Требование оплаты дополнительных метров в новостройке как признак махинации с "двойной" продажей

Question

Коллеги, поясните пжл, верная логика или нет и в чем? 1. Сразу оговорюсь аргументы «так работает рынок и это нормально» — не аргументы 2. «Допметры есть и их платят» — тоже не аргумент. Меня волнует чисто юридическое поле анализа и консультации по этому. Если копать в суть. Логика: 1. В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса РФ Статья 36. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в доме, т.е. все общие помещения в нем, предназначенные для обслуживания: лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, и т.д. 2. По комплексной взаимодополняющей логике статей 12.1, 13, 14, Закона №214-ФЗ о деловом строительстве, ст. 334 ГК РФ, ст. 138 Закона 127-ФЗ О несостоятельности – когда дом строится, дольщики являются залогодержателями всего дома. У них на этот дом приоритет перед любыми другими кредиторами. А когда дольщики получают собственность на квартиру, они становятся собственниками дома, как это указано в жилищном кодексе выше. 3. В соответствии с п 4.1. договора долевого участия цена Договора включает затраты Застройщика на строительство дома. То есть дольщики уже за него заплатили, не только за свою квартиру, но и за все, чем мы, проживая в доме, будем пользоваться. 4. На основании Разрешения на ввод в эксплуатацию дома №* от 31.07.20** №77-246000-0**054-20**, на 3 листе: размер дома не изменился, 51970 кв.м. – по проекту, 51970 кв.м. – фактически. 5. Получается, что Застройщик при строительстве «перетасовал» внутренности, какие-то жилые / нежилые помещения / перегородки сделал больше, какие-то меньше. 6. Отсюда дольщики инвестировали в строительство дома и уже заплатили за него застройщику в момент, когда подписали дду. И когда Застройщик изменил размеры помещений, увеличил одни и уменьшил другим, то у него возникает одновременная и обязанность, и право. У тех, у кого больше – взять, тем у кого уменьшилось – отдать. Это работает только едино. 7. По факту дольщикам просто уменьшили площадь общего имущества, которое они и так уже купили. Поэтому если застройщик изымает у каждого дольщика деньги за допметры, то он тут же должен их отдать всем дольщикам дома. Он не построил дом больше, а просто перетасовал внутренности. 8. Отсюда важно понять, откуда у Застройщика возникли убытки из-за выплаты тем дольщикам, у кого в метраже уменьшилось или от лестничной клетки которых отрезали кусок. И только тогда Застройщик может их взыскивать с тех, у кого метров прибавилось. 9. А иначе, если Застройщик просто берет за допметры и кладет себе «в карман» или в конкурсную массу, то он по сути продает дольщикам то, что уже им продал – по факту безосновательно производит двойные продажи, а это все признаки махинации и неосновательного обогащения. Если вы согласны с этой логикой, то как бы вы обосновали ее усиливающими аргументами, если бы это было нужно лично вам и в отношении вас имело место такое от застройщика? Если не согласны, то что я упустила или что не верно применила?

Александр Москвитин · Answer

Если не согласны, то что я упустила или что не верно применила? Здравствуйте Дарья, в общем то изменение цены договора Долевого участия допускается (как в меньшую, так и в большую сторону), если это предусмотрено самим договором ДДУ. ч.2 ст. 5 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ 2. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23.2 настоящего Федерального закона. При отсутствии в ДДУ соответствующего условия, застройщик не вправе в одностороннем порядке менять цену договора и требовать с дольщика доплату, поскольку это прямо противоречит статье 310 ГК РФ. При этом, следует отметить, что согласно положению п. 2 ч. 1.1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ, устанавливается так называемый допустимый предел изменения площади помещения, который может быть указан в договоре – не более 5% от общей площади. Если несоответствие площади превышает указанный предел, то закон относит такое несоответствие к существенному изменению проектной документации, последствием чего является возникновение у дольщика права на расторжение договора по основанию вышеуказанной нормы. ст 9 ФЗ 214 о ДДУ 1.1. По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае: 2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади; Таким образом, если фактическая площадь передаваемой квартиры увеличилась более чем на 5% от планируемой площади, при этом застройщик настаивает на доплате за весь излишний метраж, то дольщик вправе сделать выбор – либо доплачивать в полном объеме, либо требовать расторжения договора ДДУ по основанию п. 2 ч. 1.1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ. 9. А иначе, если Застройщик просто берет за допметры и кладет себе «в карман» или в конкурсную массу, то он по сути продает дольщикам то, что уже им продал – по факту безосновательно производит двойные продажи, а это все признаки махинации и неосновательного обогащения. Не совсем так, прежде всего надо исходить из условий договора, цена определена условно за одни метры площади вашей квартиры а не за весь дом, если площадь квартиры больше или меньше, то либо вы доплачиваете застройщику, либо застройщик возвращает вам часть суммы, пропорционально уменьшенной площади.

Илья Казаков · Answer

Добрый вечер, Определенная логика в ваших построениях конечно есть, вот только основана на неверных посылках. Вы исходите из того, что есть некая конкуренция норм ЖК РФ, Закона о несостоятельности, Закона о ДДУ. Но такой конкуренции просто нет: ЖК РФ -регулирует отношения собственников квартир и помещений; Закон о ДДУ -регулирует отношения по привлечению денежных средств для строительства многоквартирного дома; Закон о банкротстве (в части главы о банкротстве застройщика), регулирует процесс достройки дома в банкротстве застройщика, порядок предъявления требований кредиторов по обязательствам вытекающим из ДДУ, никаких собственников на момент применения данной главы нет. Залогом обеспечены требования кредиторов (а не квартиры, которых просто нет на этапе применения данного главы закона). Более того, если банкротится застройщик, при достроенном доме и исполненных договорах ДДУ, специальная глава о банкротстве застройщика не применяется, никаких залогов у кредиторов купивших квартиру у застройщика не возникает (например, застройщик продал уже введенную квартиру по заниженной цене покупателю, сделка признана недействительной, покупатель становится обычным кредиторов, никаких привилегий, предусмотренных для дольщика, в таком случае нет). Т.е., это разные периоды времени, заключение и исполнение ДДУ (закон о ДДУ)-далее, если возникли проблемы при строительстве (закон о банкротстве)-далее, если дом достроен и квартира передана в собственность (ЖК РФ). Что касается концепции, дольщики скинулись-построили дом-застройщик поменял соотношение жилых и общих помещений только в пользу увеличения своей прибыли-взял деньги-возникла несправедливость, она теоретически имеет место. Но во-первых, законодатель, как указал выше коллега, есть нормы смягчающие ее, во-вторых, так как на этапе заключения ДДУ мы не можем точно определить предмет договора, это нормальная ситуация, а в третьих, при очевидных злоупотреблениях (например, вы привели идеальную ситуацию, когда всем дольщикам увеличили квартиры именно за счет общих помещений, застройщик умышленно нарушил проект, для получения дополнительной выгоды) можно применить нормы ст.10 ГК РФ (т.е. при злоупотреблении правом недобросовестному лицу может быть отказано в удовлетворении законных по форме требований). Именно в области ст.10 ГК РФ необходимо искать выход в такого рода ситуациях, а не искать конкуренции норм, там где её нет.

Дмитрий Квон · Answer

Дарья, добрый вечер! По просьбе Администрации сайта Правовед отвечу на вопрос. Если не согласны, то что я упустила или что не верно применила? 1. Поддерживаю точку зрения Казакова Ильи, в том числе в том, что не нужно все законы указывать в одну кучу. Они регулируют разные правоотношения. + За основу нужно брать ст. 10 ГК РФ. 2.1. Тут нужно всего лишь обратить внимание на важные моменты. Частично с логикой согласен. Но! В случае, если это идеальная ситуация, когда Застройщик за счет общего имущества изменил площадь и получил помещение, которое далее продал. 2.2. В ином случае (в отношении остальных случаев), 214 ФЗ определяет порядок расчета цены объекта (ст. 5, 9). Невозможно проектом предусмотреть все, поскольку фактическое строительство может отличаться. Соответственно, в пределах нормы Застройщик может изменить площадь, либо изменить её по соглашению сторон, а также потребовать оплаты. В этом случае Застройщик взымает оплату законно. 3. Относительно существенного аргумента, который может быть вас расстроит, либо внесет ясность. Необходимо указать на наличие экономии Застройщика. Ведь не просто же так он строит объект. Изначально для того, чтобы получить прибыль. Для примера можно взять из договора (взял из первого попавшего в Интернете) . В случае, если фактические затраты Застройщика, связанные с выполнением обязательств по Договору участия в долевом строительстве окажутся меньше планируемой стоимости строительства Дома , указанной в проектной декларации, данное обстоятельство не является основанием для пересмотра Цены договора, возникшая экономия остается в распоряжении Застройщика. и такая формулировка, либо похожая должна быть в вашем ДДУ. Соответственно, излишние средства по сути это экономия Застройщика, которая остается у него. Но! Конечно, кроме случая, указанного в п.2.1. и то, также можно возражать, указывая, что это все равно экономия. 4. Если у вас имеет место быть идеальная ситуация, то никто не запрещает вам обратиться в суд за защитой нарушенных прав в суд. С уважением, юрист Квон Дмитрий Викторович.