Что нужно делать сначала: арендовать помещение открывать ИП?

Уважаемая Татьяна!
1. Федеральный закон от 29.12.2012 N 273-ФЗ (ред. от 08.12.2020) «Об образовании в Российской Федерации»  гласит:

Соискателями лицензии на осуществление образовательной деятельности являются образовательные организации, организации, осуществляющие обучение, а также индивидуальные предприниматели, за исключением индивидуальных предпринимателей, осуществляющих образовательную деятельность непосредственно.

Вывод: лицензия не нужна, пока у Вас нет наемных работников.
2. Стоит урегулировать вопрос того, кто несет ответственность за пожарную безопасность и т.д. в договоре аренды. Стоит также заранее обратиться с этими вопросами в пожарную службу и СЭС, чтобы иметь от них ответы на руках.
3. Сперва откройте ИП, затем арендуйте помещение.
4. Безусловно имеете.
Дополнительно — рекомендую ИП на НПД. Согласно статье 4 Федерального закона от 27.11.2018 N 422-ФЗ (ред. от 08.06.2020) «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима „Налог на профессиональный доход“,
Не вправе применять налог на профессиональный доход:

1) лица, осуществляющие реализацию подакцизных товаров и товаров, подлежащих обязательной маркировке средствами идентификации в соответствии с законодательством Российской Федерации;
2) лица, осуществляющие перепродажу товаров, имущественных прав, за исключением продажи имущества, использовавшегося ими для личных, домашних и (или) иных подобных нужд;
3) лица, занимающиеся добычей и (или) реализацией полезных ископаемых;
4) лица, имеющие работников, с которыми они состоят в трудовых отношениях;
5) лица, ведущие предпринимательскую деятельность в интересах другого лица на основе договоров поручения, договоров комиссии либо агентских договоров, если иное не предусмотрено пунктом 6 настоящей части;
6) лица, оказывающие услуги по доставке товаров с приемом (передачей) платежей за указанные товары в интересах других лиц, за исключением оказания таких услуг при условии применения налогоплательщиком зарегистрированной продавцом товаров контрольно-кассовой техники при расчетах с покупателями (заказчиками) за указанные товары в соответствии с действующим законодательством о применении контрольно-кассовой техники;
7) лица, применяющие иные специальные налоговые режимы или ведущие предпринимательскую деятельность, доходы от которой облагаются налогом на доходы физических лиц, за исключением случаев, предусмотренных частью 4 статьи 15 настоящего Федерального закона;
8) налогоплательщики, у которых доходы, учитываемые при определении налоговой базы, превысили в текущем календарном году 2,4 миллиона рублей.

Вы не попадаете в этот перечень, и потому вправе применить НПД.

Зачем нужен ИП именно на НПД (налог на проф. доход)?  
Налоговая ставка при оказании услуг физ. лицам — 4%
Касса не нужна.
Это выгоднее в Вашем случае, чем ИП на УСН 6%.
Плюс на НПД проще гораздо отчетность сдавать.
Как его применить? Сперва регистрируетесь самозанятым, потом открываете ИП. ИП при этом автоматически переходит на НПД (рекомендую уточнить, произошел ли такой автоматический переход. У наших клиентов не было с этим проблем, но сами сотрудники налоговых органов часто советуют все уточнять, т.к. режим НПД новый.)

Надеюсь, мой ответ поможет Вам разобраться в сложившейся ситуации.
Если Вы желаете получить более подробную юридическую консультацию по вашему вопросу, то можете обращаться в чат за получением персональной консультации.