Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Особенности продажи объектов недвижимости до истечения 3 -ех лет нахождения в собственности
Добрый день. Являюсь военнослужащим. Был признан нуждающимся в предоставлении жилого помещения. В/ч предоставляет жилое помещение (квартира-спарка - двухкомнатная и однокомнатная) в собственность в порядке 51 статьи Жилищного кодекса РФ.
На данный момент проходит этап оформления документов в общую (с детьми, женой) долевую собственность. Т.е. право собственности на жилое помещение будет получено в результате приватизации. В ближайшей перспективе планирую продажу или обмен данного жилья (квартир), так как сложно их объединить в единое жилое пространство.
Квартиры будут находиться в собственности меньше трех лет.
Соответственно, хотелось бы понимать:
- какие возможности реализации жилого помещения существуют, не приводящие к необходимости декларирования доходов, полученных физическим лицом в результате продажи недвижимого имущества и соответственно выплате НДФЛ?
- обмен на другую, например равную по квадратуре жилплощадь позволяет избежать необходимости декларирования доходов?
Раньше практиковалось занижение стоимости объекта недвижимости. Сейчас я знаю, ФНС может "легко включить" применение коэффициента. Есть - ли другие законные способы не "попасть" на выплаты?
Правильно-ли я понимаю, что наделение в результате приватизации несовершеннолетних детей правом собственности на их доли приводит к необходимости соблюдения определенных процедур при планировании и оформлении сделок? В частности, при например обмене одной квартиры на другую, права детей не должны ущемляться и доля, полученная в результате приватизации, не должна быть меньше той, собственниками которой они станут после завершения сделки.
Законными представителями детей в данном случае выступают родители? И сделка по обмену видимо обязательно проходит через органы опеки.
Буду признателен за помощь
Добрый день, Алексей!
какие возможности реализации жилого помещения существуют, не приводящие к необходимости декларирования доходов, полученных физическим лицом в результате продажи недвижимого имущества и соответственно выплате НДФЛ?
— обмен на другую, например равную по квадратуре жилплощадь позволяет избежать необходимости декларирования доходов?
Нет, обмен для целей налогообложения рассматривается как две встречные сделки купли-продажи. При это при обмене желательно указать стоимость квартир, по которой происходит обмен. Данная сумма и будет являться доходом у обеих сторон.
Если ее не указывать — то возможно споры с налоговыми органами и в результате — применение рыночной стоимости.
Если ее занизить — то доход от продажи будет определяться как 70% от кадастровой стоимость по ст.217.1 НК РФ.
Поэтому в любом случае будет налогооблагаемый доход и в любом случае его придется декларировать.
Главный способ снизить налог здесь — применение имущественного вычета при продаже жилой недвижимость — в размере 1 млн.рублей.
Здравствуйте, Алексей!
— обмен на другую, например равную по квадратуре жилплощадь позволяет избежать необходимости декларирования доходов?
Алексей
в какой-то мере да.
ст.567 ГК определено, что к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам гл.31 ГК и существу мены, при этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать.
таким образом, правоотношения, связанные с отчуждением принадлежащего налогоплательщику имущества (на основании договора мены или на основании договора купли-продажи), не могут иметь разные налоговые последствия.
из этого следует, что Вы будете вправе уменьшить налоговую базу заявив не только налоговый имущественный вычет, предусмотренный подп.1 п.1 ст.220 НК (с учетом положений подп.3 п.2 ст.220 НК)
3) при реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности);
но и, если ранее не пользовались, то налоговый имущественный вычет, предусмотренный подп.3 п.1 ст.220 НК в размере не более 2 000 000 рублей, в связи с приобретением жилья в том же налоговом периоде.
Правильно-ли я понимаю, что наделение в результате приватизации несовершеннолетних детей правом собственности на их доли приводит к необходимости соблюдения определенных процедур при планировании и оформлении сделок?Алексей
да, для отчуждения долей несовершеннолетних Вам нужно будет получить письменное согласие органа опеки.
Законными представителями детей в данном случае выступают родители?
да, в силу закона родители являются законными представителями детей.
Дмитрий, просьба прокомментировать.
из этого следует, что Вы будете вправе уменьшить налоговую базу заявив не только налоговый имущественный вычет, предусмотренный подп.1 п.1 ст.220 НК (с учетом положений подп.3 п.2 ст.220 НК)
налогооблагаемая база должна видимо быть сформирована из разницы между ценой покупки и стоимостью продажи. А если эта приватизация? При чем, безвозмездная для меня? Т.е. нет первоначальных затрат, а есть только стоимость продажи, как в этом случае?
3) при реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности);
Можно уточнить, о чем речь? Что значит распределяется? Можно на моем примере? Мои действия? Заявить вычет или учет расходов на покупку?
но и, если ранее не пользовались, то налоговый имущественный вычет, предусмотренный подп.3 п.1 ст.220 НК в размере не более 2 000 000 рублей, в связи с приобретением жилья в том же налоговом периоде.
при отчуждении долевой собственности как единого объекта недвижимости Вы будете вправе заявить вычет по подп.1 па.1 ст.220 НК не в размере 1 000 000, а в размере пропорциональном Вашей доли, т.е. например, при равных долях у 5 собственников каждый из них сможет заявить вычет в размере 200 000 (1 000 000/5)
Тимур, разъясните пожалуйста, — как будет рассчитываться налогооблагаемый доход? Ведь я жилую площадь не приобретал, классической сделки купли-продажи нет. При этом, приватизация для меня будет бесплатной (безвозмездной?). Соответственно, по факту будет продажа по какой-то цене, допустим 100 руб., а стоимость покупки? Ведь налогооблагаемый доход по идее должен будет сформирован с какого — то суммы — разницы между стоимостью покупки и продажи. И второй вопрос, возможность заявить вычет на покупку жилья (пп.1 п.1 ст. 220 НК РФ) — правильно понимаю, что максимально это 2 млн. руб. В моем случае будет 5 собственников квартиры, из которых я один работающий и выплачивающий НДФЛ. Соответственно заявить вычет на покупку могу только я один?
В том и дело, что при приватизации или при наследовании получатель недвижимости не несет расходов на ее приобретение. Поэтому учесть расходы нельзя. Можно учесть налоговый вычет в размере 1 млн.рублей при продаже.
А второй вычет — это вычет в размере 2 млн. рублей при приобретении. Этот вычет вы можете получить в том году, когда приобретете новую квартиру. То есть фактически у вас получается два вычета.
Что касается долей, то когда имущество приобретают супруги, причем как в совместную собственность, так и в общедолевую, каждый из них имеет право на вычет в размере не более 2 000 000 руб. При этом в случае совместной собственности не важно, на кого оформлен объект. Правило о перераспределении расходов на покупку применимо и в ситуации, когда супруги покупают жилье вместе со своим несовершеннолетним ребенком.
Тот факт, что доход есть только у вас не влияет на ситуацию. Супруга может применить полученный вычет, например, на будущие, доходы облагаемые по ставке 13%.