8 499 938-65-20
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
1600 ₽
Вопрос решен

Арендодатель требует освободить помещения во время ремонта

Здравствуйте, у меня такая ситуация, я в 2017 году через гос.торги взял в аренду сроком на 5 лет помещение в здании, находящегося в муниципальной собственности у администрации города и которое является объектом культурного наследия и подпадает под федеральный закон №73 ФЗ «Об объектах культурного наследия». Так же на это здание утверждено Охранное обязательство в 2016г. Через пол года администрация, так же через аукцион продает это здание физическому лицу с обременением моим договором аренды, то есть покупатель согласился с обременением и был в курсе его, более того даже заключил дополнительное соглашение со мной о том, что теперь он является арендодателем.

30 июля 2020 года собственник здания прислал мне извещение о том, что для исполнения Охранного обязательства на это здание он нанял подрядную организацию, которая начинает комплекс работ по ремонту и реставрации фасадов здания, так же в этом извещении собственник требует от меня возместить ему часть затрат на эти работы по реставрации, пропорционально площади которую я арендую по отношению к полной площади здания. К извещению прилагается акт передачи объекта, от собственника подрядчику, для производства реставрационных и ремонтных работ, по которому здание передается подрядчику полностью за исключением подвала и арендуемых мной на 1-м этаже помещений.

Через 3 недели, 23 августа, собственник здания присылает следующее извещение в котором требует уже чтобы я в обще выехал полностью до 1 сентября 2020 года со всем имуществом из арендуемых помещений на срок проведения реставрационных работ(срок работ не указывает) мотивируя это тем, что необходимо проведение работ, исключающих возможность эксплуатации арендуемых помещений во время проведения работ, и так же продолжает требовать с меня компенсацию части его расходов на ремонт фасадов, мотивируя это тем, что я должен это делать по договору аренды, хотя в договоре не слова про это нет.

Подскажите пожалуйста :

1) Сейчас собственник требует освободить арендуемые мной помещения, но согласно акту передачи подрядчику здания для ремонта, эти помещения не передаются подрядчику и в перечне работ по реставрации нет работ внутри помещений. На каком основании он это требует, законны ли такое действия и какие у нас варианты избежать выселения?

2) На каком основании собственник требует с меня возмещение части расходов на реставрацию фасадов и может ли он их требовать вообще? Ведь эти расходы не относятся к эксплуатационным расходам или к текущему ремонту, и так же в соответствии с п.11 ст. 47.6 №73 ФЗ «Об объектах культурного наследия» Охранное обязательство подлежит выполнению собственником, а не арендатором, арендатор в моем случае несет расходы на содержание объекта согласно договору и 1-З с. 47.3 №73 ФЗ, как я понимаю расходы на содержание объекта не могут относится к расходам на реставрацию фасадов здания.

3) Собственник требует от меня освободить помещения в срок всего 7 дней, данный срок не реальный для меня, за это время нет возможности найти другие помещения для аренды, заключить новый договори и переехать, да и такой срок просто не разумный. При этом ранее мне о возможном выселении в ближайшее время собственник не уведомлял. Какие сроки для освобождения арендуемых помещений являются разумными с точки зрения законодательства, если этот момент не указан в договоре аренды? Да и в обще договором аренды не предусмотрено проведение этих работ, а просто на меня возложена обязанность по соблюдению 1-З с. 47.3 №73 ФЗ.

4) По плану ремонта здания, который утвержден комитетом по охране объектов культурного наследия, вход с улицы в арендуемые мной помещения будет ликвидирован при этом собственник не говорит мне будет ли вообще отдельный вход с улицы в эти помещения и где он будет находиться, что по сути сделает невозможным аренду мной этих помещений, может ли собственник убрать вход при действующем договоре аренды? Если это будет сделано и после ремонта на основании этого собственник откажет нам в использовании и на основании этого будет требовать расторгнуть договор, на сколько это будет законным?

5) Помогите составить мотивированный ответ на уведомления от собственника, с учетом того, что срок на выселения мне необходим не 7 дней а больше, так же я хочу сохранить договор аренды и продолжать арендовать эти помещения даже с учетом того что будет убран вход в помещения, что бы собственник разъяснил будет ли новый вход и где он будет находиться, и естественно без расходов с моей стороны на реставрацию.

, Дмитрий, г. Устюжна
Алексей Байкалов
Алексей Байкалов
Юрист, г. Курган

Добрый день, Дмитрий.

На каком основании он это требует, законны ли такое действия и какие у нас варианты избежать выселения?

Дмитрий

Не законно, в силу следующего.

В силу ст. 617 ГК РФ

Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Исходя из этого, договор аренды сохранил свое действие в полном объеме, и Вы продолжили пользоваться имуществом.

Все основания для досрочного расторжения договора аренды содержатся в ст. 619 ГК РФ, под них вы не подпадаете, поскольку исполняете договор надлежащим образом.

В договоре нет условия о том, что в случае ремонта вы должны освободить помещение.

1
0
1
0
2) На каком основании собственник требует с меня возмещение части расходов на реставрацию фасадов и может ли он их требовать вообще?

Дмитрий

Поскольку иное не предусмотрено договором аренды, отнесение затрат на вас пропорционально площади также не законно.

В силу ст. 210 ГК РФ бремя содержания имуществом относится на собственника.

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

.

Какие сроки для освобождения арендуемых помещений являются разумными с точки зрения законодательства, если этот момент не указан в договоре аренды?

Дмитрий

Если момент не указан в договоре, то применяется правило о разумных сроках.

По ст. 314 ГК РФ срок составляет 7 дней.

При этом в договорных отношения касаемо аренды применяется 30 дней — это по сути обычай делового оборота.

Консультация юриста бесплатно
Алексей Максименко
Алексей Максименко
Юрист, г. Самара
9.5 рейтинг

Здравствуйте, Дмитрий.

арендатор в моем случае несет расходы на содержание объекта согласно договору и 1-З с. 47.3 №73 ФЗ, как я понимаю расходы на содержание объекта не могут относится к расходам на реставрацию фасадов здания.Дмитрий

Неоднозначность ситуации в том, что как раз вот этим пунктом на Вас, как на арендатора, возложили обязанности, к которым в том числе можно отнести и реставрацию фасада.

Потому что пп 4. п 1 ст. 47.3 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ

1) осуществлять расходы на содержание объекта культурного наследия и поддержание его в надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии;
4)обеспечивать сохранность и неизменность облика выявленного объекта культурного наследия;

А реставрационные работы фасада как раз направлены на сохранение и неизменность облика.

Хотя при этом, в договоре аренды не прописан порядок уплаты компенсации и вообще право арендодателя на такую компенсацию.

К тому же закон, как Вы сами верно указали возлагает обязанности именно на собственника:

11. Если иное не установлено настоящим пунктом, охранное обязательство подлежит выполнению физическим или юридическим лицом, которому объект культурного наследия, включенный в реестр, принадлежит на праве собственности, в том числе в случае, если указанный объект находится во владении или в пользовании третьего лица (третьих лиц) на основании гражданско-правового договора.

Поэтому можно ссылаться на то, что договор не предусматривает компенсацию за реставрационные работы, которые возложены на собственника федеральным законом.

0
0
0
0
Какие сроки для освобождения арендуемых помещений являются разумными с точки зрения законодательства, если этот момент не указан в договоре аренды? Да и в обще договором аренды не предусмотрено проведение этих работ, а просто на меня возложена обязанность по соблюдению 1-З с. 47.3 №73 ФЗ.

Дмитрий

Общим сроком для исполнения обязательств (когда срок не указан) являются 7 дней.

Но если сущность обязательства или обычаи делового договора требуют другого срока, то можно настаивать и на более длительном:

Статья 314 ГК РФ Срок исполнения обязательства

2. В случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условия, позволяющие определить этот срок, а равно и в случаях, когда срок исполнения обязательства определен моментом востребования, обязательство должно быть исполнено в течение семи дней со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не предусмотрена законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не вытекает из обычаев либо существа обязательства.

Но тут вопрос в доказывании того, что срок на съезд нужен бОльший, чем 7 дней.

Если доказать, что срок был недостаточный, то в дальнейшем можно через суд требовать с арендодателя возмещение убытков (в том числе в виде упущенной выгоды), вызванные такой спешкой.

Статья 15 ГК РФ Возмещение убытков

2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Если это будет сделано и после ремонта на основании этого собственник откажет нам в использовании и на основании этого будет требовать расторгнуть договор, на сколько это будет законным?

Дмитрий

Если пользование будет невозможно, то в общем-то договор уже вряд ли получится сохранить.

Но при этом у Вас останется право требовать компенсацию убытков, включая упущенную выгоду.

Юлия Тарасова
Юлия Тарасова
Юрист, г. Санкт-Петербург

Здравствуйте, Дмитрий!

1) Сейчас собственник требует освободить арендуемые мной помещения, но согласно акту передачи подрядчику здания для ремонта, эти помещения не передаются подрядчику и в перечне работ по реставрации нет работ внутри помещений. На каком основании он это требует, законны ли такое действия и какие у нас варианты избежать выселения?

Дмитрий

Поскольку реставрационные работы в арендуемых Вами помещениях производиться не будут, рекомендовала бы Вам в ответе на полученное уведомление сослаться на этот факт. Вероятно, в связи с проведением работ по реставрации доступ в здание, а также непосредственно в Ваши помещения будет затруднен/ограничен или просто физически не возможен. В ответе на полученное уведомление можете указать, что с требованиями арендодателя не согласны, считаете их неправомерными и освобождать помещение не намерены, поскольку действующим договором аренды не предусмотрена такая обязанность арендатора. А также указать, что в связи с возможным ограничением доступа в помещение, согласны приостановить пользование им на период проведения работ, «опечатать» вход в помещение, предварительно составив в присутствии арендодателя (и за его подписью) опись находящегося в помещении Вашего движимого имущества и акт о приостановке использования Вами помещения на период проведения ремонтных работ. В этом акте указать, что за все время, в течение которого помещение арендатором не используется, арендная плата не начисляется и оплате не подлежит.

В Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 17.03.2015 N 306-ЭС14-929 по делу N А55-11662/2013 указано, что Арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам.

0
0
0
0
2) На каком основании собственник требует с меня возмещение части расходов на реставрацию фасадов и может ли он их требовать вообще?

Дмитрий

Требование собственника не основано на законе.

Федеральный закон от 25.06.2002 N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»

Ст.47.3.

2. Собственник жилого помещения, являющегося объектом культурного наследия, включенным в реестр, или частью такого объекта, обязан выполнять требования к сохранению объекта культурного наследия в части, предусматривающей обеспечение поддержания объекта культурного наследия или части объекта культурного наследия в надлежащем техническом состоянии без ухудшения физического состояния и изменения предмета охраны объекта культурного наследия.

Договором аренды обязанность арендатора компенсировать собственнику расходы на реставрацию не предусмотрена. Бремя содержания имущества, по общему правилу, несет его собственник.

может ли собственник убрать вход при действующем договоре аренды? Если это будет сделано и после ремонта на основании этого собственник откажет нам в использовании и на основании этого будет требовать расторгнуть договор, на сколько это будет законным?

Дмитрий

Если такая ситуация произойдет, то вряд ли Вы будете заинтересованы в дальнейшем продолжении договорных отношений. Придется обращаться в суд с исковым заявлением о расторжении договора аренды в порядке подп.1 ст. 620 ГК РФ и взыскании с арендодателя убытков. Именно арендатору в этом случае необходимо будет доказать невозможность использования арендуемого помещения по назначению вследствие действий арендодателя.

Удачи Вам и всего хорошего!

Услуги юристов в Москве
Мы договариваемся с юристами в каждом городе о лучшей цене.
Похожие вопросы
Защита прав потребителей
Является ли парикмахерское кресло мебелью и могу я требовать подмену на время ремонта?
Является ли парикмахерское кресло мебелью, и могу я требовать подмену на время ремонта? Помогите пож.
, вопрос №2480738, Ирина, г. Липецк
1 ответ
Договорное право
Как быть, если срок аренды помещения заканчивается и арендодатель требует освободить помещение?
В течении трех лет ИП было арендовано помещение под частный детский сад. Первый договор был заключен на 11 месяцев, затем дважды продлевался на неопределенный срок. В договоре предусмотрено повышение арендной платы ежегодно в соответствии с инфляцией, что ежегодно и делалось, так же регулярно повышались и платежи за коммунальные услуги. Арендатор своевременно вносил арендные платежи.В этот раз арендодатель прислал за 3 месяца уведомление о прекращении договора аренды и предложил заключить новый договор на срок 11 месяцев. Новый договор не только не устраивает арендатора по размеру арендной платы существенно отличающейся от повышения на величину инфляции, но и по многим другим пунктам которые отвечают интересам только арендодателя, например арендодатель включил пункт о расторжении договора аренды по инициативе арендодателя без объяснения причин, увеличены размеры пени, штрафов, сроки передачи арендуемых помещений по окончании договора с 10 дней до 2х, убран пункт о возмещении арендатору неотделимых улучшений, перекладывание обязанностей арендодателя за капитальный ремонт на арендатора и т.д. В то же время арендатор еще до окончания срока аренды многократно извещал арендодателя о существенных ухудшениях арендуемых помещений, а именно было обнаружено, что под обоями стены утеплены тонкими пенопластовыми плитами в нарушении требований пожарной безопасности. Арендатор неоднократно направлял претензии с требованием удалить пожароопасный пенопласт и оштукатурить и покрасить стены,т.к помещение арендовалось изначально в полной отделкой и высокой арендной платой, в ответ на что арендодатель соглашается устранить недостатки только после подписания нового договора аренды на грабительских условиях . Срок который определи арендодатель датой окончанием договора истекает через месяца, арендатор вынужден вести свою деятельность в пожароопасном помещении. Как поступить в такой ситуации, если арендатор заинтересован в данном помещении ?
, вопрос №2114212, Татьяна, г. Тобольск
8 ответов
Защита прав потребителей
Как получить от магазина неустойку за непредоставление подменного фонда на время ремонта телефона?
У меня сломался очень дорогой телефон на гарантии за 50000 рублей через 9 месяцев после покупки. Вчера я его привезла в магазин Мвидео. Сервисный менеджер мне объяснил, что сначала телефон нужно отправить на проверку качества, а потом возможно обменяют на такой же, либо другой товар. Я написала соответствующее заявление. Так же я попросила телефон на замену, на что менеджер ответил что подменного фонда нет. Тогда я написала заявление с просьбой выплатить неустойку 1% в день от цены телефона. Менеджер принял заявление, дал мне копию с печатью магазина. Я живу в другом городе, за 150км от магазина. Сегодня звонит мне девушка из этого магазина, сервисный менеджер, и пояснила мне, что телефон отправит в сервис с запросом на ремонт, никакого обмена не будет, якобы мне предоставили неверную информацию. По поводу неустойки сказала, что подменный фонд у них появился сегодня, телефон тоже смартфон, но намного отличающийся по характеристикам от моего дорогущего, придите заберите в магазин, на что я ответила, что ездить нет возможности и чтоб высылали почтой за свой счет аналогичный телефон, с характеристиками похожими на мой. Девушка ответила мне, что есть только такой телефон, и его она мне вышлет по почте, а если он меня не устраивает, соответственно я от него отказываюсь, но тогда и неустойки никакой не будет. Подскажите пожалуйста на сколько правомерны вышеизложенные действия сервисного менеджера? Могу ли я рассчитывать на замену товара? Права ли я, требуя телефон на время ремонта, схожий по характеристикам с моим телефоном? Если пришлют телефон по почте, не удовлетворяющий моим требованиям, что делать? Согласно закона о ЗПП, магазин обязан предоставить подменный телефон в трехдневный срок. В этот срок они должны отправить телефон или я его должна уже получить на руки, ведь по почте он будет идти около недели?
, вопрос №1798551, Яна, г. Москва
2 ответа
289 ₽
Вопрос решен
Договорное право
Арендодатель требует деньги на ремонт квартиры
Добрый день. Подскажите пожалуйста, снимали квартиру в течении года. Подписывали стандартный договор где из имущества указан только холодильник. И вносили страховой депозит при въезде-равный ежемесячному платежу квартиры. При съезде арендодатель требует деньги на косметический ремонт. Квартира изначально была не в очень хорошем состоянии, но мы и правда немного попортили. На обоях следы от скотча остались- говорят надо полностью переклеевать комнату, на кавролине дырка из-за собаки небольшая. При осмотре квартиры Арендодатель нашел еще недостатки, которые уже были при въезде, но мы не можем этого доказать, так как имеются фотографии сделанные за какое -то время до нашего въезда.Кроме договора никаких бумаг не подписывали и никогда не состовляли. Имеет ли право Арендодатель сверху страхового дипозита требовать еще деньги и как это все оформлять?
, вопрос №1567240, Екатерина, г. Москва
6 ответов
Защита прав потребителей
В праве ли продавец предоставить мне только уценённый телевизор на время ремонта?
Купленный мной уценённый (отсутствие пульта и 3D очков) телевизор сдан в ремонт продавцу по гарантии. Требую замену на время ремонта. В праве ли продавец предоставить мне только уценённый товар на время ремонта?
, вопрос №1405379, Алексей, г. Кимры
1 ответ