Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
В каком виде организовать схему, чтобы не я лично нес риски в случае упадка стоимости недвижимости, а все участники?
Здравствуйте
У меня есть 52 человека, которые хотят скинуться по 300 тыс руб купив апартаменты на берегу моря за 15 млн руб. с целью поочередно отдыхать там в течение одной недели каждый год (в году 52 недели, получается по одной недели на каждого). Через 5 лет апартаменты будут проданы (не придется платить налог с продажи) и деньги нужно будет вернуть всем обратно с продажи.
Я выступаю организатором этой затеи и вот детали:
Каждый год приезжая в отпуск в апартаменты человек будет вносить дополнительно 30 тыс руб, на эти деньги моя задача обслуживать апартаменты (уборка, коммунальные платежи, ремонты…). Таким образом за 5 лет каждый человек помимо изначальных 300 тыс руб внесет еще 5*30=150 тыс руб. Итого 450 тыс руб. Эту сумму нужно будет вернуть каждому участнику схемы. Мой расчет на то что за 5 лет стоимость апартаментов вырастет на 50% и тогда легко будет вернуть всем по 450 тыс руб. Но что, если через 5 лет рынок недвижимости будет в упадке, и я не смогу продать эти апартаменты дороже на 50%.
Мой вопрос: в каком виде лучше организовать мои взаимоотношения с 52-мя физлицами?
Я думал про такие варианты:
1) Взять как физлицо у каждого участника по 300 тыс руб как беспроцентный заем на 5 лет. Но можно ли будет в договоре отразить нюанс, что если после продажи апартаментов денег не хватит чтобы вернуть им заем, то я верну меньше. Я так понимаю это уже будет не договор займа, а не ясно что?
2) Зарегистрировать потребительский кооператив, участники внесут по 300 тыс руб как паевые взносы, кооператив купит апартаменты. Но тут тоже не понятно как сделать, чтобы участники тоже несли риски, что если рынок недвижимости упадет, то получат меньше после продажи апартаментов.
В общем мой вопрос в каком виде организовать схему, чтобы не я лично нес риски в случае упадка стоимости недвижимости, а все участники?
Здравствуйте!
1) Взять как физлицо у каждого участника по 300 тыс руб как беспроцентный заем на 5 лет. Но можно ли будет в договоре отразить нюанс, что если после продажи апартаментов денег не хватит чтобы вернуть им заем, то я верну меньше. Я так понимаю это уже будет не договор займа, а не ясно что?
Вы правы — это уже будет не договор займа. Так как при заключении договора займа заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) , какую он брал. Условие о возврате меньшей суммы не характерно для договора займа. вернуть можно по крайней мере не меньше, а столько же, если займ беспроцентный. Либо даже большую сумму, если будут проценты.
ГК РФ Статья 807. Договор займа
1. По договору займа одна сторона (займодавец) передает или обязуется передать в собственность другой стороне (заемщику) деньги, вещи, определенные родовыми признаками, или ценные бумаги, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество полученных им вещей того же рода и качества либо таких же ценных бумаг.
Зарегистрировать потребительский кооператив, участники внесут по 300 тыс руб как паевые взносы, кооператив купит апартаменты. Но тут тоже не понятно как сделать, чтобы участники тоже несли риски, что если рынок недвижимости упадет, то получат меньше после продажи апартаментов.
Этот вариант по созданию потребительского кооператива возможен.
Вы можете создать кооператив путем объединения членами имущественных паевых взносов для Вашей деятельности в целях удовлетворения материальных и иных потребностей членов.
Пайщики потребительского кооператива несут субсидиарную ответственность по обязательствам потребительского общества в порядке, предусмотренном гражданским законодательством Российской Федерации и уставом потребительского общества.
Закон РФ от 19.06.1992 N 3085-1 «О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации»
Статья 25. Имущественная ответственность потребительского общества и его членов
3. Субсидиарная ответственность пайщиков по обязательствам потребительского общества определяется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством Российской Федерации и уставом потребительского общества.
Что касается несения пайщиками рисков, то данный вопрос регулирует Закон РФ от 19.06.1992 N 3085-1 , также устав , который нужно будет грамотно составить.
Также следует рассмотреть и иные схемы по интересующему Вас вопросу. Исходя из принципа свободы договора (ст.421 ГК РФ) это возможно. Но это предмет дополнительной консультации в чате.
Добрый вечер,
Теоретически, не запрещено конструировать некие сложные формы договоров, содержащие нормы для различных видов обязательств. Например, заключаете целевой займ, размер процентов определяется как превышение стоимости определенной доли в апартаментах при продаже (по сравнению с покупкой), если цена апартаментов падает, часть долга подлежит прощению (как вариант передается доля в апартаментах в качестве отступного, или отступное в денежной форме в размере стоимости реализованной доли).
Добрый день! Как один из вариантов оформления в обозначенной вами ситуации -приобретение апартаментов в долевую собственность всех заинтересованных участников с последующим заключением между участниками долевой собственности соглашения о порядке пользования апартаментами. В таком случае последующая продажа апартаментов состоится по актуальной на момент продажи среднерыночной стоимости недвижимости. Приобретение и продажа апартаментов возможна по нотариальной доверенности, выданной на вас.
В таком случае участники будут спокойны в связи с наличием у них вещных прав в отношении апартаментов (а не только обязательственных прав в отношении денежных средств, которые они вам передали). Но не исключены споры о порядке пользования имуществом, ведь отдых в разное время года не одинаково привлекателен…
Особенности приобретения и распоряжений общей долевой собственностью установлены главой 16 Гражданского кодекса РФ.