Договор дарения доли квартиры

Question

Здравствуйте! Ситуация следующая: моя крестная и её родной брат собственники 2-х комнатной квартиры в равных долях (по 1/2). Брат крестной нигде не работал, сильно пил, коммунальные услуги не оплачивал. Квитанции на оплату коммунальных услуг были раздельные: крестная платила свою часть, а у её брата накопился долг около 200 тысяч рублей. В итоге приставы наложили арест на часть квартиры, находящейся в собственности у брата крестной. Неделю назад брат крестной скоропостижно умер. Моя крестная - его единственная наследница, так как ни детей, ни супруги, ни родителей, ни других братьев, сестёр, у него нет. При оформлении документов на наследство выясняется, что её брат, за 2 недели до своей смерти, оформил договор дарения на долю квартиры на постороннего мужчину, которого она не знает. Правомерно ли такое дарение доли квартиры, если учесть, что судебными приставами на эту долю наложен арест? Есть ли смысл оспаривать такой договор дарения? Моя крестная - пенсионерка, другого дохода, кроме пенсии у неё нет. Она покупала продукты и лекарства брату, можно сказать содержала его, также оплатила его погребение. Какие действия необходимо совершить моей крестной в 1-ю очередь, чтобы максимально обезопасить себя с юридической точки зрения? (Мужчина, которому её покойный брат подарил долю квартиры, будет эту долю продавать. К тому же он ранее был судим за мошенничество)

Алексей Максименко · Answer

Здравствуйте, Зоя. ри оформлении документов на наследство выясняется, что её брат, за 2 недели до своей смерти, оформил договор дарения на долю квартиры на постороннего мужчину, которого она не знает. Зоя А в реестре переход права собственности на этого мужчину постороннего уже зарегистрирован?

Ольга Каурова · Answer

Здравствуйте, Зоя! Есть ли смысл оспаривать такой договор дарения? В соответствии с пунктом 1 статьи 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке. Таким образом, договор дарения братом Вашей крестной доли в праве общей долевой собственности на квартиру подлежал обязательному нотариальному удостоверению. В случае, если такой порядок соблюден не был, договор дарения- ничтожный в силу ч.3 ст. 163 Гражданского кодекса РФ, согласно которой если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность Согласно же пп.1 п.2 данной статьи нотариальное удостоверение сделок обязательно: в случаях, указанных в законе;

Геннадий Кураев · Answer

Здравствуйте, Зоя. Учитывая заказанную Вами опцию мнения трех юристов выскажу свое мнение. Вашей крестной нужно взять выписку из ЕГРН на квартиру и выяснить на ком числится доля брата. Если регистрация перехода права собственности не была совершена, то она имеет право на наследование этой доли. При этом, в связи с тем, что она на день смерти проживала вместе с братом, владела совместной с ним собственностью (в долях), то она считается принявшей наследство фактически и может не оформлять право собственности на долю брата. В этом случае кредиторам будет сложнее обратить взыскание на эту долю имущества. Если объявится лицо, которому брат подарил долю и заявит о своих правах, то нужно будет заявлять встречный иск и оспаривать указанную сделку. Можно оспаривать по обману или введению в заблуждение или по кабальности. Возможно брату угрожали и он подарил долю под давлением. Если указанный Договор дарения не был нотариально удостоверен, то вообще нет причин для беспокойства, сделка считается незаключенной. Гражданский кодекс Статья 179. Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств 1. Сделка, совершенная под влиянием насилия или угрозы, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. 2. Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки. 3. Сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Потребуется помощь в оспаривании сделки дарения, можете написать в чат мне или любому из коллег. С уважением! Г.А. Кураев

Дмитрий Квон · Answer

Зоя, здравствуйте! Правомерно ли такое дарение доли квартиры, если учесть, что судебными приставами на эту долю наложен арест? 1. Следует обратить внимание, что исходя из описания вопроса, согласно ст. 64 Закона об исполнительном производстве имеет место быть не арест, а запрет на регистрационные действия. Естественно, более точно надо смотреть и знакомиться с материалами исполнительного производства. 2. На мой взгляд, что заключить договор был вправе однако регистрация перехода права не прошла бы, поскольку имелся запрет. Есть ли смысл оспаривать такой договор дарения? Моя крестная — пенсионерка, другого дохода, кроме пенсии у неё нет. Она покупала продукты и лекарства брату, можно сказать содержала его, также оплатила его погребение. Полагаю, что следует обжаловать, в том числе обращаться в полицию для проведения проверки в порядке ст. 144 УПК РФ. Необходимо выяснить при каких обстоятельствах был заключен такой договор. Сделка могла быть совершена под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств (см. 179 ГК РФ), либо как верно указал коллега Алексей Максименко, что может быть совершена гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими. (ст. 177 ГК РФ). В первом случае точно требуется проверка полиции, а во втором медицинские документы и экспертиза. В противном случае пользование квартирой с лицом, имеющим 1/2 доли (не родственником) точно создаст неудобства. Какие действия необходимо совершить моей крестной в 1-ю очередь, чтобы максимально обезопасить себя с юридической точки зрения? (Мужчина, которому её покойный брат подарил долю квартиры, будет эту долю продавать. К тому же он ранее был судим за мошенничество) Последнее явно вызывает опасение, что действия по дарению были совершению по давлением, обмана. 1. Написать заявление в полицию. 2. Обратиться к юристу для организации сбора документов и подачи искового заявления в суд. 3. Подать исковое заявление о признании договора недействительным. Привлечь к участию в обжаловании сделки кредитора. Договориться с ним, вероятно, чтобы помог. Ведь кредитор может обжаловать сделку по иным основаниям. Так, в силу силу ст. 170 ГК РФ признать в суде её мнимой. СОгласно п. 86 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» 86. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна ( пункт 1 статьи 170 ГК РФ). Следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним. Как можете заметить, что указанно во избежание обращения взыскания на имущество. В данном случае такие обстоятельства аналогично могут быть доказаны и сделка может быть признана недействительной. Варианты решения вопроса имеются. Только нужно правильно определить алгоритм действий. Насколько я понимаю, что дарение стало известно при получении выписок из ЕГРН нотариусом?