Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Либо оформить не улучшения, а дизайн-проект?
Хотим приобрести таунхаус с земельным участком. На данный момент заключили предварительный договор купли-продажи с задатком в 50 000 руб.
Согласно договору цена объектов недвижимости 3 990 000 руб., из которых жилой дом стоит - 3 700 000 руб., земельный участок - 290 000 руб. К предварительному договору имеется приложение "Перечень неотделимых и отделимых улучшений". Это приложение не заполнили и не подписали. Является ли это ошибкой-основанием для расторжения предварительного договора купли-продажи?
Каким образом хоть как-то обезопасить себя, когда будем выходить на основной договор? Что лучше расписка на неотделимые улучшение или второй договор на улучшения? Либо оформить не улучшения, а дизайн-проект?
Также продавец изначально говорил о сумме в договоре купли-продажи в 2 500 000 руб., а сейчас заявил, что нашел ошибку, пересчитал, получилось 1 500 000 руб. Таким образом имущественный вычет я могу получить не с 2 000 000 руб, а только с 1 500 000 рублей.
Возможно ли на данной стадии сделки собрать доказательства для дальнейшего доказывания в суде недействительности сделки с сохранением приобретенной недвижимости? (Я понимаю, что это не та сделка, при которой мне гарантируется все и сразу, хочу продумать разные пути действий)
- Договор.docx
- Соглашение.jpg
- Соглашение.jpg
- Соглашение.jpg
Добрый день Виолетта!
К предварительному договору имеется приложение «Перечень неотделимых и отделимых улучшений». Это приложение не заполнили и не подписали. Является ли это ошибкой-основанием для расторжения предварительного договора купли-продажи?Виолетта
Поскольку перечень является приложением к договору, при подписании договора считается, что Вы ознакомлены со всеми условиями, в том числе, указанными в приложениях к договору. Не подписание приложения не является основанием для расторжения договора.
Каким образом хоть как-то обезопасить себя, когда будем выходить на основной договор? Что лучше расписка на неотделимые улучшение или второй договор на улучшения? Либо оформить не улучшения, а дизайн-проект?Виолетта
Неотделимые улучшения от того так называются, потому что их нельзя отделить от объекта недвижимости. Поэтому в суде данный договор или расписка будут рассматриваться критично, большая вероятность признания ее недействительной. В результате сумма за улучшения будет прибавлена к общей сумме договора купли-продажи недвижимости. В данной ситуации лучше заключить отдельный договор на приобретение мебели у Продавца, то есть приобрести иное имущество, которое не будет являться не отделимым от дома.
Также продавец изначально говорил о сумме в договоре купли-продажи в 2 500 000 руб., а сейчас заявил, что нашел ошибку, пересчитал, получилось 1 500 000 руб. Таким образом имущественный вычет я могу получить не с 2 000 000 руб, а только с 1 500 000 рублей.Виолетта
На основании пункта 2 статьи 424 Гражданского кодекса:
Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Если в договоре не предусмотрено условие об изменении цены, значит поменять ее в дальнейшем не представляется возможным.
«Возможно ли на данной стадии сделки собрать доказательства для дальнейшего доказывания в суде недействительности сделки с сохранением приобретенной недвижимости?»
В соответствии с пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса:
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.
При признании сделки недействительной, стороны должны возвратить все полученное по сделке, Вы обязаны будете вернуть недвижимость, взамен получив оплаченную сумму.
Здравствуйте, Виолетта.
Настаивайте на включении в договор полной стоимости объектов — 3 990 000 руб.
Неотделимые улучшения не могут быть предметом договора купли-продажи, поскольку они являются частью объекта недвижимости как неделимой вещи и не являются отдельными объектами гражданских прав (статьи 128, 133 Гражданского РФ).
Поэтому есть риск, что сделку в суде могут признать недействительной как не соответствующую закону (ст. 168 ГК РФ), совершенную с противозаконной целью (уклонения от от уплаты налога) (ст.169 ГК), притворную (заключенную на меньшую сумму) (ст. 170 ГК РФ).
В связи с этим заключать договор на предложенных условиях не рекомендуется.
С уважением, Роман.
На указание полной стоимости в договоре купли-продажи не согласен продавец, который хочет сэкономить на налогах. Тогда другой вариант: если заключим договор купли-продажи на сумму 1 500 000 руб. и соглашение об увеличении стоимости недвижимости и земельного участка на 2 490 000 руб. (разница между 3 990 000 руб. и 1 500 000 руб.). Такой вариант даст мне хоть какие-то гарантии в суде в случае признания сделки купли-продажи недействительной? Также будет взята одна расписка на сумму 3 940 000 руб. ( разница между 3 990 000 руб. и задатка 50 000 руб.) за приобретение жилого дома и земельного участка.
Если дело дойдет до суда, то суд будет выяснять истинную волю сторон сделки, а имеющиеся у Вас доказательства подтверждают, что сделка заключена на 3 990 тыс., то есть и вернуть Вам продавец должен будет полную сумму:
п. 87 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25
«О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»
Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила.
Здравствуйте, Виолетта.
К предварительному договору имеется приложение «Перечень неотделимых и отделимых улучшений». Это приложение не заполнили и не подписали. Является ли это ошибкой-основанием для расторжения предварительного договора купли-продажи?Виолетта
Если внимательно изучить приложенный Вами предварительный договор купли-продажи, то можно отметить, что никаких ссылок на приложение он не содержит, поэтому приложение вообще частью ПДКП не является, тем более оно не подписано никем. Ваши правоотношения с продавцом, в том числе относительно конкретного товара — коттеджа и з/у регулируются только нормами ГК РФ и подписанным договором — см. ст.ст.307, 421, 432, 434, 438, 455 ГК РФ.
При этом спорный момент, дающий повод вообще считать ПДКП незаключенным — объекты недвижимости вообще никак не идентифицированы (ни адреса объектов, на кадастрового номера, совсем ничего, просто дом и просто з/у -а какие? в г.Москве на красной площади?))))).
При этом, согласно п.3 ст.429 ГК РФ
3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
Если же объекты были идентифицированы, то говорить об основаниях расторжения договора можно было бы либо по соглашению сторон, либо по решению суда, либо вследствие незаключения договора в предусмотренный ПДКП срок. — п.6 ст.429, ст.450 ГК РФ.
Каким образом хоть как-то обезопасить себя, когда будем выходить на основной договор? Что лучше расписка на неотделимые улучшение или второй договор на улучшения? Либо оформить не улучшения, а дизайн-проект?Виолетта
Просто дополнительное соглашение о другой цене, для регистрации оно не сдается. При этом оформляется 2 расписки — одна по основному ДКП, вторая по доп.соглашению.
Какие-то неотделимые улучшения не являются объектом гражданских прав по смыслу ст.129 ГК РФ, а потому товаром быть не могут -см. ст.455 ГК РФ.
Возможно ли на данной стадии сделки собрать доказательства для дальнейшего доказывания в суде недействительности сделки с сохранением приобретенной недвижимости? (Я понимаю, что это не та сделка, при которой мне гарантируется все и сразу, хочу продумать разные пути действий)Виолетта
Указанные выше расписки и доп.соглашение и будут доказательствами.
Стоит также отметить, что в целях налогооблажения продавцу нет смысла указывать цену ниже, чем кадастровая стоимость объектов*0,7, если окажется ниже, то доход будет считаться равным именно этому значению -см. п.2 ст.214.10 НК РФ.
Если Вам требуется более подробная консультация, в том числе и по сопровождению сделки, Вы можете обратиться ко мне в чат.
приложение не подписано и ссылок на него в предварительном договоре нет. Фактически приложение не имеет никакой силы.
При постановке вопроса именно о недействительности сделки в части ее цены такая сделка признается притворной. При этом согласно п.2 ст.170 ГК РФ
См. по указанному вопросу также п.87 Постановления Пленума Верховного суда РФ №25.
Доказательствами при этом будут расписки.
Предыдущий юрист ответил так.