228 юристов сейчас на сайте
Мы — ваш онлайн-юрист
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.
Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Проконсультироваться
  1. Категории
  2. Недвижимость

Нужна помощь с договором - я уже в нем пометила ряд пунктов и внесла ряд правок, но нужен профессиональный

я Арендатор, заключаю договор с Арендодателем на аренду коммерческой недвижимости (подвал - нежилое помещение).

Нужна помощь с договором - я уже в нем пометила ряд пунктов и внесла ряд правок, но нужен профессиональный взгляд, чтобы добавить некоторые пункты и прочитать на предмет каких-то рисков в разных ситуациях.

Крайне желателен опыт работы с договорами такого типа!

Договор арДоговор аренды !.docенды !.doc
Договор арДоговор аренды !.docенды !.doc
Договор арДоговор аренды !.docенды !.doc
АРЕНДА ДОГОАРЕНДА ДОГОВОР NEW.docВОР NEW.doc
24 Октября 2020, 14:04, вопрос №2894342
1300 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос

Ответы юристов (3)

получен
гонорар
33%
Юрист - Юрий
9,8
Рейтинг Правовед.ru
30041
ответ
11070
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Екатеринбург
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Анна, добрый день, вы можете или тут выложить договор, или в чате юристу его показать и я помогу вам его откорректировать 

24 Октября 2020, 14:14
q Отблагодарить
0 0
Анна
клиент, г. Москва
24 Октября 2020, 15:51
9,8
Рейтинг Правовед.ru
30041
ответ
11070
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Екатеринбург
Общаться в чате

Открылся договор.

Конечно его величина и массовый характер правок приведёт к тому, что все юристы «набросают» Вам разных замечаний, а компилировать их, порой противоречивых, придётся Вам самой. Логичнее было бы поручить эту работу выбранному юристу и работать плотно именно с ним.

Но коли Вы избрали такой вариант, то внесу свои предложения по правке договора.

Об оплачиваемом периоде. Пока вижу лишь то, что в описании указано что он может быть меньше месяца, а порядок расчета не установлен.

Не совсем понятно кто такой Залогодержатель, возможно далее по тексту будет яснее.

Не совсем понятно, зачем упоминание об НДС если арендодатель НДС не уплачивает.

П. 4.1.2. Правильным было бы конкретизировать порядок расчета переменной части. Т.е. из каких цифр соотношения общей и арендуемой площади рассчитывается переменная часть.

В п.4.2. непонятно по какой причине если арендатор ликвидируется или банкротится обеспечительный платёж не возвращается. 
 В п. 4.10 определено, что помещение находится в залоге. Но ничего не сказано по поводу того, разрешил залогодержатель пользование залогом или нет. Тут должно быть указание, что в соответствии со ст. 346 ГК РФ залогодержатель не запретил пользование и ссылка на договор либо согласие залогодержателя на пользование.

Дальше продолжу.

24 Октября 2020, 16:26
9,8
Рейтинг Правовед.ru
30041
ответ
11070
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Екатеринбург
Общаться в чате

В п. 5.1.4 закралось нарушение закона о защите прав потребителей, если это помещение используется под продажу им товаров или оказание услуг. Вывеска только с согласия арендодателя весьма неверно, поскольку размещение информации о исполнителе или продавце есть обязанность, предусмотренная ст.9 и 10 ЗоПП. Согласовать параметры вывески — да, но не так как это определено договором.

В п. 8.3. уж какой-то весьма существенный штраф, учитывая, что размер ежемесячного платежа не так велик. Впрочем, если Вы не намерены сдавать втемную помещение в субаренду, тут может быть установлена любая сумма.

Условия внесудебного расторжения договора крайне суровые. Я бы их исправил, даже если Вы сейчас надеетесь, что все будет работать как часы, оставлять арендодателю такой существенный рычаг было бы неразумно.

24 Октября 2020, 16:39
9,8
Рейтинг Правовед.ru
30041
ответ
11070
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Екатеринбург
Общаться в чате

В целом Ваши правки являются вполне разумными, другое дело, пойдет ли арендодатель на это. 

Понятно, что арендодатель сделал все возможное для того, чтобы соблюсти свои интересы, но при этом он уж слишком сузил Ваши возможности, в том числе касающиеся расторжения договора по Вашей инициативе, возможности взысканий за нарушения с его стороны. Им этр сделано путем умолчания, а как известно между коммерческими организациями, что не определено договором, товсегда будет предметом спора или отсутствия у арендатора вариативности действий. 

24 Октября 2020, 17:08
Анна
клиент, г. Москва

Юрий, спасибо за ваши комментарии!

25 Октября 2020, 21:28
9,8
Рейтинг Правовед.ru
30041
ответ
11070
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Екатеринбург
Общаться в чате

Пожалуйста, обращайтесь 

25 Октября 2020, 21:29
получен
гонорар
33%
Адвокат - Олег
16229
ответов
5364
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Адвокат, г. Ижевск
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте. Можете выложить договор сюда мы его посмотрим.

24 Октября 2020, 14:24
q Отблагодарить
0 0
Анна
клиент, г. Москва

Олег, прикрепляю договор!

Договор арДоговор аренды !.docенды !.doc
24 Октября 2020, 14:35
16229
ответов
5364
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
адвокат, г. Ижевск
Общаться в чате

404 ошибка

24 Октября 2020, 14:41
Анна
клиент, г. Москва

а так открывается?

АРЕНДА ДОГОАРЕНДА ДОГОВОР NEW.docВОР NEW.doc
24 Октября 2020, 14:50
Анна
клиент, г. Москва
24 Октября 2020, 15:51
16229
ответов
5364
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
адвокат, г. Ижевск
Общаться в чате

файл увидел. В самое ближайшее время, скорее всего завтра я дам Вам ответ.

24 Октября 2020, 19:58
16229
ответов
5364
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
адвокат, г. Ижевск
Общаться в чате

по договору.

«Государственный орган» — органы законодательной, исполнительной, судебной власти, а также любые уполномоченные ими должностные лица;

тут тогда уже разделите кто считается должностным лицом, а что такое государственный орган.

«Акт приема-передачи Помещения» — документ, подписываемый Сторонами в течение 3 (трех) рабочих дней с момента оплаты Арендатором Обеспечительного платежа, по форме, содержащейся в Приложении №3 к настоящему Договору, и подтверждающий исполнение обязательств Арендодателя по передаче Арендатору Помещения, а также предоставляющий Арендатору права владения и пользования Помещением. Дата подписания сторонами Акта приема-передачи Помещения или  дата одностороннего подписания Арендодателем Акта приема-передачи Помещения согласно п. 7.4. Договора Аренды является Датой Начала Аренды. 

тут момент не может быть привязан к обеспечительному платежу, он должен привязан к фактической передаче помещения.

3.2. Арендатор не имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора на новый период времени.

исправлено на имеет, это верно. Ст. 621 ГК РФ.

Индексация (увеличение) Арендной Платы проводится не чаще одного раза в год, начиная с 13 (тринадцатого) Оплачиваемого Периода и составляет не более ___ 3% от цены арендной платы Помещения на момент такой индексации. Ежегодная Индексация производится на основании соответствующего уведомления Арендодателем Арендатора в срок не менее чем за 2 (два) месяца до изменения размера платы за Помещение и не требует подписания Сторонами дополнительного соглашения к настоящему Договору.

я бы оформил это через ДС к договору.

При наличии нарушения Арендатором обязательств по Договору Арендодатель должен направить ему предварительное письменное уведомление о необходимости устранения таких нарушений. 

тут надо сначала доказать нарушение арендатора.

(ii)Если Арендатор признается банкротом или ликвидируется.

неясно почему тогда не возвращается платеж

Постоянная часть арендной платы, указанная в п. п. 4.1.1 настоящего Договора, за первый Оплачиваемый Период Срока Аренды должна быть уплачена Арендатором в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента подписания Акта приема- передачи Помещения, пропорционально количеству дней Аренды в первом Оплачиваемом Периоде и не требует выставления Арендодателем соответствующего счета.

лучше всегда иметь счёт на оплату, потом возможно придётся выяснять а на каком основании вообще была оплата.

П .4.3.3. Лучше оплата после подписания акта приёма-передачи. Вам ещё помещение не передали, а Вы уже должны.

П .6.2. Если срок аренда меньше года, то ничего предоставлять не надо.

Арендатор обязан регулярно сообщать Арендодателю имена, адреса и номера телефонов, по крайней мере, двух лиц, имеющих ключи от Помещений.

на каком основании?

За свой счет обеспечить страхование своей гражданской ответственности со страховой суммой не менее 3 000 000 ____________ (трех миллионов) ____________) рублей в связи с пользованием Помещениями с предоставлением Арендодателю копии Страхового Полиса не позднее 30 (тридцати) дней с момента заключения настоящего Договора, а впоследствии в течение 10 (десяти) дней момента получения соответствующего требования Арендодателя.

явно лишнее. Нет у Вас такой обязанности. Хотите — страхуйте, не хотите — не страхуйте, ст. 421 ГК РФ.

9.1.1. Если оплата Постоянной и/или Переменной частей арендной платы полностью или частично или любых других сумм, подлежащих оплате Арендатором по Договору Аренды, неоднократно просрочена более чем на 5 (пять) рабочих дней и/или однократно просрочена более чем на 10 (десять) рабочих дней, и/или выплата Обеспечительного Платежа (в том числе после проведенного вычета) просрочена(о) на 105 (десятьпять) рабочих дней

лучше оставить только неоднократность.

9.1.4. Если в отношении Арендатора начата процедура ликвидации или банкротства;

лучше убрать. Также как и 9.1.5

10.1.2. удалить все вывески, имущество Арендатора, мебель и иные предметы из Помещения, а также исправить любой причиненный этим ущерб таким образом, который разумно удовлетворяет Арендодателя.

очень оценочно. Что значит: «разумно удовлетворяет Арендодателя»? Хочу принимаю, не хочу не принимаю.

10.1.3. заменить любое поврежденное или пропавшее имущество Арендодателя имуществом аналогичного качества.

вопрос вины арендатора опять.

10.3.1. убытки, понесенные Арендодателем при исправлении или устранении нарушения;

их надо доказать ещё.

10.3.2. пени в размере 0,2% от Постоянной части арендной платы, указанной в пункте 4.1.1. Договора за каждый день просрочки возврата Помещений и/или за период, разумно необходимый для исправления нарушения (в случае, если нарушения устраняет сам Арендодатель).

Большой процент пени, я бы уменьшил.

П. 12.1  я бы убрал. Могут быть споры по чьей вине ситуация произошла.

Арендатор обязуется предоставить Арендодателю одобрение заключения Договора Аренды соответствующим органом управления Арендатора при его подписании.

тут чуть не понял. 

В остальном всё коллеги указали что надо, повторять не буду.

25 Октября 2020, 10:21
Анна
клиент, г. Москва

Олег, спасибо за ваши комментарии!

25 Октября 2020, 21:29
получен
гонорар
34%
Юрист - Елизавета
3641
ответ
1137
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Саратов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Добрый день!

Прикрепите пожалуйста договор для изучения

24 Октября 2020, 14:30
q Отблагодарить
0 0
Анна
клиент, г. Москва

Елизавета, прикрепляю договор!

Договор арДоговор аренды !.docенды !.doc
24 Октября 2020, 14:36
3641
ответ
1137
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Саратов
Общаться в чате

Не открывается, выдает ошибку

24 Октября 2020, 14:41
Анна
клиент, г. Москва

перевыложила, попробуйте пжл открыть

24 Октября 2020, 14:52
3641
ответ
1137
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Саратов
Общаться в чате

Не отерываеться.попробуйте вылодить ссылкой на него

24 Октября 2020, 15:08
9,8
Рейтинг Правовед.ru
30041
ответ
11070
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Екатеринбург
Общаться в чате

Анна, на сайте похоже проблема, не прикрепляются документы. Есть смысл скорее всего, закинуть архив в облако и дать тут ссылку. 

24 Октября 2020, 15:11
Анна
клиент, г. Москва
24 Октября 2020, 15:50
3641
ответ
1137
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Саратов
Общаться в чате

Так открылся

24 Октября 2020, 15:50
3641
ответ
1137
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Саратов
Общаться в чате

Начну сначала:

«Акт приема-передачи Помещения» — документ, подписываемый Сторонами в течение 3 (трех) рабочих дней с момента оплаты Арендатором Обеспечительного платежа, по форме, содержащейся в Приложении №3 к настоящему Договору, и подтверждающий исполнение обязательств Арендодателя по передаче Арендатору Помещения,

Акт приема передачи подтверждает факт передачи вам помещения данная формулировка не корректна.Нельзя привязывать передачу помещению к факту оплаты обеспечительного платежа.

Получается вы подписываете акт не с даты приема передачи, а с оплаты обеспечительного платежа.

При этом, согласно:

Срок Аренды начинается с даты подписания Акта приема-передачи Помещения.

«Оплачиваемый Период» — означает каждый календарный месяц каждого календарного года аренды, при этомпервый и последний Оплачиваемые Периоды могут составлять не полные календарные месяцы в зависимости от даты подписания Акта приема-передачи Помещения и Акта возврата Помещения.

Добавить, что в данном случае размер арендной платы расчитываеться пропорционально количеству арендных дней за фактическое пользование помещением.

«Работы Арендатора» — означает любые работы по отделке, улучшениям или дополнениям в Помещении, которые могут быть произведены Арендатором, в том числе его подрядчиками, в течение Срока Аренды в соответствии с документами, подтверждающими разрешения и заключения компетентных организаций и Государственных Органов, которые должны быть получены для проведения таких Работ, а также в соответствии с порядком, изложенным в Приложении № 5 к Договору Аренды, после получения предварительного согласия Арендодателя;

Так как вы пишите, что не понимаете о чем, то прокомменитирую, что в данном случае, это могут быть разрешения на установку пожарных систем и т.д.

24 Октября 2020, 16:02
3641
ответ
1137
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Саратов
Общаться в чате

6.11.3. Ремонта, текущего содержания, дополнения/изменения, установки или подсоединения систем инженерно-технического обеспечения Помещения;

6.11.4. Ремонта, текущего содержания, дополнения или перестройки любой части Помещения;

6.11.5. Выполнения любых других обязанностей и реализации прав Арендодателя по Договору Аренды. При этом Арендодатель обязуется причинять как можно меньше неудобств Арендатору при осуществлении таких прав.

Добавить, что в случае невозможности Аренды помещения Арендатором по основаниям указанным в п.6.11.3-6.11.5 Договора, арендная плата подлежит перерасчету согласно фактически дням аренды помещения.

Иначе Арендодатель может месяц там  производить там ремонт, а вам потом предъявить за оплату весь полный месяц.

Сумма Обеспечительного Платежа не подлежит возврату Арендатору (остается в распоряжении Арендодателя) без предварительного письменного уведомления Арендатора в следующих случаях:

(i)Если Договор Аренды прекратился до окончания Срока Аренды по причине иной, чем вине Арендодателя

Исправить чтобы ограничить возможность удержания обеспечительного платежа  за факт расторжения по вине Арендатора

Если Договор Аренды прекратился до окончания Срока Аренды по нарушениям вины Арендатора, согласно п.9.1 Договора

;

24 Октября 2020, 16:15
3641
ответ
1137
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Саратов
Общаться в чате

п.7.4 убрать, у Арендодателя и так возникает в таком случае право на расторжение Договора согласно п.9.1.1. Договор предусматривает исходя из чего возможность действий арендодателя в случае просрочки оплаты по договору, право на ограничение доступа в арендуемое помещение не является правомерной санкцией, предусмотренной ГК РФ.

Если в договоре не будет предусмотрено такое право ограничение владения и пользования арендованным имуществом из-за просрочки арендных платежей, то арендодатель не сможет ограничить доступ.

Я бы не советовала вам соглашаться на данный пункт.Иначе потом если такая ситуация произойдет возникнет еще спор об оплате арендной платы за данный период.

В случае просрочки уплаты Постоянной и/или Переменной частей арендной платы, а также иных платежей Арендатора по настоящему Договору, в том числе неустойки и платежей в возмещение убытков Арендодателя продолжительностью более 150 (пятнадцатидесяти) дней Арендодатель вправе опечатать Помещение и прекратить доступ Арендатора, его работников и посетителей в Помещение до полного погашения образовавшейся задолженности. В этом случае все убытки, связанные с временным приостановлением деятельности Арендатора, безусловно относятся на его счет, без предъявления их в последствии Арендодателю.

24 Октября 2020, 16:26
3641
ответ
1137
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Саратов
Общаться в чате
9.1.3. Принятие Арендодателем решения о проведении капитального ремонта, реконструкции, перепрофилирования, переоборудования, сносе здания в котором располагается Помещение либо застройке земельного участка, на котором расположено здание.

Если вы намерены на долгосрочное пользование помещением, советую убрать данный пункт.

Добавить пункт о праве расторжении Договора каждой из сторон при банкротстве сторон: 

Любая из Сторон вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться полностью от исполнения настоящего Договора, уведомив другую Сторону не менее чем за 5 (Пять) дней до даты прекращения Договора, если вступившим в законную силу судебным решением другая Сторона признана банкротом и введена процедура открытия конкурсного производства. Договор по настоящему пункту считается прекращенным с даты, указанной в уведомлении соответствующей Стороны об отказе от исполнения настоящего Договора, но не позднее, чем по истечении 7 (Семи) дней с даты отправления такого уведомления, при условии, что процедура отказа была проведена  в соответствии  с условиями настоящего Договора.

В договоре нет право Арендатора на выход из Договора его надо предусмотреть.

П.12.1 удалить по основаниям указанным уже выше:

у Арендодателя и так возникает в таком случае право на расторжение Договора согласно п.9.1.1. Договор предусматривает исходя из чего возможность действий арендодателя в случае просрочки оплаты по договору, право на ограничение доступа в арендуемое помещение не является правомерной санкцией, предусмотренной ГК РФ.
24 Октября 2020, 16:41
Анна
клиент, г. Москва

Елизавета, спасибо за ваши комментарии!

25 Октября 2020, 21:29
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.

Все еще ищете ответ? Спросить юриста проще!

228 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут