Договор аванса и какие подводные камни для покупателя

Добрый день

действителен ли он без предварительного ДКП 

Приложенный Вами документ — это по своему содержанию и есть предварительный договор купли-продажи, просто в него также включено соглашение об авансе. Независимо от того, как он назван в шапке, по сути же правоотношений, который этот документ создаёт, это есть самый натуральный предварительный ДКП

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Какие риски у меня как покупателя

Договор в целом совершенно шаблонный, только вот это:

Если сделка указанного участка не осуществляется по вине Продавца (изменение цены и пр.), то вся сумма аванса возвращается Покупателю в течение одного дня с момента требования. Если сделка указанного участка не осуществляется по вине Покупателя, то вся сумма аванса переходит в собственность Продавца.

Это как раз элемент соглашения о задатке, а не об авансе. По общему правилу при не заключении основного договора, аванс возвращается в любом случае, а задаток — при определённых обстоятельствах. В вашем случае как раз второй вариант, так как этот пункт договора предусматривает обстоятельства в виде вины одной из сторон, так что по существу — это задаток.

Более того, это неравноценное условие. Если в неисполнении договора виноват продавец — он не теряет ничего, должен вернуть лишь голую сумму аванса. А если виноват покупатель, то он теряет аванс полностью. 

Чтобы это условие стало равноправным, продавец тоже должен нести издержки в случае уклоненния от исполнения договора. руководствуясь ГК РФ — это обязанность вернуть задаток в двойном размере

Если исходить из статьи 381 ГК РФ, то: 

ГК РФ Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком

2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Поэтому я бы на Вашем месте настоял либо на удалении этого пункта вовсе, написав вместо него, что аванс возвращается в любом случае, если основной договор не будет заключён, либо потребовал изменения его в сторону добавления ответственности продавца, чтобы он также нёс издержки в случае нарушения договора