Последний этаж, протекает крыша. Подписание акта для приема-передачи квартиры

Могу ли я требовать пролива кровли в моем присутствии для сдачи?

Застройщик говорит, что гарантия есть — принимайте так.

Алексе

Здравствуйте. Ну нет, конечно пролива кровли Вы требовать не можете. И собственно с точки зрения гарантии застройщик прав исходя из ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» у Вас будет гарантия застройщика, гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. . А вот провести экспертизу в принципе Вы можете.

2) имеет ли право управляющая компания выставлять коммунальные счета до подписания акта-приема передачи?

Алексе

До подписания акта Вам объект не принадлежит. Поэтому и расходы на коммунальные услуги Вы до этого момента не оплачиваете. 

Здравствуйте. Пролива кровли Вы не можете требовать конечно, поскольку тут не затрагиваются интересы не только Ваши, но и иных собственников. Вы вправе предъявить требования в течение гарантийного срока. В силу ст. 7 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ

2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

2) имеет ли право управляющая компания выставлять коммунальные счета до подписания акта-приема передачи?

Алексе

нет, поскольку до подписания акта объект не Ваш. В силу ст. 8 данного ФЗ  

1. Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства.

Также как отмечено в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 27 июня 2017 г. № 22 “О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности”

Обязанность по внесению платы за содержание жилого помещения и коммунальные услуги у лица, принявшего жилое помещение от застройщика, после выдачи последнему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию возникает с момента передачи жилого помещения по передаточному акту или иному документу о передаче (пункт 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ).

В части гарантийного срока, также ст. 7 

5. Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Здравствуйте Алексей, начну с возникновения права собственности. По общему правилу, право собственности участника долевого строительства на переданную ему квартиру, приобретенную по договору участия в долевом строительстве, возникает с момента государственной регистрации (п. 2 ст. 8.1, п. 1 ст. 131 ГК РФ; ч. 1 ст. 16 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ  «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

ст 16

1. Право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со статьей 8 настоящего Федерального закона подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

ст 8

1. Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

До подписания акта и соответственно отсутствия факта регистрации квартира Вам не принадлежит.

Гарантии качества указаны в статье 7 вышеуказанного федерального закона, в которой говориться о том, что передаваемый объект недвижимости должен соответствовать все установленным техническим, санитарным, градостроительным нормам. Минимальный гарантийный срок 5 лет.

С уважением, Евгений