Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Не будет ли являться отсутствие прав на землю препятствием к переоформлению собственности?
Добрый день.
Мы собираемся купить объект незавершенного строительства. На здание имеется технический паспорт, в котором указано, что разрешение на строительство не предоставлялось, но соответствует нормам и стандартам.
Данный объект имеет кадастровый номер, выписка ГРН (в эксплуатацию не введен, на карте Росреестра нет), за продавцом зарегистрировано право собственности.
Данный объект построен на земле, которая находится в муниципальной собственности. Каких либо прав на данный земельный участок у нынешнего собственника не имеется, аренда не продлевалась. В выписке стоит отметка, что использование земли под это самое недостроенное здание.
Зарегистрирует ли регистрирующий орган за нами право собственности? Не будет ли являться отсутствие прав на землю препятствием к переоформлению собственности? Возможно ли будет достроить это здание, если нет разрешение на строительство, но есть право собственности?
- Выписка на здание.pdf
- Выписка на землю под здание.pdf
- Технический паспорт.pdf
- техпаспорт2.pdf
- Выписка на здание.pdf
- Выписка на землю под здание.pdf
- Технический паспорт.pdf
- техпаспорт2.pdf
Добрый вечер Дмитрий!
На основании части 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды заключается без проведения торгов в случае предоставления:
земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.
Если у Продавца отсутствуют документы на земельный участок, это означает, что срок аренды у него закончился. Высока вероятность, что он использовал дополнительный шанс на продление аренды, поэтому права на земельный участок ему не продлили.
Добрый вечер, Дмитрий!
Зарегистрирует ли регистрирующий орган за нами право собственности?Дмитрий
Не будет ли являться отсутствие прав на землю препятствием к переоформлению собственности?Дмитрий
Полагаю, что зарегистрируют переход права, так как объект незавершённого строительства — объект недвижимости и неограничен в обороте, если в сведениях Росреестра нет ограничений.
Но согласно ГК РФ Статья 239.1. 1. Если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.
Возможно ли будет достроить это здание, если нет разрешение на строительство, но есть право собственности?Дмитрий
Это подпадает под понятие самовольного строительства ст. 222 ГК и объект подлежит сносу при установленных обстоятельствах.
Целесообразно перед покупкой выяснить возможность заключения договора аренды ЗУ на новый срок. Первое.
Второе. Изучить ПЗЗ и ВРИ и территориальные регламенты для этого участка.
Обычно, если ОНС зарегистрирован, значит он имел что-то по разрешению на строительство, самовольное строительство не регистрируется, а это означает что если вы решите по аренде ЗУ и по ПЗЗ разрешено, то сможете достроить, но обязательно получить разрешение.
Василий, доброе утро. Спасибо за ответ.
Из всех документов на объект у нас есть только такие документы. Как видно из выписки на землю под ОНС, Виды разрешенного использования: Под объект незавершенного строительства (склад пиломатериалов под цех паркета)
Добрый день, Дмитрий!
Рассмотрим по порядку.
Выписка на здание. Архивный! Пояснения Росреестра.
Записи «архивная» в ЕГРН присваивается неактуальным на любой текущий момент времени записям в случае снятия объекта недвижимости с кадастрового учета и, в связи с этим, прекращения на него права, его ограничения, обременения объекта или сделки (п. п. 12, 13, 16 Порядка ведения ЕГРН).
В этом случае статус «архивный» присваивается и всему разделу ЕГРН, так как он закрывается (п. 14 названного Порядка).
Обратите внимание, что если право на объект прекращается не в связи с его снятием с кадастрового учета, а по иным основаниям, то записи присваивается статус «погашенная», а не «архивная» (п. 13 указанного Порядка).
Отметим, что все архивные сведения и записи не исключаются из ЕГРН (кадастра недвижимости и реестра прав на нее). При необходимости вы можете получить информацию, которая содержится в записях со статусом «архивная» (п. 17 Порядка ведения ЕГРН). Для этого вы можете запросить выписку из ЕГРН в общем порядке.
Также статус записи «архивная» может присваиваться и в некоторых иных случаях, предусмотренных Порядком ведения ЕГРН. Например, если исключаются сведения об объектах из реестра границ (п. 74 названного Порядка).
Это практически означает, что такого объекта нет и ставить вопрос приобретения не имеет смысла.
Разрешение на строительство было, но деревообрабатывающего цеха и очень давно и, вероятно, для непонятных целей, здание склада с ЗУ выделили из комплекса.
Выписка по ЗУ.
Разрешенное использование:
Для размещения складских помещений
По документу:
Под объект незавершенного строительства (склад пиломатериалов под цех паркета)
Вам земельный участок нужен или здание?
Если у вас будут права на ЗУ, есть возможность путем реконструкции с переработкой прежней документации или изменением функционального назначения достроить здание и ввести в эксплуатацию с минимальными затратами, но не ясны ваши цели.
В итоге, по моему мнению купить склад невозможно, так как архивный объект (нет права на него), а вот ЗУ приобрести можно через торги и несложными действиями по разработке проектной документации приспособить под вашу нужды. Какие они?
Я посмотрел промышленная зона, то есть можно промышленные объекты ИЖС нет.
Здравствуйте, Дмитрий.
Покупка указанного объекта незавершенного строительства не рекомендуется, так как отсутствуют разрешение на строительство и документов, подтверждающие право пользования участком и строительства на нем указанного объекта.
Следовательно, данная постройка имеет все признаки самовольной, ст.222 Гражданского кодекса РФ:
Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил
Оформить в собственность самовольную постройку, в том числе объект незавершенного строительства, может только собственник данного земельного участка:
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка
В Вашем случае собственник — это муниципалитет. У владельца самовольной постройки такого права нет.
Так как никаких прав на земельный участок возведение самовольной постройки не создает, то узаконить данную постройку Вы не сможете.
Оценка дана исходя из тех сведений, что Вы предоставили, но не исключено, что какие-то разрешительные документы могут иметься в наличии, в том числе в архивах.
С уважением, Роман.
Роман, доброе утро. Спасибо за ответ.
Из всех документов на объект у нас есть только такие документы. Как видно из выписки на землю под ОНС, Виды разрешенного использования: Под объект незавершенного строительства (склад пиломатериалов под цех паркета)
Добрый день!
Зарегистрирует ли регистрирующий орган за нами право собственности? Не будет ли являться отсутствие прав на землю препятствием к переоформлению собственности?Дмитрий
Так как права собственности на объект зарегистрированы в ЕГРН, на землю прав нет ни у кого кроме как у муниципалитета (скорее всего), то нет препятствий для перехода права нет. Вам сделку зарегистрируют. Объект стоит на кадастре с 2014 года, запись о праве в ЕГРН есть, ничто обороту не препятствует. Степень готовности 99%, полагаю, что такой процент поставили , чтобы уйти от налогов. Хорошо бы знать историю земельного участка. Ведь он сформирован, стоит на кадастре как ранее учтенный 04.06.2007 года (ст 69 218-ФЗ от 13.07.2015 года), есть координаты, то есть его межевали. Более того объект незавершенного строительства к нему привязан, это очень хорошо.
Участок наверняка предоставлялся на каком-то праве собственнику здания. Продолжу ниже.
На это участке когда-то находилось здание с кадастровым номером 52:18:0040426:47 с кирпичными стенами площадью 683,8 кв.м. у этого нежилого здания было тоже назначение Склад пиломатериалов под цех паркета, оно было введено в эксплуатацию с 1990 года. Потом собственник его (полагаю, что это тоже самое здание, так уходили от налогов или достраивали, но шли не через реконструкцию) снимает с учета 30 апреля 2015 года. А 26 мая 2015 года регистрирует права на незавершенный объект 99% готовности. На второй странице выписки в особых отметках есть эта информация.
Но что интересно, по справочной информации на сайте РР, этот объект не незавершенный, а ранее учтенный и имеет площадь
747 кв.м., а в особых отметка написано вот что
«Сведения о наименовании сооружения имеют статус «Актуальные незасвидетельствованные». Право зарегистрировано на объект с наименованием [ОБЪЕКТ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА (СКЛАД ПИЛОМАТЕРИАЛОВ ПОД ЦЕХ ПАРКЕТА))].
то есть, получается это готовый объект, ОНС — это всего лишь наименование, которое самостоятельно через МФЦ можно убрать. Рекомендую, учитывая разночтение и то что выписки, которые вы скинули вы заказывали через ФГИС ЕГРН, а там сейчас много ошибок, заказать выписку из ЕГРН через портал РР по спец форме или через МФЦ, там будет достоверная информация.
Если всё же выяснится, что это ОНС, то да, вы можете купить, а далее обратиться за предоставление участка, тем более он уже сформирован и к нему привязано здание, в администрацию на основании ст 39.6, а именно пп 10 п 2 :
Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления:
земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи;
Здесь важное условие, что такой участок дается на три года, надо обязательно достроить объект, получив разрешение на строительство (ст 51 ГрК РФ), и до этого такой участок не должен был предоставляться для завершения объекта другим правообладателям.
Полагаю что ПЗЗ в вашем случае не имеет значения так как ВРИ участка установлен до их утверждения.
ч 11 ст 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ«О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»
Разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору.
Если выяснится, что здание не ОНС, то на основании ст 39.20 ЗК РФ можно просить либо в собственность, либо в аренду.
Всего хорошего!
В соответствии с пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса:
При этом переход права собственности на объект незавершенного строительства не дает права новому собственнику на продление договора аренды.
Отсутствие прав на землю не станет препятствием для оформления перехода прав на землю.