Как приобрести сарай у соседа?

Добрый день! Прежде всего, «выкупить» сарай можно только у собственника. Из Вашей информации следует, что сараи находятся в подвальном помещении, предположительно предназначенные для квартир в доме.

Квартиры в доме приватизированы? Если да, то сараи ( подвал) являются общим имуществом собственников жилья, и распределяются относительно площади подвала пропорционально площади занимаемых квартир. То есть, из этого следует, что право собственности можно определить только на подвал, который может являться  общим имуществом собственников жилья.

Уточните, пожалуйста, на каком основании жильцы владеют квартирами, есть ли в доме приватизированные квартиры?

Здравствуйте,  Виктор.

Не советую всерьез воспринимать указанную сделку.

Если сумма незначительная, то можете приобрести указанные так называемые сараи по Договору или по расписке.

При этом, указанный документ не даст Вам право собственности, а лишь некую гарантию от претензий самого продавца.

Право собственности на указанные помещения не зарегистрировано и не должно быть по идее зарегистрировано, так как подвал как правило относится к общему имуществу многоквартирного дома.

Утверждены
Постановлением Правительства
Российской Федерации
от 13 августа 2006 г. N 491
 
ПРАВИЛА
СОДЕРЖАНИЯ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ

2. В состав общего имущества включаются:
а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее — помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

Если хотите всерьез купить указанные помещения, то нужно чтобы их владелец зарегистрировал на них свое право собственности.

Если в помещении подвала продавца имеются коммуникации, мусороприменые камеры, мусоропроводы или они обслуживают более одного помещения, то оформления на них права единоличной собственности возможности только по согласию всех собственников МКД в силу статьи 36 Жилищного кодекса РФ.

С уважением!  Г.А. Кураев

Добрый день, Виктор! По статье 290 Гражданского кодекса РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения в доме, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и прочее оборудование за пределами или внутри квартир, если они обслуживают больше одной квартиры. По статье 36 Жилищного кодекса собственникам помещений принадлежат на праве общей долевой собственности «общее имущество дома: помещения в этом доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, сами лестницы, лифты и лифтовые шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации». Исходя из приведенных норм права следует, что сараи являются собственностью (не оформленной в установленном законом порядке) собственников квартир.

Для того, чтобы Вам приобрести у ваших соседей сараи и не опасаться за дальнейшие возможные притязания с их стороны необходимо:

— чтобы собственник интересующего Вас сарая зарегистрировал его в установленном законом порядке в качестве самостоятельного объекта недвижимости (если сарай не является общеинженерным сооружением);

— заключить с собственником договор купли-продажи сарая;

— зарегистрировать свое право собственности на приобретенный сарай в Росреестре.

Исходя из имеющейся судебной практики можно говорить о том, что вопрос относительно регистрации права собственности на сарай в многоквартирном доме до настоящего времени окончательно не решен, а следовательно, приобретая сарай у своего соседа Вы, к сожалению, рискуете своими вложениями.

Добрый день, Виктор!

В силу статей 304,305 Гражданского кодекса иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

 В Определении Конституционного Суда РФ от 19.05.2009 г. N 489-0-0 указано, что помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного статьей 290 ГК и статьи 36 ЖК. При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, необходимо учитывать, для каких целей предназначались первоначально помещения и как они в связи с этим использовались.
 Если подвальные помещения использовалось в личных целях собственников квартиры, в нем отсутствуют инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование, назначение помещения, с момента постройки дома, изначально предполагалось для использования в личных целях, никогда не использовалось как общее имущество многоквартирного дома, то считается, что подвальное помещение не может относится к общему имуществу многоквартирного дома.
 Правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.
 Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.
При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома (Постановление Президиума ВАС РФ от 02.03.2010 г. за № 13391/09; Постановление Президиума ВАС РФ от 22 января 2013 г. N 11401/12).

Поэтому надо изучать проектную документацию, технический паспорт БТИ, чтобы установить как использовались подвальные помещения после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. 

Если помещения использовались собственниками квартир с момента ввода МКД в эксплуатацию в личных целях, то данные помещения не могут относится к общему имуществу.

Основанием для возникновения прав на помещения могут служить договора купли-продажи квартир или помещений в подвале.

Но доказательством, подтверждающим возникновения права на помещения, может служить только выписка из ЕГРН. Для ее получения необходимы прежде всего правоустанавливающие документы Продавца на помещения. 

Такими документами могут являться договор купли-продажи, иные документы, подтверждающие права Продавца на подвальные помещения.