Как правильно указать в договоре купли-продажи нежилого помещения неустойку

Здравствуйте

если не выплачивает в течении 3х месяцев, то на остаток долга

идут проценты из расчета 30% годовых.

( данные пункты из договора прикрепил).

Maksim

огромная неустойка, но закон не ограничивает размер — если стороны такой договор подписали

Но суд снизил неустойку с 30% до 8% годовых.

Человек мне через 1,5 года деньги отдал и заплатил не ту неустойку о которой договорились и прописали в договоре.

Maksim

по ст 333 гк это возможно — и размер у вас крайне большой надо сказать

Статья 333. Уменьшение неустойки
1. Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

3) Сейчас другой покупатель покупает другое мое помещение

и часть суммы выплачивает через 4 месяца.

Как в договоре купли — продаже прописать неустойку,

если через 4 месяца человек деньги мне не отдаст?

Maksim

а как бы вы ее не прописали- если суд посчитает ее чрезмерной по заявлению другой стороны — то вправе ее снизить по ст 333 гк

75. При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).
Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.
Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7
«О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»

Может быть составить какой то дополнительный договор?

Что бы человек отдал через суд мне всю сумму долга и всю неустойку?

Maksim

вас это не спасет, если человек будет с этим спорить в суде- у вас ответственность слишком большая для такой сделки, да и вообще

Здравствуйте, Максим.

Что бы человек отдал через суд мне всю сумму долга и всю неустойку?

Maksim

Суд снижает неустойку не потому, что она как-то неправильно прописана, а потому что приходит к выводу, что она чрезмерная.

И истец не может доказать, что размер обоснован.

Статья 333 ГК РФ Уменьшение неустойки

1. Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Как правило снижают до 0,01-0,05%.

Доказывается размер неустойки следующим образом, как указывал Верховный суд РФ:

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7
«О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»

Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.

Вот такие доказательства и стоит готовить, чтобы предъявить в суде в случае спора.

Здравствуйте.

Как в договоре купли — продаже прописать неустойку,

если через 4 месяца человек деньги мне не отдаст?

Что бы суд не мог снизь величину неустойки?

Maksim

так и пропишите, что при неуплате размер неустойки столько-то. Другое дело, что всё равно покупатель может заявить потом в суде ходатайство и просить снизить размер неустойки на основании ст. 333 ГК РФ, далее уже суд может снизить размер неустойки. При этом стоит учесть, что согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7  «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»

73. Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.
75. При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).
Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.

Так что тут вопрос скорее не как прописать, а сколько прописать, но в любом случае Вы такого права как заявить ходатайство о применении судом ст. 333 ГК РФ никак не отнимите. И вероятнее всего по практике суд всё равно сколько-то снизит, такова практика, что хоть сколько-то но снижают, безусловно суд при этом должен привести мотивы, по которым он снизил неустойку.

Что бы суд не мог снизь величину неустойки?

Maksim

Максим, добрый день! Так именно сделать не получиться, поскольку в силу ст. 333 ГК РФ суд вправе снизить неустойку в случае ее несоразмерности нарушенному обязательству — хоть договорную хоть законную, как то ограничить право покупателя в плане не заявлять такое требование Вы не можете, такое условие будет по существу ничтожным. Единственно можно с учетом разъяснений Верховного суда исходить из определенного им размера неустойки для таких ситуаций — двойной учетной ставки ЦБ РФ

Максим, здравствуйте!

В данном случае неустойка в силу ст. 333 ГК РФ в суде может быть снижена.

Вариант попробовать указать в договоре проценты  по денежному обязательству. 

ГК РФ Статья 317.1. Проценты по денежному обязательству

1. В случаях, когда законом илидоговором предусмотрено, что на сумму денежного обязательства за период пользования денежными средствами подлежат начислению проценты, размер процентов определяется действовавшей в соответствующие периоды ключевой ставкой Банка России (законные проценты),если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Как раз в этой части нужно грамотно расписано дату начала начисления. Соответственно, к таким процентам применение 333 ГК РФ по снижению нельзя применить.

Как в договоре купли — продаже прописать неустойку,

если через 4 месяца человек деньги мне не отдаст?

Что бы суд не мог снизь величину неустойки?

Может быть составить какой то дополнительный договор?

Что бы человек отдал через суд мне всю сумму долга и всю неустойку?

Maksim

Здравствуйте. Собственно снижение неустойки есть право суда, которое основывается на просьбе ответчика. То есть сделать ее размер безусловным Вы в договорном режиме не сможете. Это прямо указал в своем Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»Уменьшение неустойки судом (статья 333 ГК РФ)

69. Подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Заранее установленные условия договора о неприменении или ограничении применения статьи 333 ГК РФ являются ничтожными (пункты 1 и 4 статьи 1, пункт 1 статьи 15 и пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

То есть что бы Вы ни прописали в договоре, отнять право заявить о снижении неустойки у должника вы не сможете. Другое дело, что Вы можете приводить контраргументы в пользу своего условия, причины применения повышенной неустойки и отсутствие причин и оснований для ее снижения.

Более того. Суд вправе применить указанную норму даже без заявления ответчика, если он не является коммерческой организацией

При взыскании неустойки с иных лиц правила статьи 333 ГК РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, свидетельствующие о такой несоразмерности (статья 56 ГПК РФ, статья 65 АПК РФ). При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи 333 ГК РФ.