Пожарная лестница на лоджии

Question

Сложилась следующая ситуация. По ДДУ была приобретена квартира. Строительство дома завершено, квартира осмотрена, в настоящее время акт приема-передачи не подписан сторонами. При осмотре нас ждал сюрприз - пожарная лестница на лоджии. Причем эта пожарная лестница лишает лоджию всякой функциональности - по субъективным оценкам туда можно только выйти покурить и то не в развалочку, а строго по прямому пути от входа на лоджию. А на вторую половину лоджии даже пройти то можно с трудом, не говоря уже о попытке разместить там свои вещи. Ну и естественно, любой сосед этажом выше сейчас имеет возможность при желании спустится через люк и погостить у нас на лоджии. А если жизнь сильно прижмет, то и сотворить что-нибудь... При заключении ДДУ застройщик нас не уведомлял об этом. На экспликации, приложенной к ДДУ, и плане БТИ пожарная лестница на лоджии не отмечена. Если бы о ней было известно, то эту квартиру для покупки даже не рассматривали бы. В связи с этим у меня следующие вопросы: 1) можно ли на этом основании расторгнуть договор ДДУ и взыскать рыночную стоимость квартиры с застройщика? 2) если мероприятия по п.1 невозможны, то можно ли обратиться к застройщику и, впоследствии, в суд об уменьшении платы за квартиру/взыскании стоимости лоджии в связи с невозможностью использовать лоджию по своему назначению?

Геннадий Кураев · Answer

Здравствуйте, Иван. Расторгнуть Договор на указанном основании не получится, равно как и признать его недействительным. Указанное новое обстоятельство по моему мнению не будет признано судом существенным, препятствующим в пользовании квартирой. Как вариант, требовать уменьшения стоимости квартиры и взыскании средств с Застройщика если сведений об указанной пожарной лестнице не было в Договоре и в прилагаемой к нему документации, либо требовать ее перенос (демонтаж). Но, в данной ситуации может быть также проблема, если сведения о пожарной лестнице у Вас на лоджии были размещены на сайте Застройщика в проектной документации и в Договоре было указано о необходимости ознакомления с проектом на сайте. Что касается возможности доступа к Вам соседей, то здесь есть проблема, так как пожарную лестницу не допускается блокировать. С уважением! Г.А. Кураев

Алексей Максименко · Answer

Здравствуйте, Иван. Согласен с коллегой Кураевым Перечень оснований для расторжения ДДУ довольно ограниченный. И наиболее подходит вот это: Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ Статья 9. Расторжение договора 1. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае: 3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства; И если только попробовать доказать существенность, хотя на мой взгляд, существенности установлено не будет (но если отказ от договора для Вас принципиален, то попытаться можно). Наиболее же подходящими нормами (не о расторжении) будут нормы о недостатках объекта ДДУ: 2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором , по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. Поэтому нужно смотреть Ваш договор — какой набор требований при возникновении недостатков в нём предусмотрен. После выбора требования можете направить Застройщику претензию — либо лично передать в 2 экз. — на 1 поставят дату подпись, расшифровку, печать и вернут Вам. Либо письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.

Николай Хитцов · Answer

Добрый день, Иван! Расторгнуть договор и потребовать возврата денежных средств застройщиком Вы на данном этапе точно не сможете, поскольку согласно п. 3 ч. 1 ст. 9 1. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае: 3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства; Существенное нарушение требований качества это обнаружение недостатков, которые являются неустранимыми или которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другое подобное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства.( преамбула к Закону РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей». Более того, боюсь, что Вам вообще не удастся представить наличие пожарной лестницы на лоджии, как вообще какой бы то не было недостаток объекта долевого строительства, поскольку суды исходят из того, что наличие этого объекта на лоджии не нарушает прав потребителя, поскольку направлено на обеспечение его собственной безопасности. Согласно приказу Минземстроя РФ от 04.08.1998 N 37 (ред. От 04.09.2000) «Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации», лоджия — перекрытое и огражденное в плане с трех сторон помещение, открытое во внешнее пространство, служащее для отдыха в летнее время и солнцезащиты поэтому если у Вас есть возможность выйти на эту лоджию, то нельзя сказать, что наличие на ней лестнице препятствует Вам использовать ее по назначению. Довод же о том, что Вы не можете расположить на ней вещи вряд ли будет воспринят судом, поскольку по требованиям пожарной безопасности захламлять лоджии и размещать там громоздкие вещи вовсе не разрешается. Вся обнаруженная мною судебная практика по Вашей проблеме отрицательна: например Апелляционное определение Верховного суда Республики Коми от 30.10.2014 по делу N 33-5353/2014 Ш. обратилась в суд с иском к ООО «Северстрой» об уменьшении покупной цены квартиры на… руб.… коп. В обоснование иска указала, что договором участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, заключенным между истцом и ответчиком, установлено, что квартира <Адрес обезличен> имеет следующие характеристики: общая проектная площадь… кв. м, жилая проектная площадь… кв. м, проектная площадь лоджии… кв. м. Стоимость квартиры составляет… руб. Впоследствии ей стало известно, что на лоджии установлен люк и лестница пожарной эвакуации, не предусмотренные договором долевого участия, лоджия является составной частью пожарной лестницы, что существенно влияет на пользование жилым помещением. Разрешая спор, суд, пришел к выводу, что оснований для удовлетворения исковых требований Ш. об уменьшении покупной цены, поскольку установленные на лоджии квартиры истца люк и пожарная лестница не являются недостатками имущества (квартиры) переданной Ш. ответчиком. Установка лестницы на лоджии квартиры предусмотрено проектом и действующими в Российской Федерации нормами противопожарной безопасности. Доказательств невозможности использования лоджии по назначению истцом в суд не представлено.