Вопрос: можно ли такой дом признать самовольной постройкой?

Question

Многоквартирный дом построен на земле ИЖС. Разрешение на строительство получено на строительство многоквартирного дома, без проекта с градостроительным планом з.у. под строительство ИЖС. Позже в администрацию поселения предоставлен проект на строительство 2-этажного дома блокированной жилой застройки. Администрацией поселения выдано разрешение на ввод 2-этажного дома блокированной жилой застройки в конце 2016 года. Перед выдачей разрешения на ввод администрация поселения своим постановлением перевела разрешённое использование з.у. с ИЖС на «жилая застройка», публичных слушаний не проводилось, изменений в градостроительный план и правил ПЗЗ не вносилось. Согласно публичной кадастровой карте участок остался ИЖС. Росреестр зарегистрировал дом, как многоквартирный. В доме 12 квартир. После получения разрешения на ввод Застройщик продавал квартиры администрации района. Росреестр сделки регистрировал, также регистрировал переход права з.у. до конца 2018 года, позже, при продаже квартир, Росреестр регистрировал только переход права на квартиры, но не на з.у. В 2017 году Застройщик пристроил к дому автономную котельную (котельная не оформлена никак, только счётчик электроснабжения)дом был введён с электрическими конвекторами, согласно проекту отопление должно было быть централизованное. 13.06.2021 архоблэнерго котельные от электричества за неуплату застройщиком электроэнергии. Застройщик построив котельные не оформлял тариф, не платил сам и жильцам счета не выставлял. 29.06.2021 арбитражным судом застройщик признан банкротом. Однако 11.05.2021 районным судом при разделении имущества между Застройщиком и супругой было вынесено решение, в котором весь з.у. остался в собственности Застройщика. Так как Росреестр предоставил выписку, что з.у. имеет разрешённое использование «жилая застройка, ижс». Согласно строительному заключению построенный дом не соответствует проекту. Согласно строительной экспертизе в доме не соблюдены требования по толщине стен, отсутствует вентиляция и гидроизоляция. Вопрос: можно ли такой дом признать самовольной постройкой?

Юлия Лапшова · Answer

Добрый день, Анастасия! Да, данный дом может быть признан самовольной постройкой на основании проведённой строительной экспертизы, несоответствия проекту, наличия котельной и иных перечисленных вами наращений. Пункт 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет самовольную постройку как жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Ольга Романова · Answer

Добрый день! Да, можно говорить о самовольной постройке и использовании упрощенного порядка регистрации жилых домов на участках для ИЖС в целях обхода получения разрешения на строительство многоквартирного жилого дома, а также торгов по предоставлению права на земельный участок. В соответствии с п 39 ст 1 ГрК РФ объект индивидуального жилищного строительства — отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Скорее всего на момент принятия решения о строительстве МКД действовал Приказ Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 г. № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков». Согласно данного приказа ВРИ для ИЖС описывается следующим образом: Размещение жилого дома (отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости); То есть возникнуть МКД на таком участке не мог, это нарушение ПЗЗ (ст 30 ГрК РФ), целевого использования участка и град регламентов в целом. Если вам нужны более подробные обоснования, то вот посмотрите статью https://www.garant.ru/ia/opini... Как видите, проводится экспертиза, чтобы указать МКД это или ИЖС. Но у вас много семей уже живет, поэтому может быть будет проще. Если есть вопросы — пишите. Всего хорошего!

Василий Шишкин · Answer

Добрый вечер, Анастасия! Главным документом определяющим что можно строить на конкретном земельном участке являются ПЗЗ поселения. Суды руководствуются прежде всего ПЗЗ, а потом остальными нормами. ГК РФ Статья 222. Самовольная постройка п.2. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее — установленные требования),....... Исходя из того, что Разрешение на строительство получено на строительство многоквартирного дома, Анастасия Позже в администрацию поселения предоставлен проект на строительство 2-этажного дома блокированной жилой застройки. Анастасия Росреестр зарегистрировал дом, как многоквартирный. В доме 12 квартир. Анастасия Перед выдачей разрешения на ввод администрация поселения своим постановлением перевела разрешённое использование з.у. с ИЖС на «жилая застройка» Анастасия признание самовольной практически невозможно, признание означает ее снос, снос возможен лишь в случае: В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Согласно строительному заключению построенный дом не соответствует проекту. Согласно строительной экспертизе в доме не соблюдены требования по толщине стен, отсутствует вентиляция и гидроизоляция Анастасия Не существенные, так как возможно их исправить. Администрация в деле, а значит лишь ПЗЗ могут вам помочь признать постройку самовольной и сносу. публичных слушаний не проводилось, изменений в градостроительный план и правил ПЗЗ не вносилось. Анастасия То есть дом построен на земельном участке не отведенном для этих целей генпланом и ПЗЗ.