Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Разрешение на строительство
Добрый день! Имеются два земельных участка, с видом разрешенного использования Ж2- для строительства многоквартирных жилых домов, на одном участке ген планист посадил многоквартирный дом, в зонах разрешенной застройки, на втором участке(смежный) расположил благоустройство, спортивные площадки, зоны парковок и т.д., так же на втором участке расположил отдельно стоящее двухэтажное строение, так же в гранизах разрешенной застройки согласно град плана! Объединять участки в один не хотим, т.к. есть опасения, что вид разрешенного использования изменит архитектура и зону допустимой застройки так же! Вопрос, есть ли возможность получить разрешение на строительство жилого комплекса расположенного на двух земельных участках с учётом зон благоустройство, спорт площадок, парковок и т.д, а так же с учётом размещения отдельно стоящего проектируемого двухэтажного строения описанного выше! Спасибо
Здравствуйте, Юрий. По смыслу ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее ГрК РФ) разрешение на строительство выдаётся на объект капитального строительства, расположенный на одном земельном участке. Поскольку у вас объект кап. строительства это многоквартирный жилой дом, то разрешение на строительство у Вас будет одно общее с учетом зданий инфраструктуры, расположенных на одном земельном участке с домом. Отдельное разрешение на строительство объектов инфраструктуры, расположенных на отдельном земельном участке вряд ли получится получить.
Здесь необходимо руководствоваться разъяснениями Минэкономразвития, содержащимися в«Обзоре вопросов, содержащихся в обращениях граждан, представителей организаций (юридических лиц), общественных объединений, поступивших в Минэкономразвития России, и принимаемых мер» :
О строительстве объектов капитального строительства на нескольких смежных земельных участках
... один объект капитального строительства (площадной объект) может быть размещен только на одном земельном участке, а не на нескольких земельных участках, так как при размещении здания, сооружения (за исключением линейных объектов) на нескольких смежных земельных участках нарушаются требования градостроительных и строительных норм и правил.
Полный текст документа здесь http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_314301/7b6777a2650fa437d0674c85a6fdd9b6394fbd73/
Добрый день, Юрий!
Согласно письму Минстерства экономического развития РФ от 10 октября 2011 года N Д23-4229 в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 38 Градостроительного кодекса для определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений могут устанавливаться ограничения в виде предельных (минимальных и (или) максимальных) размеров земельных участков, в том числе их площадь, а также ограничения в виде минимальных отступов от границ земельных участков, за пределами которых запрещается строительство таких объектов.
В случае, если размер земельного участка не соответствует предельным параметрам разрешенного строительства и реконструкции объекта капитального строительства, а также нарушены минимальные отступы от границы земельного участка -строительная деятельность на таком земельном участке запрещается, и в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерациивозводимый объект признается самовольной постройкой.
В Градостроительном кодексе при получении разрешения на строительство, если буквально толковать норму права, речь идет о земельном участке в единственном числе: Статья 51 ГрК РФ.
Разрешение на строительство
4. Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5 — 6 настоящей статьи и другими федеральными законами.
Поэтому для строительства МКД объединить участки не получится.
Статья 11.6 ЗК РФ. Объединение земельных участков
1. При объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок, и существование таких смежных земельных участков прекращается.
2. При объединении земельных участков у собственника возникает право собственности на образуемый земельный участок.
3. При объединении земельных участков, принадлежащих на праве собственности разным лицам, у таких лиц возникает право общей собственности на образуемые земельные участки.
Здравствуйте, Юрий.
Разместить МКД одновременно на двух участках не получится, как указал коллега Остроумов.
Более того, скорее всего не получится разместить МКД на одном из участков, если к МКД не получится пристроить на этом же участке благоустройство, придомовую территорию, детскую площадку, парковочные места. Так как требования градостроительных регламентов предусматривают требования к размещению на участке кроме основного объекта МКД еще и размещение вспомогательных объектов.
СанПиН 2.1.2.2645-10 Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях
2.3. Отводимый под строительство жилого здания земельный участок должен предусматривать возможность организации придомовой территории с четким функциональным зонированием и размещением площадок отдыха, игровых, спортивных, хозяйственных площадок, гостевых стоянок автотранспорта, зеленых насаждений.
Плюс на втором участке где нет МКД а только вспомогательные строения, Вам не получится зарегистрировать на них право собственности, так как есть практика на уровне Верховного Суда, что сначала регистрируется право собственности на основной объект, для Вашего ВРИ — это МКД, а затем на вспомогательные.
Соответственно, Вам нужно объединять указанные участки в один.
Изменение ВРИ Вы можете оспорить в судебном порядке, либо требовать предоставления разрешения на строительство по старому ВРИ. Вероятность оспаривания увеличится если Вы до этого получали ГПЗУ на участки.
Градостроительный кодекс
Статья 36. Градостроительный регламент
8. Земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.
С уважением! Г.А. Кураев
В дополнение судебная практика по поводу строительства вспомогательных помещений без основного на земельном участке
Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 21 августа 2018 г. N 22-КГПР18-3 Суд отменил апелляционное определение и направил дело о признании договоров купли-продажи земельного участка недействительными и применении последствий их недействительности на новое апелляционное рассмотрение, поскольку возведение на земельном участке вспомогательного объекта, даже при наличии государственной регистрации права собственности на него, не влечёт возникновения у застройщика права на приобретение в собственность земельного участка в порядке, установленном земельным законодательством РФ
Будут уточняющие вопросы пишите здесь или можете обратиться в чат к любому из юристов.
С уважением! Г.А. Кураев
При этом, есть судебная практика согласно которой, отказ в выдаче разрешения на строительство ОКС на двух смежных участках признается незаконным.
Вот пример судебной практики по схожим обстоятельствам https://sudact.ru/regular/doc/...
Действующий правовой акт о порядке ведения государственного кадастра недвижимости также допускает расположение ОКС на нескольких участках.
Приказ Министерства экономического развития РФ от 4 февраля 2010 г. N 42«Об утверждении Порядка ведения государственного кадастра недвижимости»
73. В Реестр вносятся следующие общие сведения о здании:
7) кадастровый номер земельного участка, на котором расположено здание. Если здание расположено на нескольких земельных участках, — кадастровые номера всех таких земельных участков;
Система ГАРАНТ: http://base.garant.ru/12174796/#ixzz6WwFiOJen
Так что, можно с отказом и поспорить в судебном порядке.
Отказ оспаривается в течение 3-х месяцев в районный суд, госпошлина 300 рублей.
Потребуется помощь, обращайтесь в чат.
С уважением! Г.А. Кураев
Выходом из ситуации может быть объединение земельных участков либо изменение проекта, так чтобы вся инфраструктура помещалась на одном участке.
У Вас проектная документация на дом готова?
Юрий, поскольку коллега Кураев привел судебную практику позволяющую размещать объект кап. строительства на 2-х участках, то дополню свой ответ.
Необходимо сказать, что судебная практика по данному вопросу весьма противоречива, например в Постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 18.12.2014 по делу №А35-274/2014 сделан следующий вывод:
Необходимо отметить что в этом деле застройщик получил разрешение на строительство одного объекта на трёх смежных участках, частично построил его (объект незавершенного строительства), однако Управление Росреестра отказало в регистрации права собственности на построенный объект. https://kad.arbitr.ru/Document...
В другом случае, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в Постановлении от 18.12.2014 по делу №А33-4596/2012сделал вывод, что:
В данном деле оспаривалось разрешения на строительство выданные на возведение одного объекта на двух и более земельных участках. Суд признал такие разрешения законными. https://kad.arbitr.ru/Document...Отмечу, что уполномоченный орган при выдаче разрешения на строительство как правило руководствуется вышеприведенными мной разъяснениями Минэкономразвития, а также его письмом от 10 октября 2011 года N Д23-4229 и отказывает в выдаче разрешения. Но в разных субъектах, может быть по-разному, по этому рекомендую Вам узнавать в администрации субъекта (города) в котором планируется строительство о возможности получения такого разрешения. Но нужно иметь ввиду, что даже после получения такого разрешения и ввода объекта в эксплуатацию, есть риск что местное Управление Росреестра откажет в регистрации права собственности на построенный объект, а суд может признать такой отказ законным. Как вариант, попробуйте также в местном Управлении Росреестра узнать их позицию по данному вопросу.