Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Оптимизация налогов при продаже недвижимости (ИП или НДФЛ)?
В 2018 году на физ.лицом были куплены земельные участки и объекты недвижимости. С 2018 года физ. лицо межует их и занимается их продажей (з.у. отдельно либо недвижимость вместе с з.у.). В основном кадастровая стоимость не превышает 200 000 р. Все имущество находится во владении менее 5 лет.
На данный момент физ. лицо имеет записанным на него около 9 земельных участков и 3 объекта недвижимости (складские помещения). Суммы там небольшие – кадастровая стоимость всего там до 200 000 т.р., но есть один дорогой объект.
Сейчас предстоит продажа этого дорогого объекта имущества, кадастровая стоимость которого составляет 12 036 360 ₽ (куплен ранее за 585 000 ₽), а земельного участка под ним — 207 754 ₽ (куплен ранее за 210 000 ₽). Имущество было ранее оценено банком за 4 500 000 ₽. Имущество куплено в 2019 году (менее 5 лет владеет).
Цель – оптимизация налогообложения
Если продавать как физическое лицо, то нужно считать 13% налог. Минимальная сумма НДФЛ, которая будет заплачена за продажу объекта = ((12 036 360*0,7)–585 000)*13%= 1 019 258,76 ₽, ну, а если цена продажи будет дороже (12 036 360* 0,7), то еще больше налог будет. С земельным участком там проще будет, т.к. есть вычет имущественный 1 000 000 и он покроет цену сделки точно.
И вот появилась такая идея
— Подготовить документы и оформить ИП на физ. лицо, основным видом деятельности обозначить по ОКВЭД 68.10.2 Покупка и продажа собственного недвижимого имущества. Система налогообложения – УСН (доходы) 6%.;
— Оформить сделку за 4 500 000 и заплатить налога 4 500 000 * 6% = 270 000 ₽.
— Землю под участком продать за 210 000 р и заплатить 210 000 * 6% = 12 600 р.
Вопросы:
1. Насколько это сейчас возможно и правильно ли я рассуждаю?
2. Насколько подобные оптимизационные моменты не заинтересуют налоговую (в отрицательном смысле)?
3. Можно ли после этого сразу закрыть ИП и допродать дешевое имущество уже через физ. лицо и пользовать НДФЛ и вычетами (и расходами).
которая будет заплачена за продажу объекта = ((12 036 360*0,7)–585 000)*13%= 1 019 258,76 ₽, нИлья Лазарев
Илья, добрый день! Вы неверно считаете. Налоговая база определяется не как кадастровая а как 70% кадастровой либо как цена продажи если она больше 70% кадастровой. Вместо учета фактических расходов ( 585 тыс.) можно использовать налоговый вычет в 1 млн. на основании п. п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ (не знаю правда что там за объект)
1. Насколько это сейчас возможно и правильно ли я рассуждаю?Илья Лазарев
Ну практически это возможно, вновь зарегистрированным ИП применять УСН можно с начала осуществления деятельности ИП а не с начала очередного года как для уже действующих. Другой момент конечно это вопросы со стороны налоговой, но как понимаю из описания развернулись Вы и до регистрации ИП широко и как минимум при таком количестве сделок речь может идти о незаконном предпринимательстве (при выручке от 2250 тыс. уже речь может идти об уголовной ответственности по ст. 171 УК РФ) поэтому регистрировать ИП было бы самым правильным решением тем более как понимаю это будет не единственная сделка