Признание права общей долевой собственности на нежилое помещение
Добрый день.
Физическое лицо (далее - ФЛ) на торгах по банкротству застройщика купило принадлежащее последнему на праве собственности нежилое помещение с определенным кадастровым номером (далее - Объект). Объект был обременен ипотекой банка.
Объект представляет собой несколько помещений, расположенных на первом этаже многоуровневой наземной парковки (гаражного комплекса). Среди данных помещений есть автомойка, несколько кладовых, иные отдельные комнаты. Также есть большая комната, в которой размещены различные трубы, насосы, краны.
После покупки указанного Объекта ФЛ узнало, что ранее в отношении данного Объекта двумя собственниками машиномест, а также самим гаражно-строительным кооперативом был заявлен иск о признании права общей долевой собственности (далее - ОДС). В первой инстанции иск был удовлетворен. Арбитражный управляющий обжаловал определение суда в апелляцию, в которой истцами был заявлен отказ от требований. Дело было прекращено, а определение суда первой инстанции отменено. Со слов людей, знакомых с обстоятельствами дела, отказ от требований был связан с тем, что истцы испугались, что вместе с перешедшим в право ОДС Объектом к ним перейдут и соответствующие обязанности залогодателя (видимо речь идет о бремени погашать ипотеку). В общем на этом история с признанием права ОДС на Объект завершается.
В связи с изложенным вопрос.
Как ФЛ (новому собственнику) снизить риски повторения истории с попыткой забрать у него Объект путем его обращения в ОДС?
Мои личные соображения:
1. Самый очевидный и простой вариант - продать Объект и тем самым избежать убытков. Тут есть вопрос - в случае, если у нового покупателя этот Объект заберут (обратят в ОДС), сможет ли он предъявить убытки (сумма покупки Объекта) к ФЛ?
2. Титульное страхование Объекта. Правда пока не уверен, применимо ли оно тут. Как считаете?
3. Провести экспертизу, чтоб в принципе понять, действительно ли все помещения, входящие в Объект, отвечают признакам ОДС и, следовательно, по праву не должны принадлежать ФЛ. Если экспертиза важна, какие вопросы на Ваш взгляд должны перед ней ставиться?
4. Если в вышеуказанном судебном процессе наличие обременения в виде ипотеки спугнуло истцов, то может и ФЛ обременить Объект ипотекой? Действительно ли в этом случае, если Истцы выиграют дело и заберут Объект в ОДС на них ляжет и обязанность погашать ипотеку? Или у них такого обязательства не возникнет, но займодавец, в пользу которого обременение (ипотека), сможет удовлетворить свои требования за счет продажи Объекта?
И правильно ли понимаю, что в случае судебного разбирательства у Истцов будет виндикационный иск и, следовательно, по их требованиям будет общий 3-летний срок исковой давности? Если это так, то с какого момента его считать? Тут еще есть момент, что к части помещений 2-3 штукам у гаражно-строительного кооператива есть доступ, а следовательно в отношении данных помещений видимо будет иск негаторный, к которому сроки исковой давности не применяются.
В общем товарищи юристы, интересно Ваше виденье выстраивания линии защиты ФЛ. Буду рад Вашим ответам!
Спасибо за ответы, хотелось бы кое-что уточнить, если Вы не согласны — поправьте меня.
1. Самое важное в этой истории все-таки провести экспертизу и установить истину об отнесении Объекта к ОДС.
2. Если ФЛ продаст Объект и в договоре не укажет, что помещения Объекта предназначены для обслуживания более чем одного помещения в здании, то практически 100% новый собственник в случае изъятия у него Объекта предъявит ФЛ убытки в размере покупной цены и взыщет их. Но тут у меня еще вопрос, а такая оговорка не лишит ФЛ статуса добросовестного приобретателя в случае судебных разбирательств? Ведь насколько я понимаю (возможно ошибаюсь) если не будет доказано, что ФЛ знал о притязаниях 3 лиц на Объект, то он будет признан добросовестным приобретателем и с него нельзя будет взыскивать убытки?
3. Правильно ли я понимаю? Если ФЛ отдает Объект в залог и обременяет его ипотекой, а после этого Объект у ФЛ изымается и обращается в ОДС, то залогодержатель вправе будет обратить взыскание на Объект? То есть по сути Объект будет изъят из ОДС и реализован что ли для удовлетворения требований залогодержателя? Если это так, то смогут ли собственники ОДС предъявить связанные с этим убытки к ФЛ?
4. Если ФЛ решит предъявить иск застройщику о признании сделки недействительной, поскольку в договоре и информации о торгах (когда Объект выставлялся на торги в рамках процедуры банкротства) не было информации о притязаниях 3 лиц на Объект, то каковы на Ваш взгляд шансы вернуть деньги, уплаченные ФЛ застройщику за Объект? И даже если решение будет вынесено в пользу ФЛ не получится ли так, что ФЛ обяжут вернуть Объект застройщику, а ФЛ просто встанет в очередь кредиторов и останется у разбитого корыта?
Можно пойти по этому пути и до судов провести экспертную оценку этих помещений по вопросу его принадлежности для обслуживания более чем одного помещения (одного собственника).
Вопросы следующие:
1. Относится ли имущество в помещениях к системе отопления, водоснабжения, водоотведения здания.
2. Предназначено ли оборудование в этих помещениях и сами помещения для обслуживания более чем одного помещения (одного собственника) в здании.
Из указанных Вами помещений более всего отвечает признакам общего имущества комната, в которой размещены различные трубы, насосы, краны, если указанные трубы, насосы, краны относятся к системе водоснабжения, водоотведения или отопления.
Нормы МКД подлежат применению по аналогии закона.
4. Если в вышеуказанном судебном процессе наличие обременения в виде ипотеки спугнуло истцов, то может и ФЛ обременить Объект ипотекой? Действительно ли в этом случае, если Истцы выиграют дело и заберут Объект в ОДС на них ляжет и обязанность погашать ипотеку? Или у них такого обязательства не возникнет, но займодавец, в пользу которого обременение (ипотека), сможет удовлетворить свои требования за счет продажи Объекта?
Поскольку Вы приобрели имущество на торгах, если банк залоговый кредитор в деле о банкротстве, то ипотека подлежит погашению, поскольку банк должен получить вложенные средства (их часть) с уплаченной Вами суммы на торгах как залоговый кредитор.
При этом, если не по банкротству продается объект с ипотекой, то обязанность по оплате долгов не перекладывается на нового владельца, однако, новый владелец при наличии неснятного обременения в виде ипотеки, рискует потерять свой объект недвижимости при обращении Залогодержателя взыскания на этот объект.
Срок исковой давности по объектам подлежащих отнесению к общедолевому имуществу будет применяться тогда, когда владельцем создается препятствие в их использовании истцам и когда истцы заявляют требование об истребовании этого имущества у владельца.
Если препятствий в пользовании общим имуществом создаваться не будет и истцы не будут заявлять требования об истребовании имущества из личного владения владельца общей собственности, то срок давности применяться не будет.
С уважением! Г.А. Кураев
Да, конечно, лучше это установить экспертным путем.
Добросовестным приобретателем Вашего имущества нового покупателя вряд ли возможно будет признать, так как он мог установить, что имущество относится к общему имуществу.
Но, указанная оговорка дает Вам защиту от его претензий. То есть, Вы его предупредили и он взял на себя риски приобретения собственности, которая может стать предметом судебного спора.
Да, формально конечно Вы правы, поскольку при переходе права собственности на объект обремененный ипотекой по общему правилу ипотека остается, то есть, залог не прекращается.
Однако, если кто-либо из собственников оспорит Ваше право единоличной собственности на объекты которые по факту должны находиться в общедолевой собственности, то и залог может быть оспорен по этому же основанию.
Маловероятно признать сделку недействительной, так как Вы могли знать о назначении имущества.
И Вы правы, смысла Вам предъявлять иск к Застройщику нет, так как у него просто может не быть денег, чтобы Вы их могли с него взыскать.