Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Проверка составленного ПДКП, я выступаю как продавец, права на участок еще не зарегистрированы
Всем добрый день!
Нужна проверка составленного ПДКП, я выступаю как продавец, права на участок еще не зарегистрированы. Участок куплен на торгах по банкротству, по участку проходят кабели ЛЭП и др. Покупатель владелец соседнего участка, о кабелях осведомлен.
Договоренность, что при подписании мной акта-приема передачи на участок для регистрации и последующей продаже ему. Он переводит мне большую часть сумму за участок как предварительный платеж.
Так же в пункте ответственность сторон указаны наши обязательства при отказе росреестра в регистрации сделки.
Всем спасибо!
- Предварительный ДКП - участок Синерг~.docx
Добрый день!
Пункт 2.2. надо исправить. Сейчас уже не выдают свидетельства о регистрации права собственности. По факту регистрации выдается выписки из ЕГРН где указывается собственник.
в пункт 2.4 рекомендую добавить, что участком не имеет ограничений, помимо указанных в пункте 1.4 Договора (ЛЭП).
Пункт 2.5.1. надо также исправить свидетельство о государственной регистрации на выписку из ЕГРН.
Добрый день!
Начну с того, что:
1.1. Стороны достигли соглашения о заключении в будущем договора купли-продажи земельного участка (далее — Основной договор).
Согласно ст.445 ГК РФ:
4. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.
Т.е если сторона откажется от исполнения обязательств данное понуждение возможно только в суде.Но не всегда суды обязывают на заключение данного договора.
п.1.3.На момент подписания настоящего договора земельный участок полностью оплачен Продавцом, Шестернин Алексей Сергеевич признан победителем по результатам электронных торгов (посредством публичного предложения) по реализации имущества Продавца (далее – Торги) по лоту № 16 (Протокол РАД-209484 от «28» мая 2020 года, заявка на проведение торгов №103659), проводимых в порядке и на условиях, указанных в сообщении о проведении Торгов, опубликованном в газете «Коммерсант» от «02» ноября 2019 года № 202 (6682), Земельного участка - 624 кв. м, адрес: г. Москва, п. Сосенское, вблизи д. Зименки, кадастровый номер 50:21:0150309:1419, категория земель: Земли населённых пунктов, виды разрешенного использования: Для индивидуального жилищного строительства и рекреационных целей.
Лучше прописать что на момент подписания настоящего договора земельный участок не оплачен, а принадлежит продавцу на основании результат электронных торгов (посредством публичного предложения) по реализации имущества Продавца (далее – Торги) по лоту № 16 (Протокол …
Так как право распоряжаться имуществом есть только у собственника.В Вашем случае право собственности будет оформлена на основании протокола.
п.2.5.1:
Пройти государственную регистрацию своих прав на участок в ЕГРП. Право собственности Продавца на участок будет зарегистрировано в установленном действующим законодательством порядке, и Продавцу будет выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на участок
Свидетельство о регистрации права уже не выдается. Необходимо указать зарегистрировать переход права.
Кроме того, подавать документы вы можете одновременно с данной сделкой, не обязательно это делать заранее.
.Передать после заключения Основного договора Покупателю Участок по акту приема-передачи в течение 5 рабочих дней. Обязательство Продавца передать Участок считается исполненным с даты подписания Сторонами акта приема-передачи.
Передавать участок лучше после перехода права собственности по основному договору, в случае если регистрация вдруг не пройдет вам тогда не придется истребовать участок обратно.
Добрый день, Алексей!
Рассмотрите вариант продажи по
ДОГОВОР УСТУПКИ ПРАВА ТРЕБОВАНИЯ ТРЕБОВАНИЯ НА ОСНОВАНИИ ТОРГОВ
1.2. В соответствии со ст.384 ГК РФ права, уступаемые по настоящему договору, переходят к Цессионарию в том объеме и на тех условиях, которые будут существовать к моменту перехода права.
1.3. Права, уступаемые по настоящему Договору, переходят к Цессионарию с момента полной оплаты Цессионарием цены уступаемого права установленной п.3.1 настоящего Договора.
2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
2.1. Цедент отвечает перед Цессионарием за действительность переданных ему прав (требований), а также гарантирует, что уступаемые права (требования) не противоречит закону, не связаны с личностью Цедента.
По моему мнению вам, как продавцу он подходит, оплата полная и более ничего не требуется.
Но есть неоднозначное в нем, так как согласно п. 7 ст. 448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора.
Юридическая практика неоднозначная, но у вас же спора не предвидится.
Здравствуйте Алексей.
В данном случае, главное, имеет важное значение минимизация рисков по расторжению договора по основанию статьи 475 Гражданского кодекса РФ
Статья 475. Последствия передачи товара ненадлежащего качества
1. Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:
у Вас в договоре указано
1.4.
Покупатель осведомлен, что по данному
участку проходят кабели АСБ-10 3х240 и
кабель связи «Зименки» — ПМРЦ «Филимонки»,
так же стороны не исключают наличие
прохождения других кабелей ( инженерных
систем) по участку.
это хорошо, но это не полное уведомление покупателя о недостатках товара. Учитывая тот факт, что приобретаемый будущим покупателем земельный участок предназначен по виду разрешённого использования для индивидуального жилищного строительства и рекреационных целей, рекомендую Вам изложить пункт договора в следующем виде
1.4.Покупатель осведомлен, что по данному участку проходят кабели АСБ-10 3х240 и кабель связи «Зименки» — ПМРЦ «Филимонки», так же стороны не исключают наличие прохождения других кабелей ( инженерных систем) по участку, что может служить препятствием к осуществлению деятельности по использованию данного земельного участка, согласно установленному виду разрешённого использования.
Такая формулировка наиболее точно отражает информирование покупателя о существующих недостатках. Ведь ситуации бывают разные: сейчас покупатель согласен на такие условия договора, а потом, при наличии трудностей по строительству, или осуществлении иной деятельности на таком земельном участке, он может передумать и подать заявление в суд на расторжение договора, или на уменьшение цены например, использую нормы статьи 475 ГК РФ. По предложенной мной формулировке условий о недостатках товара (земельного участка), покупателю вашего земельного участка будет очень трудно приводить в суде доводы о расторжении договора купли-продажи, так как, такая формулировка означает полное информирование продавцом (Вами) покупателя о недостатках товара, что согласуется с нормами закона.
Часть 1 статьи 28 ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости»
Поэтому у Вас везде будут выписки, а не свидетельства.
Пункт 2.5.2. Договора — очень много проблем бывает с согласованием условий основного договора. Поэтому я всегда рекомендую делать проект основного договора купли-продажи приложением к предварительному договору, чтобы изначально все условия были согласованны.
Тем более у Вас часть оплаты является задатком, поэтому могут быть проблемы, если не сможете договориться по условиям.
По пункту 2.5.2 также не понятно с какого момента отсчитываются 5 рабочих дней. Надо дополнить.
Далее надо написать, что срок не «может», а продлевается в случае препятствий. Так как в Вашей редакции продление это право, а не обязанность сторон.
По пункту 4.2. — согласно статье 381 ГК РФ возвращается двойной задаток, поэтому рекомендую переформулировать данный пункт:
«Стороны пришли к соглашению, что не будет считаться виной (ответственностью) Продавца — отказа регистрирующего органа в регистрации перехода права собственности на участок с __________ Продавцу в связи с обстоятельствами, которые не могут быть устранены в разумные сроки (здесь лучше подробнее указать обстоятельства). Стороны согласовали, что в таком случае по требованию Покупателя стороны обязуются расторгнуть настоящий Договор. При расторжении Договора Продавец возвращает Покупателю все денежные средства, полученные в оплату участка, в том числе задаток. В данном случае задаток в двойном размере не выплачивается. Средства Покупателю от Продавца возвращаются в течении 21 одного дня с момента получения отказа от регистратора. (обговаривали этот срок, так как АСВ обещают в этом случае вернуть деньги в течении 2 недель мне). Возврат денежных средств осуществляется по реквизитам Покупателя, указанным в разделе 8 Договора.»
Отдельно рекомендовал бы в договоре указать, что до подписание договора Покупатель произвел его осмотр и удовлетворен состоянием и качеством земельного участка.