Комментарии к 491 постановлению

Здравствуйте!

Согласно указанному
пункту 38 ПП РФ № 491 при управлении многоквартирным домом управляющей
организацией собственники помещений, находящихся в государственной или
муниципальной собственности, в соответствии с частью 4 статьи 155
Жилищного кодекса Российской Федерации несут расходы на содержание и ремонт
общего имущества с учетом внесения платы за содержание и ремонт жилого
помещения нанимателями жилых помещений государственного или муниципального
жилищного фонда. Если размер вносимой нанимателями таких жилых помещений платы
меньше, чем размер платы, установленной в договоре управления, оставшаяся часть
платы вносится наймодателем указанных жилых помещений в согласованном с
управляющей организацией порядке.

Управляющая организация должна получить
плату за содержание и ремонт жилого помещения в размере, установленном на
собрании, независимо от формы собственности на помещение в доме и внесение
платы нанимателем.

Поэтому речь здесь может идти только об
общем имуществе многоквартирного доме. Батареи в Вашей муниципальной квартире
не относятся к такому. Однако, надо смотреть условия заключенного Вами с
собственников – муниципалитетом договора соц. найма, в котором может быть
установлена обязанность собственника своевременно производить текущий ремонт
данного помещения, а также возмещать расходы нанимателя на данный ремонт (хотя
это и маловероятно).

Наниматель (ст. ст. 66,
67 ЖК
РФ):

— вправе требовать от наймодателя
надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а
также предоставления коммунальных услуг;

— при ненадлежащем исполнении
наймодателем обязанности по своевременному проведению капитального ремонта
общего имущества в многоквартирном доме вправе требовать от наймодателя
уменьшения платы за пользование жилым помещением, общим имуществом в
многоквартирном доме, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков
общего имущества, либо возмещения убытков;

Поэтому, более перспективны Ваши действия
по подаче жалобы на бездействие УК, связанное с содержанием общего имущества и
благоустройства придомовой территории. В настоящее время такую жалобу лучше
подавать в управление гос. жилищного надзора области или орган муниципального
надзора местной администрации, которые по заявлению (жалобы) могут провести
проверку содержания данного дома УК и выдать соответствующее предписание при
установлении нарушений законности.

Здравствуйте.

1. Согласно п. 38 в этом случае плата за жильё включает ремонт жилого помещения. Это так ?

В п. 38. Постановления правительства от 13 августа 2006 г. N 491 указано, что:

при управлении многоквартирным домом управляющей организацией собственники помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с частью 4 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации несут расходы на содержание и ремонт общего имущества с учетом внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения нанимателями жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда.

2. Я поменял батареи и сделал ремонт квартиры. Могу ли я вернуть деньги за это или хотя бы получить перерасчёт с учётом вычета платы за ремонт жилого помещения ?

Можете вернуть деньги за ремонт батарей только в том случае, если в договоре социального найма прописана обязанность собственника жилья своевременно осуществлять ремонт или замену системы отопления. Кроме того, поводом для подобного обращения к собственнику жилья с просьбой осуществить выплаты за произведенным Вами ремонт может быть положения п. 5 ст. 67 Жилищного кодекса РФ, где сказано, что:

1. Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке:

5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

2. Наниматель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных в части 1 настоящей статьи прав может иметь иные права, предусмотренные настоящим Кодексом, другими федеральными законами и договором социального найма.

Отсюда, законные основания для обращения к собственнику жилья для возврата Вам денежных средств, потраченных на капитальный ремонт у Вас есть. Что касается общего ремонта — необходимо опираться на положения договора социального найма. Совет — просите больше, а там будет видно.

3. На сколько я понял батареи в отличие от стояков до запорной арматуры всё же принадлежат не мне, а службе отопления. Я их поменял. Могу ли я получить перерасчёт от службы отопления за смену батарей?

У Вас есть право обратиться в Управляющую компанию с заявлением сделать расчёт затрат, которые Вы понесли, осуществляя замену общего имущества. Батареи от стояков до запорной арматуры входят в общее имущество жильцов и их замену должна осуществлять Управляющая компания. 

Какие ещё приоритеты у жильцов — съёмщиков муниципального жилья?Права нанимателя жилого помещения по договору социального найма указаны 

в ст. 67 Жилищного кодекса РФ:

1. Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке:

1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

2) сдавать жилое помещение в поднаем;

3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;

5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

2. Наниматель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных в части 1 настоящей статьи прав может иметь иные права, предусмотренные настоящим Кодексом, другими федеральными законами и договором социального найма.

В постановлении написано, что управляющая компания осуществляет обустройство территории. Какие требования к обустройству в нашей стране? У нас перекопали всю территорию вокруг дома.Что я могу требовать от управляющей компании для обустройства территории ?(Щебень насыпать в ямы, дорожки сделать, газоны засеять)

Именно это и можете требовать, а так же  уборку придомовых территорий, вывоз мусора (снега), оборудование газонов, из стрижка, посадка цветов и уход за ними, изготовление ограждений для территории дворов, изготовление детских площадок, очистка и покраска облицовки фасада, ворот, урн, скамеек. В случае ненадлежащего исполнения управляющей компании своих обязанностей, Вы можете обратиться с соответствующей жалобой к руководству Вашей управляющей компании, в администрацию Вашего поселения, в СЭС (по вопросам ненадлежащего санитарного состояния), а так же в государственную жилищную инспекцию Московской области.

С Уважением.

Здравствуйте, Антон! 

Обязанность про проведению капитального ремонта муниципальной квартиры лежит на наймодателе (собственнике), однако в соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса 

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

Границей эксплуатационной ответственности между общим имуществом в многоквартирном доме и личным имуществом — помещением собственника является на системах отопления, горячего и холодного водоснабжения — отсекающая арматура (первый вентиль) от стояковых трубопроводов, расположенных в помещении (квартире). Т.е. первый вентиль и система далее — относятся к личному имуществу собственника помещения (квартиры). При отсутствии вентилей — по первым сварным соединениям на стояках трубопроводов;

Является ли замена одной батареи в одной конкретной квартире капитальным ремонтом или текущим ремонтом — вопрос спорный. 

Что касается обустройства придомовой территории — Постановлением Госстроя от 27 сентября 2003 г. N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» предусмотрено следующее:

3.5.9. Временная укладка строительных материалов на территории домовладения допускается при условии сохранения пожарных проездов, сохранности зеленых насаждений и незатемнения окон жилых помещений.

3.5.10. Складирование тары торговых организаций и других арендаторов, размещенных в жилых домах, на открытой территории домовладения не допускается.

3.5.11. Территория каждого домовладения, как правило, должна иметь:

хозяйственную площадку для сушки белья, чистки одежды, ковров и предметов домашнего обихода;

площадку для отдыха взрослых;

детские игровые и спортивные площадки с озеленением и необходимым оборудованием малых архитектурных форм для летнего и зимнего отдыха детей.

На хозяйственной площадке должны быть столбы с устройством для сушки белья, штанги для сушки одежды, вешалки, ящик с песком, бачок для мусора и стол со скамейками. Площадку следует оградить живой изгородью. Устройство и благоустройство площадок, элементов оборудования мест отдыха и других необходимо осуществлять в соответствии с установленными требованиями.

3.5.12. Устройство и расположение на территории организации по обслуживанию жилищного фонда площадок для выгула собак допускается по согласованию с соответствующими органами в установленном порядке.

Какие конкретно работы и в каком объеме управляющая компания должна произвести на Вашей придомовой территории должны решать собственники помещений многоквартирного дома на общем собрании.

антон здравствуйте.

батарея как и вся система отопления (в т.ч. и которая проходит в квартире) относиться к общему имуществу мкд.

это первое.

второе я согласен с коллегами, что капитальный ремонт моп мкд осуществляется за счте собственника т.е. наймодателя, т.к. вы как  наниматель уже оплатили ремонт моп мкд в виде платы по соц.найму.

будут вопросы пишите в чат. 

удачи