Могут ли потом возникнуть проблемы с регистрацией?

Добрый день, Павел!

На основании пункта 12 статьи 70 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее ФЗ):

До 1 марта 2026 года допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, и соответствующий параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок.

Наличие уведомления о планируемом строительстве не требуется.

Но в соответствии с пунктом 13 статьи 70 ФЗ:

При проведении правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, государственным регистратором прав осуществляется проверка представленных документов на предмет соответствия:

созданного объекта недвижимости градостроительному регламенту, установленному в населенном пункте. 

И если даже в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют какие-либо сведения о нахождении земельного участка на территории объектов исторического наследия, надо смотреть в какой градостроительной зоне находится участок.

В случае нахождения участка в зоне с особыми условиями использования территории, государственная регистрация права на объект будет приостановлена.

Добрый день, Павел.

И если соблюдать все границы от соседей (по 3 метра), чтобы не было конфликтов и жалоб в архитектуру, то моя стройка вообще минует отдел архитектуры и дом можно будет зарегистрировать в росреестре.

Павел

Да, все верно.

09.12.2020 года вступили в силу изменения в Федеральный закон от 13.07.2015 года № 218 «О государственной регистрации недвижимости» и Федеральный закон от 03.08.2018 года № 340-ФЗ о внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ.

Теперь до 01.03.2026 года допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, и соответствующий параметрам объекта индивидуального жилищного строительства на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок.

Таким образом, чтобы стать полноправным собственником вновь построенного объекта индивидуального жилищного строительства, требуется представить в орган государственной регистрации технический план, декларацию на объект и доказательство права на земельный участок, на котором он расположен.

Уведомление о начале стройки теперь не требуется.

Здравствуйте.

В соответствии со ст.15 Закона №73-ФЗ 

1. В Российской Федерации ведется единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (далее — реестр), содержащий сведения об объектах культурного наследия.
3. Сведения, содержащиеся в реестре, являются основными источниками информации об объектах культурного наследия и их территориях, а также о зонах охраны объектов культурного наследия, защитных зонах объектов культурного наследия при формировании и ведении информационных систем обеспечения градостроительной деятельности, иных информационных систем или банков данных, использующих (учитывающих) данную информацию.

Поскольку участок находится в зоне 

возможного выявления объектов, обладающих признаками объектов культурного (в т.ч археологического) наследия

Павел

то на мой взгляд оснований для требования проведения экспертизы не имеется.

В ст.30 упоминавшегося Закона прямо содержится указание на то, какие именно земли являются объектом экспертизы: 

Объектами историко-культурной экспертизы являются:

земли, подлежащие воздействию земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных работ, предусмотренных статьей 25 Лесного кодекса Российской Федерации работ по использованию лесов (за исключением работ, указанных в пунктах 3, 4 и 7 части 1 статьи 25 Лесного кодекса Российской Федерации) и иных работ, в случае, если орган охраны объектов культурного наследия не имеет данных об отсутствии на указанных землях объектов культурного наследия, включенных в реестр, выявленных объектов культурного наследия либо объектов, обладающих признаками объекта культурного наследия;

При этом в соответствии со ст. 57.3 Градостроительного кодекса РФ ГПЗУ должен содержать помимо прочего также и сведения: 

 14) о наличии или отсутствии в границах земельного участка объектов культурного наследия, о границах территорий таких объектов .

Соответственно если в ГПЗУ таких объектов нет, то на мой взгляд требование соответствующей экспертизы будет незаконным.

Здравствуйте,  Павел.

В настоящее время действует так называемая новая дачная амнистия, которая распространяется и на участки ИЖС, то есть, упрощенный порядок регистрации права собственности на построенный жилой дом без уведомления о соответствии планируемого строительства согласно статьи 51.1. Градостроительного кодекса РФ.

При этом, по ГПЗУ у Вас есть информация о возможных проблемах с регистрацией жилого дома, так как Росреестр также проводит экспертизу документов при подаче документов на регистрацию права собственности.

Во избежание споров и иска о запрете строительства или о сносе самовольной постройки в порядке статьи 222 ГК рекомендую пройти через уведомление о соответствии строительства согласно статьи 51.1. Градостроительного кодекса РФ без предоставления экспертизы и оспорить уведомление о несоответствии в судебном порядке.

Приведу примечательные примеры судебной практики по схожим обстоятельствам.

Первый пример как раз-таки по иску прокурора о запрете строительства.

В данном случае в удовлетворении иска было отказано, так как не было доказано, что участок находится в границах объекта культурного (археологического) наследия.

https://sudact.ru/regular/doc/...

https://sudact.ru/regular/doc/...

https://actysudov.com/act?name...

Потребуется помощь в оспаривании, напишите мне в чат.

Также рекомендую до подачи уведомления о планируемом строительстве направить запрос в региональный орган надзора за охраной объектов культурного (археологического) наследия

комитет по охране объектов культурного наследия Ростовской области является уполномоченным органом исполнительной власти Ростовской области:

https://okn.donland.ru/about/

 С уважением!  Г.А. Кураев