Анализ договора АСВ (аренда с выкупом) на возможные риски и подводные камни

Здравствуйте!

О самом виде договора можно прочитать вот здесь.

1-е. согласно п.1 ст. 624 ГК РФ 

1. В законе илидоговоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

В договоре указано:

1.2. Цель договора аренды: проживание в жилом доме и пользование земельным участком,с правом последующего выкупа.

+ 

3.8. Стороны пришли к соглашению, что при условии внесения всех платежей, предусмотренных пунктами 3.4 и 4.7, а также возможных штрафных санкций, в следствии нарушения положений пунктов 3.6, 4.2, 4.3, 4.4 и 4.6 настоящего договора,Арендатор имеет права выкупа Предмета аренды. 
3.9. Арендатор обязуется оплатить 32 000 (Тридцать две тысячи) рублей за государственную регистрацию данного договора.
3.10.Выкупная стоимость Предмета аренды при условии выполнения пунктов 3.4 и 3.6, 4.7 уплачиваемая Арендатором Арендодателю по окончании срока аренды составляет 32 000 (Тридцать две тысячи) рублей. При соблюдении пунктов 3.4, 4.2, 4.3, 4.4, 3.9, 3.6, 4.7 будет подписан основной договор купли-продажи с переходом права собственности на арендатора. При просрочке оплаты по пункту 3.4, 4.7 более чем на месяц, выкупная стоимость недвижимого имущества будет составлять 3 220 000 (Три миллиона двести двадцать тысяч) рублей.
3.11. При выкупе Предмета аренды, сумма, оплаченная Арендатором, согласно п. 3.9. настоящего Договора не возвращается, остается у Арендодателя.

+

4.8. Арендатор имеет праводосрочно оплатить Арендодателю всю сумму Арендных платежей за Недвижимое имущество, после чего приобретает право на выкуп Предмета аренды по установленной в настоящем Договоре цене. Выкуп Предмета аренды производится в следующем порядке:

Соответственно, как можете заметить, что условия соответствуют закону. При этом, право выкупа возникает при  внесении всех платежей, предусмотренных пунктами 3.4 и 4.7, а также возможных штрафных санкций, в следствии нарушения положений пунктов 3.6, 4.2, 4.3, 4.4 и 4.6 настоящего договора. 

Меня интересует скорее риск остаться без недвижимости по выплате всей суммы (то есть может ли арендодатель отказаться продавать недвижимость по заявленной в договоре выкупной цене — или совсем отказаться от ее продажи — и можно ли тогда будет что-то сделать). Насколько велик этот риск и как можно попробовать (не факт, что получится договориться) его минимизировать?

2. Риски всегда есть. Например, при наличии банкротства Продавца могут возникнут проблемы. 

3. При исполнении обязательств по оплате Арендодатель отказаться от сделки просто так не может, поскольку вы вправе будете обратиться в суд с требованием обязать заключить договор. 

4. В таком случае обычно ищут повод и основания для досрочного расторжения договора. В этом же случае право выкупа не возникнет. 

Соответственно, подробнее следует разобрать следующее:

Согласно ст. 619 ГК РФ 

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
 

Относительно дополнительных пунктов, которые отражены в договоре указано:

6.2. Стороны пришли к соглашению, что неисполнение обязательств   по оплате Арендных платежей за Недвижимое имущество установленных пунктом 3.4 настоящего Договора на срок свыше 30-ти календарных дней признаётся неисполнением договора и является основанием для его расторжения.
6.3. В случае нарушения Арендатором сроков исполнения своих обязательств по оплате Арендных платежей (просрочка оплаты на один месяц), установленных пунктом 3.4 настоящего Договора, Арендодатель вправе требовать расторжения настоящего Договора аренды жилого дома и земельного участка с правом последующего выкупа. 

+

         6.10. Настоящий договор, может быть расторгнут в установленном законодательством Российской Федерацией порядке.

При этом, при таких обстоятельствах расторжение договора должно быть осуществлено в судебном порядке. Арендодатель обязан будет доказать возникновение обстоятельств, позволяющих расторгнуть договор. 

В договоре не указаны случаи расторжения в одностороннем внесудебном порядке (ст. 450.1 ГК РФ) 

Ну и прочие подводные камни по договору тоже интересуют, если заметите.

Вот, например, 

3.5. Подтверждением получения денежных средств по Арендным платежам является собственноручная расписка Арендодателя, либо уполномоченного на то лица. Полномочия по получению денежных средств могут быть переданы Арендодателем только на основании доверенности удостоверенной в соответствии с законодательством Российской Федерации о нотариате. Также подтверждением получения денежных средств является оплата на любой банковский счет, открытый на имя Арендодателя. Причем подтверждением платежа в этом случае является зачисление денежных средств на расчетный счет Арендодателя.

Тут нюанс в том, что нужно отразить конкретные реквизиты + в любом случае при оплате на банковский счет придется указывать основание платежа, чтобы платеж был идентифицирован. 

Далее. В этом пункте.

3.10. Выкупная стоимость Предмета аренды при условии выполнения пунктов 3.4 и 3.6, 4.7 уплачиваемая Арендатором Арендодателю по окончании срока аренды составляет 32 000 (Тридцать две тысячи) рублей. При соблюдении пунктов 3.4, 4.2, 4.3, 4.4, 3.9, 3.6, 4.7 будет подписан основной договор купли-продажи с переходом права собственности на арендатора. При просрочке оплаты по пункту 3.4, 4.7 более чем на месяц, выкупная стоимость недвижимого имущества будет составлять 3 220 000 (Три миллиона двести двадцать тысяч) рублей.

следует  подробнее расписать порядок заключения  ДКП. Сроки. Случаи уклонения от подписания. Ответственность за нарушение.  Последнее вообще обязательно потребовать внести. 

Хотя  вот тут указано:

 4.8.3. Арендодатель в течение 5 (пяти) дней после получения от Арендатора запроса о выкупе подготавливает и направляет Арендатору Основной договор купли-продажи Недвижимого имущества и в случае досрочной оплаты уведомляет о сумме Арендных платежей, которые пересчитываются исходя из срока досрочной оплаты. 

но тут речь идет при досрочном погашении оплаты. 

+ в договоре требуется указать ограничение в части продажи объекта аренды третьим лицам. Хотя это не препятствие, поскольку при продаже договор не прекращается. Последнее следует из ст. 613 ГК Ф 

Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество.

 но все же лучше это сделать.

+ в реквизитах обязательно указывать контактные данные, эл. почту, а также условие, что электронная переписка является надлежащей письменной перепиской , которая может быть использована в суде+ обязательство об уведомлении сторон о смене реквизитов. 

В остальном Арендодатель страхует свои риски в части не оплаты. 

 6.12. Настоящий Договор аренды жилого дома и земельного участка с правом последующего выкупа подлежит государственной регистрации в органах обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.

Тут верно, поскольку срок аренды больше года. 

Относительно общих моментов действительности сделки.  Нужно получить согласие жены продавца на сделку. Проверить его на наличие судебных споров и банкротства+ возникновение права собственности на объекты недвижимости. 

С уважением, 

юрист Квон Дмитрий Викторович. 

Здравствуйте.

Добавлю несколько важных, по моему мнению, обстоятельств.

Вы заключаете договор на 15 лет. При этом договор у Вас с правом выкупа, а не с выкупом, то есть в части выкупа этот договор является предварительным договором с установлением существенных условий последующего основного договора. Отдельно следует отметить, что цена выкупа зависит от того, каким образом исполняются Вами обязанности по оплате:

3.10. Выкупная стоимость Предмета аренды при условии выполнения пунктов 3.4 и 3.6, 4.7 уплачиваемая Арендатором Арендодателю по окончании срока аренды составляет 32 000 (Тридцать две тысячи) рублей. При соблюдении пунктов 3.4, 4.2, 4.3, 4.4, 3.9, 3.6, 4.7 будет подписан основной договор купли-продажи с переходом права собственности на арендатора. При просрочке оплаты по пункту 3.4, 4.7 более чем на месяц, выкупная стоимость недвижимого имущества будет составлять 3 220 000 (Три миллиона двести двадцать тысяч) рублей.

То есть если оплата по любой причине в течение 15 лет будет Вами задержана на месяц — стоимость выкупа будет увеличена в разы. Это крайне серьезное условие, которое может повлечь существенное увеличение Ваших расходов на выкуп.  

В соответствии с п. 1 ст. 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Судебная практика также сходится на том, что условие договора аренды об обязанности арендодателя по его окончании продать арендатору по отдельному договору объект аренды, может быть квалифицировано в качестве предварительного договора купли-продажи. А раз так, то Вы можете понудить арендодателя к заключению основного договора при соблюдении Вами всех условий, при которых у арендодателя появляется обязанность пр заключению этого договора.

Договора подобного рода боле часто используются в предпринимательской деятельности, поэтому и судебная практика в основном арбитражная. Например, Постановление ФАС Московского округа от 04.05.2011 N КГ-А40/3314-11 по делу N А40-97394/10-82-848

Некоторое удивление вызывает вот это условие:

3.9. Арендатор обязуется оплатить 32 000 (Тридцать две тысячи) рублей за государственную регистрацию данного договора. 

Согласно пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ для физлица госпошлина составляет 2 т.р. Почему тут 32 т.р. не вполне понятно.

Учесть надо также и то, что ввиду длительности срока договора не исключено последующее общение с наследниками.

3.12. В случае неоднократных просрочек платежей, указанных в пункте 3.4., платеж, указанный п. 3.9, возврату не подлежит, остается у Арендодателя.

Совершенно неясный пункт. П.3.9. это якобы платеж за регистрацию. Что такое неоднократные платежи — непонятно, расшифровки нет. Но в сущности если рассматривать этот платеж как платеж за госрегистрацию, то он совершенно естественно не может быть возвращен.

Еще один непонятный пункт:  

По соглашению сторон указанный договор подлежит обязательной регистрации после произведения 11-го платежа Арендатором.   

Вот еще один интересный пункт:

4.2. Без нотариально заверенного согласия Арендодателя постоянно регистрироваться в жилом доме запрещено. В случае нарушения этого запрета, Арендатор выплачивает Арендодателю 100 000 (Сто тысяч рублей) за каждого постоянно зарегистрированного человека. Стороны договорились, что регистрация несовершеннолетних детей, инвалидов, а также недееспособных лиц не допускается до полной выплаты всех сумм по данному договору.

То есть возможность регистрации в этом доме зависит от Арендодателя, все 15 лет. Устраивает ли Вас это? У меня большие сомнения. При этом такой штраф бессмыслен, поскольку зарегистрировать кого-либо без собственника, каковым все это время будет оставаться арендодатель, просто невозможно.

Все 15 лет также Вы не сможете 

4.6. Арендатор не вправе производить ремонт, переустройство, перепланировку, а также вносить любые изменения в существующие коммуникации дома без письменного согласия Арендодателя. 

На мой взгляд сам по себе договор крайне жесткий в сторону арендатора.