Возврат залога при досрочном расторжении договора аренды квартиры

Добрый день

Прописанный в договоре залог по сути своей представляет собой обеспечительный платёж, который служит для арендодателя гарантией возмещения своих убытков в случае повреждения имущества и нарушений условий договора (пункт 5.3. Договора)

В этом смысле условие о том, что обеспечительный платёж не возвращается в случае предусмотренного договором отказа от его исполнения (пункт 7.2) Договора, выглядит очень сомнительно с точки зрения закона

Гражданский кодекс регулирует подобные правоотношения статьёй 381.1 ГК РФ, которая гласит, что:

1. Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку вслучае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.
При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.
2.В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

То есть если Вы со своей стороны условия договора не нарушили, оставили имущество в сохранности, то формально арендодатель не имеет право удерживать обеспечительный платёж. Однако, вышеуказанная статья содержит волшебную оговорку «если иное не предусмотрено соглашением сторон», что в Вашем случае как раз предусмотрено пунктом 7.2 

Так что ситуация очень не однозначная. Я думаю, что есть некоторая перспектива в том, чтобы обратится в суд и потребовать возврата обеспечительного платежа как неосновательного обогащения арендодателя. Но арендодатель со своей стороны может упереться в условия договора и стоять на том, что условиями договора предусмотрено его право на удержание платежа. Шансы есть, но успех далеко не гарантирован

Добрый вечер, Александр.

Ситуация не однозначная, учитывая положения п. 2 ст. 381.1 ГК РФ, в силу которого

В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Таким образом, учитывая условия п. 7.2 договора, сумма обеспечительного платежа может быть не возвращена. По сути здесь не залог, а обеспечительный платеж.

Здравствуйте, Александр!

Поскольку Вы запрашивали мнения 3 юристов, выскажу свои соображения по Вашему вопросу.

Соглашусь с коллегами в том, что по своей сути «залог», предусмотренный договором, является обеспечительным платежом в понимании ст.381.1 Гражданского кодекса РФ.

Далее по Вашей ситуации. Пунктом 7.2. Договора предусмотрено право нанимателя досрочного отказа от дальнейшего исполнения договора при условии уведомления об этом наймодателя за 30 дней. Этим же пунктом предусмотрено условие о невозврате в таком случае обеспечительного платежа. Это условие договора является ничтожным, т.к. противоречит гражданскому законодательству. По сути, условие о невозврате обеспечительного платежа в случае досрочного прекращения договора по инициативе нанимателя следует рассматривать как плату за отказ от договора, однако в Вашем случае оно не может быть применено, поскольку стороны договора не являются предпринимателями.

Статья 310 Гражданского кодекса РФ. Недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства

3. Предусмотренное настоящим Кодексом, другим законом, иным правовым актом или договором право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, или на одностороннее изменение условий такого обязательства может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства.

Более того Договором не установлено в качестве обеспечения какого именно обязательства наймодатель удерживает обеспечительный платеж (в качестве оплаты неустойки, возмещения убытков и т.п.). Пунктом 7.2. также предусмотрено, что обеспечительный платеж в случае досрочного расторжения договора по инициативе нанимателя не может быть зачтен в качестве оплаты за соразмерный период аренды, из него не могут быть оплачены оставшиеся и предусмотренные для Арендатора платежи, что прямо противоречит сущности обеспечительного платежа согласно ст.381.1 Гражданского кодекса РФ.

Таким образом, если Наймодатель не сумеет доказать, что удержание обеспечительного платежа является встречной реализацией предоставленного ему договором права на компенсацию расходов, например, по проведению восстановительного ремонта помещения после выезда нанимателя, компенсацию иных убытков, связанных с ненадлежащим исполнением нанимателем своих обязанностей по договору или права на взыскание договорной неустойки, у Вас есть все шансы взыскать с Наймодателя сумму обеспечительного платежа в полном объеме в качестве неосновательного обогащения. Хочу обратить Ваше внимание на то, что если возникший спор будет переведен в судебную плоскость, Вам следует заручиться доказательствами надлежащего исполнения Вами своих обязательств по Договору (платежки, расписки о получении денежных средств Наймодателем по договору и т.п.) и обязательно наличие оформленного (подписанного) Сторонами акта возврата квартиры, с указанием об отсутствии претензий со стороны наймодателя.

Удачи Вам в решении Вашего вопроса и всего хорошего!