождении от налогообложения при продаже частного дома оптимальным вариантом будет заключить брачный договор, в котором установить, что право собственности в размере 100 процентов на частный дом приобретаете Вы; право собственности на жилое помещение (квартиру) в размере 100 процентов приобретает Ваш супруг.

При совершении данных юридических действий — положения налогового законодательства (подпункт 4 пункта 3 статьи 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации) будут соблюдены.

Возможность оспаривания данного договора, как сделки, имеется, но в силу того, что обязанность доказывания недействительности сделки лежит на истце (налоговом органе), последнему понадобится весомые доказательства, которые будут свидетельствовать о Вашей недобросовестности, как участника гражданского оборота.

Учитывая тот факт, что брачный договор подлежит нотариальному удостоверению, в процессе которого нотариус устанавливает действительное волеизъявление сторон, процедура доказывания для налогового органа усложниться вдвойне.

Таким образом, велика вероятность, что претензий со стороны налогового органа не возникнет.

Успехов Вам!

С уважением, Владислав Мозгалев

Вопрос: Какова вероятность, что данный брачный договор налоговая оспорит?

Юлия

Здравствуйте. Вам не нуджно искать судебную практику, поскольку согласно пункту 1 статьи 256 ГК РФ и пункту 1 статьи 34 СК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества. Из указанных норм прямо вытекает, что иной режим собственности может быть установлен соглашением о разделе или брачным договором и именно в соответствии с установленным режимом и будут определяться различные, в том числе и налоговые последствия распоряжения этим имуществом.

При этом я бы рекомендовал не связываться с брачным договором, поскольку он обыкновено должен быть более полным, затрагивать все или большинство аспектов имущественных отношений. В Вашем случае проще решить вопрос соглашением о разделе конкретного имущества. Соглашение о разделе общего имущества супругов, нажитого в период брака, также заключается в письменной форме и должно быть нотариально удостоверено (п. 2 ст. 38 СК РФ; п. 3 ст. 163 ГК РФ). В нем Вы указываете на конктеные объекты право собственности на которое распределяете в соответствии с достигнутой договоренностью посредством установления режима раздельной собственности на указанные объекты.

Оснований для признания недействительным такого соглашения у налоговиков не будет поскольку установление режима собственности среди супругов является их правом, определенным законом.

Отдельно также следует отметить, что помимо дома, видимо, имеется право собственности на земельный участок, который принадлежит Вам явно более пяти лет. То есть Вы можете поступить и по другому. Перенести «центр тяжести» стоимости продаваемого объекта на земельный участок с использованием соответствующей льготы по сроку владения, а дом продать за 1 млн рублей и воспользоваться вычетом, предусмотренным п. 2 ст. 220 НК РФ, согласно которому налогообложению подлежит не полная сумма полученного дохода от продажи объекта недвижимости, а сумма дохода, уменьшенная на размер имущественного налогового вычета, не превышающего в целом 1 млн рублей. Но это уже на Ваше усмотрение.