Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Продление аренды участка с правом выкупа
В 2009г. мне был предоставлен городом участок в аренду на 5 лет для строительства нежилого здания. Было получено разрешение на строительство, построено два этажа из 3х., однако стройка была заморожена в связи с отсутствием средств. В 2015г. был продлен договор аренды сроком на 5 лет. В апреле 2020г. срок аренды участка истек (но не расторгнут со стороны администрации), так же истекло разрешение на строительство (за это время в законодательстве произошли изменения, и разрешение на строительство делается по другому.) Сейчас средства на строительство появились, есть огромное желание достроить и получить в собственность участок. Все это время арендные платежи проводились исправно. Подскажите как правильно поступить в соответствии с законодательством?
Подскажите как правильно поступить в соответствии с законодательством?Семен
Семен, здравствуйте. А когда у Вас истек срок разрешения на строительство?
Дело в том, что Правительство в связи с пандемией приняло решение о продлении разрешений на строительство:
Приложение N 3
к постановлению Правительства
Российской Федерации
от 3 апреля 2020 г. N 440
ОСОБЕННОСТИ
ПРИМЕНЕНИЯ РАЗРЕШИТЕЛЬНЫХ РЕЖИМОВ, ПРЕДУСМОТРЕННЫХ
ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫМ КОДЕКСОМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
. Установить, что:
на один год продлевается срок действия разрешений на строительство, срок действия которых истекает после дня вступления в силу настоящего постановления до 1 января 2021 г.;
Уточните?
Добрый день, Семён!
К сожалению, кроме как выставления на торги права аренды земельного участка и выкупа его с торгов, путей не вижу.
Согласно п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ,
5. Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляетсяоднократно для завершения строительства этого объекта:
1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
При этом, согласно п. 1,5 ст. 239.1 ГК РФ,
Если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.
Средства, вырученные от продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов либо приобретения такого объекта в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику объекта за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов.
Данная статья не применима к договорам аренды, заключённым до 1 марта 2015 года, даты вступления в силу изменений в ЗК РФ. Но так как было продление, увы, статья применяется и к вам. Такой вывод можно сделать исходя из п. 9 письма Минэкономразвития России от 24.03.2015 N 6786-ПК/Д23и.
С другой стороны, уполномоченный орган не обязан, а вправе обратиться в суд об отчуждении объекта незавершённого строительства в случае, если объект не был достроен, а договор аренды истёк.
Таким образом, у вас подвешенное состояние. Когда землю с объектом не изымают, но и нового договора нет.
Думаю, здесь только договариваться с администрацией. Если конкурентов нет, то почему бы им повторно не выставить право аренды на аукцион, а вы его выкупите.
Всего Вам доброго!
Данная статья не применима к договорам аренды, заключённым до 1 марта 2015 года, даты вступления в силу изменений в ЗК РФ. Но так как было продление, увы, статья применяется и к вам. Такой вывод можно сделать исходя из п. 9 письма Минэкономразвития России от 24.03.2015 N 6786-ПК/Д23и.Сухов Антон
А продление договора выданного в 2009г., это новый договор?
В том то и проблема, что вопрос спорный. Практики по данному случаю я пока не вижу. В случае чего суд может как применить данное положение, так и не применять.
Но в любом случае правом однократного продления аренды, увы, вы уже воспользовались.
Здесь ещё важно, что непосредственно у вас в договоре написано. Может там есть слова о том, что по истечении срока договор следует считать расторгнутым или подобные формулировки.
Здравствуйте, Семен.
К Вашим отношениям применимы положения ФЗ от 01.04.2020 N 98-ФЗ
«О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» поскольку Арендодателем не заявлено требование о расторжении Договора аренды и Вы вправе потребовать продления срока действия Договора аренды.
Федеральный закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ
(ред. от 30.12.2020)
«О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций»
Статья 19
6. До 1 марта 2021 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:
1) договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации;
2) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды;
3) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.
После продления Договора аренды можете обратиться за получением разрешения на строительство или сразу за актом ввода объекта в эксплуатацию, если объект уже построен.
Если Вам откажут, отказ можно оспорить в судебном порядке.
За помощью в обжаловании можете обратиться в чат ко мне или к любому из коллег по Вашему выбору.
С уважением! Г.А. Кураев
Мне Ваш ответ кажется наиболее правильным, Ведь хоть и соглашение о продлении договора и кончилось, раз я плачу аренду, и от администрации выставляются счета, то он продолжает действовать и я могу воспользоваться п.6 ФЗ от 01.04.2020 N 98-ФЗ, верно? А далее получить разрешение на строительство и закончить обьект?
Да, все верно. Поскольку Администрация не обращалась за расторжением Договора, то Вы вполне можете рассчитывать на заключение Соглашения о продлении Договора на 3 года, как минимум.
Да, при действующем Договоре аренды Вы сможете получить разрешение на строительство и достроить объект, ввести его в эксплуатацию.
Здравствуйте, Семен.
Скажите у Вас право на недострой как-то зарегистрировано?
Если зарегистрировано (или если кадастровый инженер сможет подготовить технический план на основании имеющихся документов), то к дополнению к мнению коллег, Вы можете продлить договор без проведения торгов на тригода на основании п.п. 10 п. 2 и п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ.
Конечно можно пойти и путем описанным коллегами, но «потребовать» не значит, что муниципалитет обязательно согласится без суда (или орган исполнительной власти г. Москва).
А в приведенном моем случае у него не будет оснований для отказа.
К сожалению не зарегистрировано. Скажите а «соглашение о продлении срока договора аренды земельного участка №» является новым договором? Мне кажется есть одна зацепка в связи с коронавирусом. Соглашение о продлении договора закончилось в конце апреля 2020г. и т.к. я плачу аренду и администрация не подала в суд, получается договор действующий и я могу продлить договор еще на 3 года, верно? п.6 ФЗ от 01.04.2020 N 98-ФЗ. Прокомментируйте пожалуйста. Спасибо.
После марта 2015 года договора аренды земельных участков находящихся в публичной (государственной или муниципальной собственности) после истечения их срока на становятся бессрочными. Они прекращаются даже если остается запись в ЕГРН и поступает арендная плата. В данном случае это даже на арендная плата, о возмещения неосновательного обогащений, которое орган власти сможет с Вас взыскать в соответствии со ст. 1102 Гражданского кодекса РФ до момента возврата земельного участка.
Но так как иска о расторжении договора нет, то можно попытаться воспользоваться приведенной Вами и коллегами нормой. Но если орган власти не согласится, то только суд. При этом думаю никто не даст гарантии, что иск удовлетворят…
Как пример, отрицательного решения см. Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 09.10.2020 N 02АП-6401/2020 по делу N А29-6996/2020. Там конечно больше про ст. 10 Гражданского кодекса РФ, но как применение приведенной Вами нормы показывает трактовку суда.
Закончилось пару лет назад.
Очень жаль. В таком случае придется проходить всю процедуру получения разрешения заново.
Что касается истечения срока аренды, то получается, что (если иных условий нет в договоре) теперь аренда стала бессрочной, а это позволяет арендодателю расторгнуть договор с предварительным уведомлением арендатора за 3 месяца до даты расторжения.
Вам надо было хотя бы объект незавершенного строительства зарегистрировать пока стройка была законсервирована. Сейчас все зависит от позиции арендодателя. Направьте ему предложение о заключении договора на новый срок.