Нарушение требований к порядку заключения договоров с управляющей организацией

Вадим, здравствуйте!

1. Ни ГК РФ, ни ЖК РФ напрямую не регулируют вопрос о представлении копии договора управления Заявителю. Данный момент отрегулирован сторонами договора управления  Вашим домом самостоятельно, в п.9.7., согласно которому копия договора доводится до собственников ициатором общего собрания или уполномоченным им лицом.

2.  В соответствии с ч.1 ст. 162 ЖК РФ, договор управления многоквартирным домом должен быть размещен управляющей организацией в системе  ГИС ЖКХ.  Аналогичная обязанность для управляющей организации установлена  Приказом Министерства связи и массовых коммуникаций РФ и Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 29 февраля 2016 г. № 74/114/пр. (п.14.1. Раздела 10).

3.  В соответствии с п. 1 ст. 420  ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.  В силу п.3 ст. 154 и пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными условиями договора управления МКД, согласно  ч. 3 ст. 162 ЖК РФ, являются:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, за исключением коммунальных услуг, предоставляемых в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса;
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги, предоставляемые в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса;4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

4.  В соответствии с ч.1 ст. 160 ГК РФ, сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами.

Таким образом, договор управления как основание для управления домом считается заключенным в надлежащей форме, когда он подписан сторонами со всеми неотъемлемыми частями (приложениями), в которых обычно приводятся перечень работ, услуг, их стоимость. Если приложения к договору, содержащие перечень работ, услуг, их стоимость не подписаны, то договор будет считаться не заключенным, ибо стороны не согласовали все условия договора управления.

Таким образом, для исполнения требований  ст. 162 ЖК РФ и Приказа Министерства связи и массовых коммуникаций РФ и Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 29 февраля 2016 г. № 74/114/пр. управляющая организация должна разместить в системе ГИС ЖКХ копии договоров, подписанных УК с одной стороны и собственниками помещений (обладателями более половины голосов) с другой стороны со всеми неотъемлемыми частями (приложениями), в которых обычно приводятся перечень работ, услуг, их стоимость.

Добрый день, Вадим!

Условия заключения договора управления несколько отличаются в зависимости от того как выбрана управляющая организация.

В результате открытого конкурса или на основании ОСС.

Если на основании общего собрания, то положениями ч.1 ст. 162 ЖК РФ предусматривается, что 

 При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

То есть, формально с каждым, но по факту, те лица, которые принимали участие в собрание считается, что они выступили одной стороны по договору.

И условия договора утверждаются на таком собрании.

Поэтому не соглашусь с коллегой, что договор незаключен. Он заключен. Просто установить какая именно редакция договора принималась на собрании довольно проблематично.

 Если же договор управления заключается по результатам конкурса, то как установлено положениями ч. 13 ст. 162 ЖК РФ

Собственники  обязаны заключить договор управления домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса. Если в течение двух месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключили договор управления с управляющей организацией, такой договор считается заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом.

То есть и здесь, достаточно двух месяцев ожидания и договор будет считаться заключенным всеми лицами в МКД.

Как уже обращала внимание коллега Иванченко в договоре управления должны быть указаны цена, виды работ, состав ОИ (ч.3 ст. 162 ЖК РФ). У Вас часть из этого выпадает в виде недостающих приложений.

А дальнейшее уже зависит от Вашего желания.

Вы либо можете привлечь УК за неразмещение информации в ГИС ЖКХ (ст. 13.19.2 КоАП РФ). Либо требовать перерасчет за неоказание услуг.

У каждого пути свои решения. Но они за пределами первоначального вопроса.

Если у Вас остались дополнительные вопросы — Вы можете задать их ко мне в чат.

Удачи!