Проблема с застройщиком (разные аглоритмы расчета площади, недостатки, односторонний акт)

Здравствуйте.

У меня следующая ситуация:

Застройщик, в соответствии с условиями ДДУ, должен был передать квартиру.в течение трех месяцев после ввода дома в эксплуатацию. Дом сдан 29.12.2020. Квартиры сдаются с чистовой отделкой, и она завершена на момент сдачи дома не была. Впервые на приемку я был вызван 31.03 (по телефону), квартира готова к сдаче не была (из недостатков: везде — дефекты шпаклевки, не прокрашены стены, неровный пол, нет воды, минимальная высота потолка не соответствует СП и т.д.). Недостатки были зафиксированы в акте осмотра, также отправлены ценным письмом.

При приемке я увидел акт от БТИ, в соответствии с которым площадь прихожей, где установлена лестница, ведущая на антресоль, увеличилась с проектных 5,5 кв.м. до 7,8. кв.м, из за того что обмеры проволились без лестницы. Как я выяснил, застройщик не включал в своем проекте, плане квартиры в ДДУ площадь под лестницей, где высота менее 1,6м. Я это указал в своей претензии от 31.03 с просьбой пересчитать площадь, устранить недостатки, компенсировать неустранимые недостатки (несоответствие минимальной высоты потолка СП).

В ответ на свою претензию, которую я написал при ПЕРВИЧНОЙ приемке 31.03, 14 апреля я получаю односторонний Акт приема-передачи от 29.03 и никаких комментариев о площади.

Подскажите, пожалуйста, как лучше поступить в моей ситуации.

Если пересчитывать площадь с учетом лестницы (застройщик пока этого не сделал), то площадь может увеличиться еще больше от обмеров БТИ без лестницы, поскольку есть некоторые неопределенности в расчете.

Нормативные документы относительно в т.ч. ступенек, по дате появления:

1. Согласно п. 3.36 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ, утвержденной Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998г. No37

— В площадь кв. включается площадь, занятая внутриквартирной лестницей.

Согласно письму Госстроя России от 29.04.2002г. No НМ-2243/19, разъясняющему приказ Минземстроя, площадь марша лестницы не ходит в площадь кв.

++++++++++++++++++++++++++++++++

2. Согласно п.12 Приказа Минэкономразвития РФ No90 от 01.03.2016

— В площадь кв. включается площадь, занятая внутриквартирной лестницей.

При этом, Минэкономразвития неоднократно дает понять, что у них «площадь, занятая внутриквартирной лестницей.» означает площадь ступенек. (Письмо Минэкономразвития России от 10.02.2017 N ОГ-Д23-1495 «О рассмотрении обращения», Письмо No Д23и-2451 от 24 апреля 2017 г. относительно некоторых особенностей определения площади для целей кадастрового учета.).

—

3. Согласно Приказу Росреестра NoП/0393 от 23.10.2020

— В площадь кв. включается площадь, занятая внутриквартирной лестницей.

Разъяснений нет (площадь ступеней или площадь под лестницей).

???????????????????????????????????

У кадастровых инженеров нет единого четкого мнения о том как считать ступеньки.

Также у меня может быть проблема в связи с тем что мне установили рабочие доп. розетки и инсталляцию. По договору это могут расценить как самовольное переустройство, за которое предусмотрен штраф 10%. Но мне кажется это бред и застройщик это не взыщет. Если он заявит такое требование, это по сути мошенничество, так как юрист, прорабы застройщика разрешали эти изменения и у многих дольщиков есть это переустройство, сделанное руками рабочих, застройщик не может требовать после этого 10%.

Как бы вы поступили:

1. Сразу в суд, оспаривать односторонний акт.

2. Принять квартиру по одностороннему акту, потребовать от застройщика второй экземпляр Акта для Росреестра,

3. Принять квартиру по обычному Акту от 29.03 (только задним числом дает подписывать застройщик). Можно попобовать договориться об акте  от 31.03, когда я был на первичной приемке.

Я склоняюсь к тому, чтобы принять квартиру по обычному акту от 29.03. Все-таки просрочка передачи небольшая, и в этом Акте будет написано что застройщик претензий не имеет, а то что я не имею — суды с этим вряд ли согласятся, учитывая также что я потребитель. Или лучше все же использовать односторонний акт? Вопрос в том захотят ли они выдавать ключи и второй экземпляр.

После приемки как я понимаю нужно будет вызвать кадастрового инженера, который измерит площадь как надо, экспертизу, чтобы скалькулировать недостатки (в том числе несоответствие высоты потолка СП).

Учитывая то, что многие недостатки застройщик уже устранил, возможно стоит сразу предъявлять иск в суд и требовать назначения экспертизы судом, в таком случае, насколько я знаю, экспертиза будет бесплатной?

Также, если вдруг все кадастровые инженера, БТИ, экспертиза, решат включать ступеньки лестницы в площадь, можно ли все равно признать и как-то обосновать что застройщик понимал нормы по расчету площади другим образом, в соответствии с ними закладывал цену за кв. метр, что качество квартиры не улучшилось (площадь, объем не увеличились по проектному расчету, а только уменьшились), следовательно, доплачивать не за что. Когда я покупал квартиру, я прекрасно видел на плане, что застройщик частично исключал лестницу из площади. Или это все бесперспективно, если в ДДУ написано, что расчеты идут после обмера площади кадастровым инженером?

Может ли застройщик уступить право требования по недоплате за увеличившуяся площадь?

Заранее спасибо за ответы.