Проблема с застройщиком (разные аглоритмы расчета площади, недостатки, односторонний акт)

Question

Здравствуйте. У меня следующая ситуация: Застройщик, в соответствии с условиями ДДУ, должен был передать квартиру.в течение трех месяцев после ввода дома в эксплуатацию. Дом сдан 29.12.2020. Квартиры сдаются с чистовой отделкой, и она завершена на момент сдачи дома не была. Впервые на приемку я был вызван 31.03 (по телефону), квартира готова к сдаче не была (из недостатков: везде — дефекты шпаклевки, не прокрашены стены, неровный пол, нет воды, минимальная высота потолка не соответствует СП и т.д.). Недостатки были зафиксированы в акте осмотра, также отправлены ценным письмом. При приемке я увидел акт от БТИ, в соответствии с которым площадь прихожей, где установлена лестница, ведущая на антресоль, увеличилась с проектных 5,5 кв.м. до 7,8. кв.м, из за того что обмеры проволились без лестницы. Как я выяснил, застройщик не включал в своем проекте, плане квартиры в ДДУ площадь под лестницей, где высота менее 1,6м. Я это указал в своей претензии от 31.03 с просьбой пересчитать площадь, устранить недостатки, компенсировать неустранимые недостатки (несоответствие минимальной высоты потолка СП). В ответ на свою претензию, которую я написал при ПЕРВИЧНОЙ приемке 31.03, 14 апреля я получаю односторонний Акт приема-передачи от 29.03 и никаких комментариев о площади. Подскажите, пожалуйста, как лучше поступить в моей ситуации. Если пересчитывать площадь с учетом лестницы (застройщик пока этого не сделал), то площадь может увеличиться еще больше от обмеров БТИ без лестницы, поскольку есть некоторые неопределенности в расчете. Нормативные документы относительно в т.ч. ступенек, по дате появления: 1. Согласно п. 3.36 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ, утвержденной Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998г. No37 — В площадь кв. включается площадь, занятая внутриквартирной лестницей. Согласно письму Госстроя России от 29.04.2002г. No НМ-2243/19, разъясняющему приказ Минземстроя, площадь марша лестницы не ходит в площадь кв. ++++++++++++++++++++++++++++++++ 2. Согласно п.12 Приказа Минэкономразвития РФ No90 от 01.03.2016 — В площадь кв. включается площадь, занятая внутриквартирной лестницей. При этом, Минэкономразвития неоднократно дает понять, что у них «площадь, занятая внутриквартирной лестницей.» означает площадь ступенек. (Письмо Минэкономразвития России от 10.02.2017 N ОГ-Д23-1495 «О рассмотрении обращения», Письмо No Д23и-2451 от 24 апреля 2017 г. относительно некоторых особенностей определения площади для целей кадастрового учета.). — 3. Согласно Приказу Росреестра NoП/0393 от 23.10.2020 — В площадь кв. включается площадь, занятая внутриквартирной лестницей. Разъяснений нет (площадь ступеней или площадь под лестницей). ??????????????????????????????????? У кадастровых инженеров нет единого четкого мнения о том как считать ступеньки. Также у меня может быть проблема в связи с тем что мне установили рабочие доп. розетки и инсталляцию. По договору это могут расценить как самовольное переустройство, за которое предусмотрен штраф 10%. Но мне кажется это бред и застройщик это не взыщет. Если он заявит такое требование, это по сути мошенничество, так как юрист, прорабы застройщика разрешали эти изменения и у многих дольщиков есть это переустройство, сделанное руками рабочих, застройщик не может требовать после этого 10%. Как бы вы поступили: 1. Сразу в суд, оспаривать односторонний акт. 2. Принять квартиру по одностороннему акту, потребовать от застройщика второй экземпляр Акта для Росреестра, 3. Принять квартиру по обычному Акту от 29.03 (только задним числом дает подписывать застройщик). Можно попобовать договориться об акте от 31.03, когда я был на первичной приемке. Я склоняюсь к тому, чтобы принять квартиру по обычному акту от 29.03. Все-таки просрочка передачи небольшая, и в этом Акте будет написано что застройщик претензий не имеет, а то что я не имею — суды с этим вряд ли согласятся, учитывая также что я потребитель. Или лучше все же использовать односторонний акт? Вопрос в том захотят ли они выдавать ключи и второй экземпляр. После приемки как я понимаю нужно будет вызвать кадастрового инженера, который измерит площадь как надо, экспертизу, чтобы скалькулировать недостатки (в том числе несоответствие высоты потолка СП). Учитывая то, что многие недостатки застройщик уже устранил, возможно стоит сразу предъявлять иск в суд и требовать назначения экспертизы судом, в таком случае, насколько я знаю, экспертиза будет бесплатной? Также, если вдруг все кадастровые инженера, БТИ, экспертиза, решат включать ступеньки лестницы в площадь, можно ли все равно признать и как-то обосновать что застройщик понимал нормы по расчету площади другим образом, в соответствии с ними закладывал цену за кв. метр, что качество квартиры не улучшилось (площадь, объем не увеличились по проектному расчету, а только уменьшились), следовательно, доплачивать не за что. Когда я покупал квартиру, я прекрасно видел на плане, что застройщик частично исключал лестницу из площади. Или это все бесперспективно, если в ДДУ написано, что расчеты идут после обмера площади кадастровым инженером? Может ли застройщик уступить право требования по недоплате за увеличившуяся площадь? Заранее спасибо за ответы.

Андрей Попов · Answer

Здравствуйте! 1. Сразу в суд, оспаривать односторонний акт. Можно, но пока преждевременно поскольку лучше рассматривать проблему в комплексе. Чем дольше Вам не передают квартиру, тем больше будет неустойка. 2. Принять квартиру по одностороннему акту, потребовать от застройщика второй экземпляр Акта для Росреестра, Можно и так, поскольку регистрировать право собственности нужно будет на основании договора и акта приема передачи квартиры. Если Вы решите идти по такому пути, то Вы можете принять квартиру, оговорив в ней видимые недостатки. Обязательно все недостатки должны быть зафиксированы и подписаны сторонами. Далее зарегистрируете право собственности и будете обращаться в суд с требованием о соразмерном уменьшении цены (безвозмездном устранении недостатков, возмещении своих расходов на устранение недостатков) и так далее. 3. Принять квартиру по обычному Акту от 29.03 (только задним числом дает подписывать застройщик). Можно попобовать договориться об акте от 31.03, когда я был на первичной приемке. В этом случае задние числа просто сыграют не Вам на руку, а застройщику. Не видя всех документов, рассуждаю из своего опыта, что на практике потом люди хватаются за волосы и ничего не могут взыскать с застройщика (судебная практика многогранна) даже если казалось бы никаких видимых причин для этого нет. В этой ситуации можно ничего не взыскать. Выбор за Вами если Вы склоняетесь к этому пути. После приемки как я понимаю нужно будет вызвать кадастрового инженера, который измерит площадь как надо, экспертизу, чтобы скалькулировать недостатки (в том числе несоответствие высоты потолка СП). Все верно нужно проделать этот путь обязательно провести строительную экспертизу если у Вас цель взыскать средства. Экспертиза не бесплатна. ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями) Статья 8. Передача объекта долевого строительства 5. Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.Статья 7. Гарантии качества, предусмотренные договором 1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Одним из вариантов, которым пользуются на практике будет такой: 1. Вызвать строительного эксперта и составить перечень всех отступлений от условий договора и проектной документации. 2. Вручить застройщику (под роспись на своем экземпляре) требование о составлении акта с перечнем указанных недостатков 3. если застройщик откажется передавать квартиру (составлять акт о передаче объекта) понудить его к этому в судебном порядке.