Евгения Викторовна, здравствуйте!
Полагаю, что нотариус прав, но следует разъяснить почему.
Вопрос в правомерности отказа в покупке за средства ГЖС жилого дома автоматически вместе с участком
Распорядитель счета в пределах срока действия договора банковского счета имеет право приобрести на первичном или вторичном рынке жилья у любых физических и юридических лиц (одного или нескольких) жилое помещение, в том числе квартиру (комнату),индивидуальный жилой дом (часть дома),отвечающее установленным санитарным и техническим требованиям, благоустроенное применительно к условиям населенного пункта, в том числе в сельской местности, выбранного для постоянного проживания.
Указанное жилое помещение оформляется в общую собственность всех членов семьи, указанных в сертификате.
(п. 34 Правил обеспечения жильем за счет средств федерального бюджета нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан, подвергшихся радиационному воздействию вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС, аварии на производственном объединении «Маяк», и приравненных к ним лиц, утв.Постановлением Правительства Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 866 О порядке обеспечения жильем за счет средств федерального бюджета нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан, подвергшихся радиационному воздействию вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС, аварии на производственном объединении «Маяк», и приравненных к ним лиц).
Т.е. по сертификату можно приобрести индивидуальный жилой дом, при этом оформляться должно быть в общую собственность всех членов семьи.
Кроме того, Постановление Правительства Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 866 не содержит условия о возможности приобретения земельного участка под индивидуальным жилым дом за счет средств ГЖС.
Таким образом, земельный участок должен быть приобретен за счет личных средств.
в правомерности обязать заключить брачный договор для выделения долей земли.
Как можете заметить, что есть требование об оформлении в общую собственность всех членов семьи индивидуального жилого дома. Соответственно, и земельный участок должен быть именно так оформлен, т.е. в общую собственность. В вашем случае по 1/3 каждому.
Ниже указано разъяснение Росреестра:
В силу ст. 256 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества, правила определения долей супругов в общем имуществе при его разделе и порядок такого раздела устанавливаются семейным законодательством.
Как следует из п. 1 ст. 33, п. 1 ст. 34 Семейного кодекса Российской Федерации (далее – СК РФ), законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности. Законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
Пунктом 3 ст. 8.1 ГК РФ установлено, что в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.
Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с п. 2 ст. 163 ГК РФ является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (п. 3 ст. 163 ГК РФ).
Исходя из положений ст. ст. 38, 41 СК РФ соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, а также брачный договор заключаются в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.
Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению (п. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
Супруги при покупке дома и земельного участка в общую долевую собственность, изменяют предусмотренный законом режим совместной собственности.
Так устанавливается режим общей долевой собственности, при этом такой договор содержит элементы брачного договора. Соответственно, он должен подлежит нотариальному удостоверению.
Дополнительное заключение брачного договора это всего лишь требование нотариуса, но ничем не запрещено. Просто получится 2 раза об одном и том же (т.е. дополнительно будет брачный договор) + доп. расходы.
Здесь нюансы в том, что нотариус может под таким предлогом не оформлять сделку. Ведь обычно никто не спорит. Обязать можно через жалобы и обращение в суд, но это время и расходы.
В Вашей ситуации рекомендовал бы обсудить вопрос с продавцом. В договоре купли-продажи нужно указывать общую цены и цену по отдельности: земельного участка и дома. Если продавцу все равно, то можно указать цену на земельный участок минимальную.
Евгения Викторовна, если у вас остались вопросы, пишите. Обсудим подробнее.
С уважением,
юрист Дмитрий Квон.
Да, продавец выделяет минимальную сумму за земельный участок(сверх стоимости сертификата).
Я так понимаю, что если можно обойтись без брачного договора, то возможна будет сделка без моего присутствия на данном этапе? Спасибо
Я прошу прощения относительно нормативного акта, поскольку оно утратило силу с 1 января 2008 года на основании постановления Правительства Российской Федерации от 10 апреля 2008 года N 257.
Следует руководствоваться п.53, 54 Постановлением Правительства РФ от 21 марта 2006 года N 153 „Об утверждении Правил выпуска и реализации государственных жилищных сертификатов в рамках реализации ведомственной целевой программы “Оказание государственной поддержки гражданам в обеспечении жильем и оплате жилищно-коммунальных услуг» государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» там указано тоже самое относительно целей расходования ГЖС, т.е. на покупку жилого помещения без указания на покупку земельного участка и обязательным приобретением в общую собственность .
Относительно оспаривания, то согласен с коллегой Иваном Агибаловым.
Возможно попробовать осуществить сделку именно так:
в договоре купли-продажи указать, что 2/3 дома и земельного участка приобретается в совместную собственность супругов, а остальная часть 1/3 дома и земельного участка приобретается сыном в долевую + естественно прописать условия оплаты ГЖС, а также расписать стоимость земельного участка и дома. В этом случае удостоверение сделки нотариусом не нужно потому, что супруги не осуществляют раздел имущества и не выделяют доли. Кроме того, требования Постановления Правительства от 21 марта 2006 года N 153 будут соблюдены.
Т… е. нужен будет договор, оплата госпошлины и подача их в Росреестр.
Можно еще уточнить в Росреестре на личном приеме (пытался позвонить на горячую линию, но там об этом не знают), но ситуация аналогичная тому, когда объект приобретается за материнский капитал и требуется выделить доли. Там также можно выделить доли детей в долевую собственность, а имущество родителей в совместную, при этом участие нотариуса не требуется и Росреестр регистрирует такие сделки.