Смогу ли я продать недвижимость без жены после развода,если я сейчас имею земельный участок без постройки,но после развода собираюсь построить на нём дом. С какими проблемами столкнусь при продаже
Здравствуйте, Андрей.
Все имущество полученное в период барка, в соответствии со ст.34 Ск рф является совместно нажитим. В данном случае таким имуществом является земельный участок, который и будет подлежать разделу при разводе. Если в результате раздела имущества вы получите весь участок, то никаких проблем с постройкой дома на нем и с продажей не будет. Если участок будете делить, то надо смотреть по ситуации. Но в целом, нужно определиться, какая часть участка или он весь перейдёт к вам в качестве собственности. Соответственно строительство лучше производить на той части, которая будет вам принадлежать на праве собственности.
При разводе вы можете договориться о том, какая часть имущества будет принадлежать вам после развода
Ст. 38 СК РФ
2. Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено
.
Здравствуйте, Андрей!
В силу закона, все имущество, приобретенное в период брака, является совместным (общим) имуществом супругов. При этом, совершенно неважно: на имя кого из супругов, приобретено такое имущество. Так, согласно положений статьи 34 Семейного Кодекса Российской Федерации,
…
2.… Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
Таким образом, насколько я понимаю, указанный в вопросе, земельный участок (ЗУ) и является, в данном случае, совместным имуществом супругов. Так же я буду исходить из того, что брачные отношения уже расторгнуты, так как из вопроса, однозначно это понять трудно. Если это не так, то прошу поправить меня.
Если все так и обстоит, то Ваша супруга, является сособственником такого ЗУ, несмотря на то, что участок оформлен на Ваше имя. Равенство долей супругов, в совместном имуществе — презюмируется, то есть принимается таким образом, по умолчанию.
В указанной ситуации, есть смысл сначала, осуществить раздел совместного имущество (по нотариальному Соглашению или по решению суда, в случае, если во внесудебном порядке, договориться с супругой не удастся) и уже после этого — заниматься строительством.
Однако, я вижу, что Вы приобрели ЗУ, на свое имя, в период зарегистрированного брака, что привело к тому, что этот земельный участок приобрел статус «совместного имущества».
Мы не живем совместно уже 2 года, она не знает о факте покупке земельного участка, это выплывет при разводе, земля куплена месяц назад
Таким образом, супруга стала собственником 1/2 доли в приобретенном ЗУ.
В случае, если Вы сейчас не станете решать вопрос с разделом этого участка или не продадите его — тихо, чтобы супруга ничего не узнала о том, что Вы купили и продали участок, то, после постройки дома на этом участке, проблемы при продаже этого ЗУ с домом на нем, могут возникнуть. Так в силу, части 3 статьи 35 Семейного Кодекса РФ, для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
В силу положений закона, право собственности (в том числе, и при продаже), подлежит обязательной государственной регистрации в органах Росреестра.
ГК РФ Статья 131. Государственная регистрация недвижимости
1. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Таким образом, для продажи земельного участка и жилого дома на нем, в случае его постройки, — Вам необходимо получить нотариальное Согласие Вашей супруги, на проведение такой сделки с общим имуществом — Земельным Участком, а так же с построенным домом (если до момента продажи построенного дома, брак еще не будет расторгнут). Тут, опять — таки не понятно: к настоящему моменту времени брак уже расторгнут или нет.
Тут нужно сказать, то, что действующее законодательство позволяет зарегистрировать в Росреестре — право собственности и по сделкам с общим имуществом, без предоставления нотариального Согласия второго супруга. Но, в этом случае, в реестре (ЕГРН) будет сделана специальная отметка (запись) об этом.
Таким образом, потенциальный покупатель, предварительно заказав выписку из ЕГРН на ЗУ и на жилой дом, увидит то, что участок (а, возможно, и построенный дом, при вышеуказанных мною, условиях) является совместным имуществом. Обычно, Покупатель, в таких ситуациях на сделку не идет, требуя от Продавца получения нотариального Согласия второго супруга, так как, в случае покупки совместного имущества, у Покупателя возникают риски, обозначенные в положении абзаца 2 статьи 35 СК РФ,
Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
То есть нам нужно договориться письменно, что она отказывается или это можно сделать во время процесса развода?
На мой взгляд, самый безрисковый вариант, в сложившейся ситуации, это — продать Вам этот ЗУ, после чего оформить развод и решить вопрос с разделом общего имущества. И уже после этого всего, покупать участок и производить строительство.
Если продавать ЗУ Вам не хочется, а позиция супруги, по этому вопросу,- адекватная («вменяемая»), то, как вариант, можно заключить у нотариуса брачный договор (БД)
СК РФ Статья 41. Заключение брачного договора
1. Брачный договор может быть заключен как до государственной регистрации заключения брака, так и в любое время в период брака.
При этом, в тексте БД нужно предусмотреть изменение статуса, купленного Вами, ЗУ, с «совместной собственности» — на «личную собственность Вашу, как супруга в браке».
Здравствуйте, Андрей.
если я сейчас имею земельный участок без постройки,
вы купили его когда еще жили с женой, или когда уже прекратил и семейные отношения? Исходя из того, что
Мы не живем совместно уже 2 года, она не знает о факте покупке земельного участка, это выплывет при разводе, земля куплена месяц назад
тогда, согласно «Семейный кодекс Российской Федерации» от 29.12.1995 N 223-ФЗ Статья 38. Раздел общего имущества супругов
4. Суд может признать имущество, нажитое каждым из супругов в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений, собственностью каждого из них.
таким образом, указанный участок может быть признан вашей личной собственностью.
Следовательно,
но после развода собираюсь построить на нём дом. С какими проблемами столкнусь при продаже
при признании участка вашей личной собственностью, и строительством дома после расторжения брака, не вижу никаких проблем при продаже в дальнейшем.
То есть нам нужно договориться письменно, что она отказывается или это можно сделать во время процесса развода?
при рассмотрении иска о разделе имущества вы просите признать этот участок вашей личной собственностью, предьявляя доказательства тому. Процесс по расторжению брака это отдельное судебное заседание. (лучше обращаться с иском о расторжении брака отдельно, а по спору о разделе имущества отдельно).
Может признать. А может и не признать. В гражданском процессе, каждая Сторона обязана доказать те обстоятельства, на которые ссылается. В правовой неопределенности возможного судебного процесса, по признанию ЗУ личной собственностью супруга, и состоит главный риск Клиента.
Если по соглашению вы не сможете разделить имущество и супруга не согласиться с тем, что участок ваш, то имущество может быть разделено в судебном порядке, но вам уже нужно будет доказать, что вы не живете совместно, общее хозяйство не ведете и соответственно участок куплен только вами, а не совместно с супругой. Т.е. ничего не меняется, чтобы избежать проблем, нужно чтобы при разделе имущества земельный участок достался вам полностью. Но встанет ли суд на вашу сторону в данном вопросе — зависит от того, какие доказательства вы представите и сочтет ли суд их достаточными.