Продажа квартиры и договора, предложенные покупателем

Добрый день

Как у продавца у Вас риски только в:

— гарантии получении денег (достаточно надёжно избегаются с использованием аккредитива или банковской ячейки) 

— в последующих претензиях покупателя относительно качества/иных характеристик покупаемой недвижимости. В этом плане особое внимание нужно уделить договору, если есть какие-либо недостатки, то в договоре их следует подробно перечислить, чтобы покупатель считался в полной мере осведомлённым. Также подробно следует описать оборудование (мебель, техника), которая остаётся в квартире и право собственности на которую переходит к покупателю

Больше для продавца рисков, собственно, нет.

Договор составлен вполне корректно и равноправно

В случае невозможности заключения основного ДКП по зависящим от Вас обстоятельств, Вы обязуетесь вернуть задаток и не несёте дополнительных убытков, что даже более выгодно, чем предусмотрено законом (выплата задатка в двукратном размере) 

Передача Объекта Продавцом Покупателю осуществляется после государственной регистрации и перехода права собственности, что тоже небольшой плюс в Вашу пользу

1.       В случае уклонения или отказа Продавца от исполнения обязательств по настоящему соглашению, нарушения Продавцом своих обязательств по соглашению или невозможности заключения основного договора купли-продажи Объекта по обстоятельствам, связанным с Продавцом, его супругой или пользователями Объекта, задаток возвращается Покупателю в одинарном размере в течение 3 (трех) рабочих дней с момента возникновения указанных обстоятельств. 

В самом договоре есть две редакции пунктов 2.1. и 2.2. Договора. Если покупатель будет оплачивать квартиру с помощью кредита в Сбербанке, то, вероятно, будет использоваться первый вариант с номинальным счётом в ЦНС — дочерней структуры Сбербанка. Его суть заключается в том, что покупатель зачисляет деньги на номинальный счёт этой организации, которая по существу выступает посредником, а она после регистрации перехода права собственности, перечисляет деньги на счёт продавца. При этом ЦНС делает сам запросы в Росреестр ежедневно, и если регистрация прошла, то перечисляет деньги продавцу. Это практически то же самое, что и при расчётах через аккредитив или ячейку.

В общем и целом документы составлены корректно и безопасно, что-либо добавлять или убирать по их содержанию не целесообразно

Здравствуйте.

Покупатель предложил договора — договор аванса и итоговый договор.

Это  важно,  у  Вас  в  договоре  указано  не  про  аванс,  указан  задаток.

  В    предварительном  договоре с  условиями  о  задатке  написано  о  том,  что  в случае уклонения или отказа Продавца от исполнения обязательств по настоящему соглашению, нарушения Продавцом своих обязательств по соглашению или невозможности заключения основного договора купли-продажи Объекта по обстоятельствам, связанным с Продавцом, его супругой или пользователями Объекта, задаток возвращается Покупателю в одинарном размере в течение 3 (трех)рабочих дней с момента возникновения указанных обстоятельств,     но   надо  понимать то, что  норма  Гражданского  кодекса РФ о  возврате  задатка  в  двойном  размере  в  случае  вины  лица  получившего задаток, является  императивной,  поэтому, иное  условие  изложенное  в  договоре  будет противоречить  закону.

Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком

1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

в  данном  случае, оплату  в  форме  задатка  можно  заменить  на  аванс(если  на  это  будет  согласен  покупатель, так  как  задаток   является  способом  обеспечения  обязательства  в  отличии  от  аванса), аванс  будет  являться  частичной предварительной  оплатой

Статья 487. Предварительная оплата товара 

1. В случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.