Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Как правильно указать в договоре купли-продажи нежилого помещения неустойку
1) 1,5 года назад я продал помещение за 6 000 000 р.,
4 000 000 покупатель выплатил мне сразу, а 2 000 000 р.
по договору обязался выплатить в течении 3х месяцев,
и если не выплачивает в течении 3х месяцев, то на остаток долга
идут проценты из расчета 30% годовых.
( данные пункты из договора прикрепил).
При регистрации Договора на помещение был наложен залог в мою пользу.
2) Через три месяца Покупатель деньги мне не отдал.
Я подал в суд. Суды длились 1,5 года ( первая инстанция, я выиграл.
Вторая инстанция, я выиграл. И третий, я то же выиграл).
Но суд снизил неустойку с 30% до 8% годовых.
Человек мне через 1,5 года деньги отдал и заплатил не ту неустойку о которой договорились и прописали в договоре.
3) Сейчас другой покупатель покупает другое мое помещение
и часть суммы выплачивает через 4 месяца.
Как в договоре купли - продаже прописать неустойку,
если через 4 месяца человек деньги мне не отдаст?
Что бы суд не мог снизь величину неустойки?
Может быть составить какой то дополнительный договор?
Что бы человек отдал через суд мне всю сумму долга и всю неустойку?
- IMG_20201028_160154.jpg
Все Юристы ответили, что ни как.
Странно.
Всегда можно составить какой то доп договора, по которому человек должен всё вернуть,
можем назвать сумму Неустойки не неустойкой,
а по другому.
Каким договором можно оформить,
что бы вернул всю неустойку,
через договор займа или еще какой договор?
Здравствуйте
если не выплачивает в течении 3х месяцев, то на остаток долга
идут проценты из расчета 30% годовых.
( данные пункты из договора прикрепил).
Maksim
огромная неустойка, но закон не ограничивает размер — если стороны такой договор подписали
Но суд снизил неустойку с 30% до 8% годовых.
Человек мне через 1,5 года деньги отдал и заплатил не ту неустойку о которой договорились и прописали в договоре.
Maksim
по ст 333 гк это возможно — и размер у вас крайне большой надо сказать
Статья 333. Уменьшение неустойки
1. Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.
3) Сейчас другой покупатель покупает другое мое помещение
и часть суммы выплачивает через 4 месяца.
Как в договоре купли — продаже прописать неустойку,
если через 4 месяца человек деньги мне не отдаст?
Maksim
а как бы вы ее не прописали- если суд посчитает ее чрезмерной по заявлению другой стороны — то вправе ее снизить по ст 333 гк
75. При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).
Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.
Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки.
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7
«О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»
Может быть составить какой то дополнительный договор?
Что бы человек отдал через суд мне всю сумму долга и всю неустойку?
Maksim
вас это не спасет, если человек будет с этим спорить в суде- у вас ответственность слишком большая для такой сделки, да и вообще
Здравствуйте, Максим.
Что бы человек отдал через суд мне всю сумму долга и всю неустойку?Maksim
Суд снижает неустойку не потому, что она как-то неправильно прописана, а потому что приходит к выводу, что она чрезмерная.
И истец не может доказать, что размер обоснован.
Статья 333 ГК РФ Уменьшение неустойки
1. Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Как правило снижают до 0,01-0,05%.
Доказывается размер неустойки следующим образом, как указывал Верховный суд РФ:
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7
«О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»
Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.
Вот такие доказательства и стоит готовить, чтобы предъявить в суде в случае спора.
Но суд снизил неустойку с 30% до 8% годовых.Maksim
При этом у Вас размер был не такой уж, чтобы сверхвысокий, где-то 0,08% в день, и я бы не сказал, что это «явно несоразмерный», как того требует закон.
Статья 333 ГК РФ Уменьшение неустойки
1. Если подлежащая уплате неустойкаявно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Но, видимо, ответчик представил неплохие доказательства, убедившие суд, что это чрезмерно.
Вы в ответ что-то предоставляли? Какие-либо контрдоказательства.
через договор займа или еще какой договор?Maksim
Проблема в том, что могут просто переквалифицировать на неустойку.
В предпринимательских договорах, в арбитраже иногда срабатывает такая схема.
Прописывают, что это кредит — и пишут какой-то незначительный процент, условно, 0,01% в день.
А далее добавляют, что если срок возврата кредита задерживается, допустим, на мес., то с этого дня процент возрастает, например, в 10 раз.
И в суде доказывают, что это именно кредитный процент, а не неустойка, (т.е. который нельзя снизить).
Но, опять же, не всегда это срабатывает, и суд может переквалифицировать на неустойку и снизить по 333 ГК.
Здравствуйте.
Как в договоре купли — продаже прописать неустойку,
если через 4 месяца человек деньги мне не отдаст?
Что бы суд не мог снизь величину неустойки?
Maksim
так и пропишите, что при неуплате размер неустойки столько-то. Другое дело, что всё равно покупатель может заявить потом в суде ходатайство и просить снизить размер неустойки на основании ст. 333 ГК РФ, далее уже суд может снизить размер неустойки. При этом стоит учесть, что согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»
73. Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.
75. При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).
Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.
Так что тут вопрос скорее не как прописать, а сколько прописать, но в любом случае Вы такого права как заявить ходатайство о применении судом ст. 333 ГК РФ никак не отнимите. И вероятнее всего по практике суд всё равно сколько-то снизит, такова практика, что хоть сколько-то но снижают, безусловно суд при этом должен привести мотивы, по которым он снизил неустойку.
Каким договором можно оформить,
что бы вернул всю неустойку,
Maksim
займом Вы это не оформите, поскольку фактической передачи денег у Вас не было, человек оспорит по безденежности этот договор и всё. Никаким иным договором Вы это не оформите. Ст. 812 ГК РФ
1. Заемщик вправе доказывать, что предмет договора займа в действительности не поступил в его распоряжение или поступил не полностью (оспаривание займа по безденежности).
Что бы суд не мог снизь величину неустойки?
Maksim
Максим, добрый день! Так именно сделать не получиться, поскольку в силу ст. 333 ГК РФ суд вправе снизить неустойку в случае ее несоразмерности нарушенному обязательству — хоть договорную хоть законную, как то ограничить право покупателя в плане не заявлять такое требование Вы не можете, такое условие будет по существу ничтожным. Единственно можно с учетом разъяснений Верховного суда исходить из определенного им размера неустойки для таких ситуаций — двойной учетной ставки ЦБ РФ
В дополнение
п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81
«О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации»
Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства,каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства,выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.
данная позиция несмотря на упразднение ВАС РФ по прежнему актуальна и применяется судами, данные в постановлениях пленума ВАС РФ разъяснения до отмены их Верховным судом РФ для нижестоящих судов являются по прежнему обязательными.
по которому человек должен всё вернуть,
можем назвать сумму Неустойки не неустойкой,
Maksim
От этого существо обязательства не измениться. Если человек не вернет добровольно Вам придется обращаться в суд ( если рассматривать законные способы), а это предполагает, что суд, может, при наличии заявления ответчика, применить ст. 333 ГК РФ и снизить неустойку (или штраф не в названии ведь суть)
Максим, здравствуйте!
В данном случае неустойка в силу ст. 333 ГК РФ в суде может быть снижена.
Вариант попробовать указать в договоре проценты по денежному обязательству.
ГК РФ Статья 317.1. Проценты по денежному обязательству
1. В случаях, когда законом илидоговором предусмотрено, что на сумму денежного обязательства за период пользования денежными средствами подлежат начислению проценты, размер процентов определяется действовавшей в соответствующие периоды ключевой ставкой Банка России (законные проценты),если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Как раз в этой части нужно грамотно расписано дату начала начисления. Соответственно, к таким процентам применение 333 ГК РФ по снижению нельзя применить.
Как в договоре купли — продаже прописать неустойку,
если через 4 месяца человек деньги мне не отдаст?
В данном случае как бы не прописывали условия о неустойке — это не поможет её оставить в таком варианте. Ведь 333 ГК РФ никто не отменит. Обычно в суде сразу снижают.
Что бы суд не мог снизь величину неустойки?
Как написано в ст. 333 ГК РФ для снижения нужно указать, что неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства,
Может быть составить какой то дополнительный договор?
Нет, достаточно именно условия о процентах по 317.1 ГК РФ в договоре.
Что бы человек отдал через суд мне всю сумму долга и всю неустойку?
Как выше написал проценты, а неустойку, тогда это возможно
а по другому.
Каким договором можно оформить,
что бы вернул всю неустойку,
через договор займа или еще какой договор?
Ранее уже написал. Не неустойка, а проценты по денежному обязательству (ст. 317.1 ГК РФ). У них другая правовая природа, чем у неустойки. В последнем случае это плата за нарушение обязательства, а проценты это как раз за пользование средствами. Но для вам это выгоднее, поскольку должнику снизить в суде не удастся
Как в договоре купли — продаже прописать неустойку,
если через 4 месяца человек деньги мне не отдаст?
Что бы суд не мог снизь величину неустойки?
Может быть составить какой то дополнительный договор?
Что бы человек отдал через суд мне всю сумму долга и всю неустойку?
Maksim
Здравствуйте. Собственно снижение неустойки есть право суда, которое основывается на просьбе ответчика. То есть сделать ее размер безусловным Вы в договорном режиме не сможете. Это прямо указал в своем Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»Уменьшение неустойки судом (статья 333 ГК РФ)
69. Подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).
Заранее установленные условия договора о неприменении или ограничении применения статьи 333 ГК РФ являются ничтожными (пункты 1 и 4 статьи 1, пункт 1 статьи 15 и пункт 2 статьи 168 ГК РФ).
То есть что бы Вы ни прописали в договоре, отнять право заявить о снижении неустойки у должника вы не сможете. Другое дело, что Вы можете приводить контраргументы в пользу своего условия, причины применения повышенной неустойки и отсутствие причин и оснований для ее снижения.
Более того. Суд вправе применить указанную норму даже без заявления ответчика, если он не является коммерческой организацией
При взыскании неустойки с иных лиц правила статьи 333 ГК РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, свидетельствующие о такой несоразмерности (статья 56 ГПК РФ, статья 65 АПК РФ). При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи 333 ГК РФ.
Обратите внимание на еще один пункт из данного Постановления:
74. Возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.).
То есть при рассмотрении вопроса о снижении неустойки следует занимать активную процессуальную позицию и предъявлять свои аргументы в пользу сохранения или не слишком значительного ее снижения.
На мой взгляд, все возможные «кривые» варианты в любом случае сведены к нулю вышеуказанным мнением Верховного суда. Он указал, что право ответчика неотъемлемо, значит, любые непрямые способы обойти правило о ничтожности такого условия будут расцениваться судом именно как покушение на лишение ответчика этого права и в идеале должны им пресекаться. Поэтому наилучшим вариантом все-таки будет именно доказывание того факта, что данный размер неустойки действительно имеет основание. Кроме того никто не запрещает Вам взыскивать убытки в части непокрытой неустойкой. Другое дело, что это потребуется надлежащим образом оформить, но это уже другой вопрос.
можете штрафом назвать — с точно такими же последствиями- это ничего не меняет
договор займа- это другие отношения и там надо доказывать- распиской или безналом- что деньги вы реально отдали покупателю- чтобы он должен был их потом вам вернуть- это возможно, но к неустойке это отношения не имеет
да и мало кто из покупателей на такое согласиться.