В нем сидит арендатор по ставке ниже рыночной, по договору аренды с предыдущим собственником на 11 мес (не зарегистрирован в Росреестре)

Здравствуйте

До истечения срока аренды- действует этот договор

любые изменения- только по соглашению сторон

гк

Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон
1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

по гк — смена собственника — это не основания для изменения условий договора или расторжения договора

только за какие то нарушения можно договор расторгнуть- например неоплата, нецелевое использование имущества и т.д.

Здравствуйте. Арендатор прав, поскольку в силу ст. 617 ГК РФ

1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Так что поменять его или иным образом изменить/расторгнуть договор Вы можете лишь в судебном порядке. Расторжение может быть при нарушении условии договора, к примеру, тогда да могут быть варианты. В остальном, если он исполняет договорные обязательства то нет, ничего с ним сделать не сможете. Общие условия досрочного именно расторжения договора аренды указаны в ст. 619 ГК РФ.

Здравствуйте, Александр.

Имею ли я право расторгнуть этот договор?

Александр

Немотивированно — к сожалению, не получится.

Только при наличии оснований, предусмотренных законом и договором.

По договору это:

11.4.1. По требованию Арендодателя:
а) в случае использования Арендатором Помещения не в соответствии с Разрешенным использованием,
б) в случае если Арендатор умышленно или по неосторожности неоднократно  (более 2-х раз) ухудшает техническое и/или санитарное состояние Помещения.
      в) задержки оплаты арендных платежей, на срок свыше 20 (двадцати) банковских дней

То есть при тех или иных нарушениях Арендатора.

Закон тоже предусматривает ограниченный перечень оснований:

Так, согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

То есть опять же при наличии нарушений арендатора.

Уважаемый Александр!
Как прямо следует из пункта 11.3 Договора, в случае перемены лиц в настоящем обязательстве по настоящему договору в предусмотренном законом порядке правопреемники приобретают права и обязанности в полном объеме в соответствии с договором.
Этот пункт, по сути своей, является отсылкой на статью 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которой

Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Согласно пункту 11.4. Договора, 

Настоящий договор может быть расторгнут досрочно:
11.4.1. По требованию Арендодателя:
а) в случае использования Арендатором Помещения не в соответствии с Разрешенным использованием,
б) в случае если Арендатор умышленно или по неосторожности неоднократно  (более 2-х раз) ухудшает техническое и/или санитарное состояние Помещения.
      в) задержки оплаты арендных платежей, на срок свыше 20 (двадцати) банковских дней
Если Арендатор совершает упомянутые действия, Вы можете расторгнуть договор.
В статье 619 ГК РФ также указаны следующие основания для расторжения договора аренды:

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Отмечу, что обязанность по осуществлению кап. ремонта в договоре отсутствует у арендатора.
Обращаю внимание на наличие в договоре (п. 2.1.) механизма пролонгации —

Настоящий договор считается заключенным с даты его подписания Сторонами, либо уполномоченными на то представителями Сторон и действует в течении 11 месяцев   с «01» марта 2019г  по «01» февраля 2020г.  
В случае если за 30 (тридцать) дней до окончания срока действия договора ни одна из сторон не выразит намерения о прекращении договора, то договор считается продленным на тот же срок на тех же условиях.
Т.е. если нарушений со стороны Арендатора не будет, то нужно будет не пропустить срок и вовремя выразить намерения о прекращении договора.