Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Продажа объекта недвижимости. Договор купли-продажи на сумму, меньшую оговоренной
Добрый день!
Ситуация следующая. Продаю дом с участком, с покупателем обговорили сумму покупки- продажи. Оценка объекта получилась меньше, мне объяснили, что существуют нормы, за которые оценщик выйти не может. Разницу мне покупатель обещает доплатить. На известном интернет-портале начинаем загружать необходимые документы. Покупатель в том числе загружает предварительный договор купли-продажи, в котором указана сумма сделки меньше оговоренной и уверяет, что заключим дополнительное соглашение на доплату за постройки на участке, таким образом добрав оговоренную сумму. Фактически, сумма в предварительном договоре равно ипотечной, которую покупатель собирается оформлять в том же известном банке, на чьём портале и собираем документы для оформления сделки.
Как вы уже понимаете, я не силён в правовых и договорных вопросах, поэтому сомневаюсь в финансовой безопасности такого подхода с моей стороны.
Пожалуйста, подскажите о законности, рисках в таком случае, стоит ли соглашаться.
Спасибо.
Здравствуйте, Владимир.
Пожалуйста, подскажите о законности, рисках в таком случае, стоит ли соглашаться.Владимир
Статьей 421 ГК РФ провозглашается принцип свободы договора, в соответствии с которым граждане свободны в его заключении, и никто не может быть понужден к его заключению, условия договора определяются по усмотрению сторон.
Статьей 429 ГК РФ устанавливается, что предметом предварительного договора является обязательство сторон о заключении основного в будущем, при этом предварительный должен содержать условия основного договора.
Статьей 307 ГК РФ регламентируется, что обязательства возникают в том числе из сделок.
Согласно ст. 454 ГК РФ предметом договора купли-продажи является обязательство покупателя уплатить за переданный ему товар определенную денежную сумму (цену).
Статьей 550 ГК РФ установлена обязательная письменная форма договора купли-продажи недвижимости, письменная же форма сделки предусмотрена также для сделок между гражданами на сумму более 10 тыс. рублей -ст.161 ГК РФ.
Ст.162 ГК РФ говорит о последствиях несоблюдения письменной формы — невозможность ссылаться на свидетельские показания.
Таким образом, устные и ничем не подкрепленные заверения покупателя -это Ваш риск не получить желаемую Вами цену за Ваш дом и участок, при этом если Вы подпишете предварительный договор купли-продажи с заниженной ценой, то у покупателя будет механизм понуждения Вас в судебном порядке к сделке на условиях указанного предварительного договора -см. п.5 ст.429 ГК РФ.
Поэтому либо предварительный договор с Вашей ценой, либо какой-либо еще один договор купли-продажи какого-либо имущества на сумму разницы между Вашей ценой и ценой, которую желает обозначить покупатель, например мебель, бытовая техника, стройматериал и т.д., что угодно.
Здравствуйте, Владимир!
согласно ст.429 ГК по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором.
исходя из этого, я не советовал бы Вам занижать цену, за которую Вы намерены продать объект недвижимости, т.к. заключив предварительный договор с меньшей ценой продажи Вы уже не сможете понудить покупателя к уплате большей стоимости, если он вдруг решит не заключать допсоглашения с условием об увеличении цены.
Оценка объекта получилась меньшеВладимир
уверяет, что заключим дополнительное соглашение на доплату за постройки на участкеВладимир
а что при оценке не учитывались имеющиеся постройки?
на мой взгляд, учитывая наличие хозпостроек, Вам следует сразу отразить в предварительном договоре, что дом продается с земельным участком и всеми хозпостройками, указав не только общую стоимость, но и стоимость каждого объекта.
например: общая стоимость ХХХ руб., из них: дом — ХХХ руб., участок — ХХХ руб., баня — ХХХ руб., гараж — ХХХ руб. и т.д и т.п.
при этом, не стоит забывать и про ст.214.10 НК с её положениями о кадастровой стоимости, тем более если хозпостройки зарегистрированы и стоят на кадастровом учете.
Получается, я выше рыночной оценки не могу продать дом с участком, за цену, о которой договорились с ним?Владимир
нет, как собственник Вы имеете право продать объект за любую цену, если нашли согласного с этой ценой покупателя.
Покупатель говорит о рыночной оценке, которая должна быть чуть выше, чем сумма, которая берётся в банке.Владимир
это отношения покупателя с банком, у которого свои требования правила кредитования. Вас они не должны волновать, ведь оплату можно производить как за счет собственных, так и кредитных (привлеченных) средств, а также совместного использования их.
Владимир, Скорее всего Ваш знакомый говорит о требованиях банка к стоимости кредитуемого объекта. Нам эти требования не известны.