Приобретение жилого помещения за средства ГЖС по Чернобыльской программе

Евгения Викторовна, здравствуйте!

Полагаю, что нотариус  прав, но следует разъяснить почему.

Вопрос в правомерности отказа в покупке за средства ГЖС жилого дома автоматически вместе с участком 

 Распорядитель счета в пределах срока действия договора банковского счета имеет право приобрести на первичном или вторичном рынке жилья у любых физических и юридических лиц (одного или нескольких) жилое помещение, в том числе квартиру (комнату),индивидуальный жилой дом (часть дома),отвечающее установленным санитарным и техническим требованиям, благоустроенное применительно к условиям населенного пункта, в том числе в сельской местности, выбранного для постоянного проживания.

Указанное жилое помещение оформляется в общую собственность всех членов семьи, указанных в сертификате.

(п. 34  Правил обеспечения жильем за счет средств федерального бюджета нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан, подвергшихся радиационному воздействию вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС, аварии на производственном объединении «Маяк», и приравненных к ним лиц, утв.Постановлением Правительства Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 866 О порядке обеспечения жильем за счет средств федерального бюджета нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан, подвергшихся радиационному воздействию вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС, аварии на производственном объединении «Маяк», и приравненных к ним лиц).

Т.е. по сертификату можно приобрести индивидуальный жилой дом, при этом оформляться должно быть в общую собственность всех членов семьи. 

Кроме того,  Постановление Правительства Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 866  не содержит условия о возможности приобретения земельного участка под индивидуальным жилым дом за счет средств ГЖС.  

Таким образом, земельный участок должен быть приобретен за счет личных средств. 

 в правомерности обязать заключить брачный договор для выделения долей земли.

Как можете заметить, что есть требование об оформлении в общую собственность всех членов семьи индивидуального жилого дома. Соответственно, и земельный участок должен быть именно так оформлен, т.е. в общую собственность. В вашем случае по 1/3 каждому. 

Ниже указано разъяснение Росреестра:

В силу ст. 256 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества, правила определения долей супругов в общем имуществе при его разделе и порядок такого раздела устанавливаются семейным законодательством.

Как следует из п. 1 ст. 33, п. 1 ст. 34 Семейного кодекса Российской Федерации (далее – СК РФ), законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности. Законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

Пунктом 3 ст. 8.1 ГК РФ установлено, что в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с п. 2 ст. 163 ГК РФ является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (п. 3 ст. 163 ГК РФ).

Исходя из положений ст. ст. 38, 41 СК РФ соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, а также брачный договор заключаются в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.

Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению (п. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Супруги при покупке дома и земельного участка в  общую долевую собственность, изменяют предусмотренный законом режим совместной собственности.  

Так устанавливается  режим общей долевой собственности, при этом такой договор содержит  элементы брачного договора. Соответственно, он должен подлежит нотариальному удостоверению. 

Дополнительное заключение брачного договора это всего лишь требование нотариуса, но ничем не запрещено. Просто получится 2 раза об одном и том же (т.е. дополнительно будет брачный договор) + доп. расходы. 

Здесь нюансы в том, что нотариус может под таким предлогом не оформлять сделку. Ведь обычно никто не спорит. Обязать можно через жалобы и обращение в суд, но это время и расходы.

В Вашей ситуации рекомендовал бы обсудить вопрос с продавцом.  В договоре купли-продажи нужно указывать общую цены и цену по отдельности: земельного участка и дома. Если продавцу все равно, то можно указать цену на земельный участок минимальную.

Евгения Викторовна, если у вас остались вопросы, пишите. Обсудим подробнее.

С уважением, 

юрист Дмитрий Квон.

Здравствуйте Евгения Викторовна.

Получен именной ГЖС по Чернобыльской программе  Вопрос в правомерности отказа в покупке за средства ГЖС жилого дома автоматически вместе с участком

Согласно положениям Постановления Правительства РФ от 21 марта 2006 года N 153 «Об утверждении Правил выпуска и реализации государственных жилищных сертификатов в рамках реализации ведомственной целевой программы „Оказание государственной поддержки гражданам в обеспечении жильем и оплате жилищно-коммунальных услуг“ государственной программы Российской Федерации „Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации“ следует что:

5. Право на получение социальной выплаты, удостоверяемой сертификатом, в порядке, установленном настоящими Правилами, имеют следующие граждане Российской Федерации (далее — граждане):
е) граждане, подвергшиеся радиационному воздействию вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭСhttp://docs.cntd.ru/document/9...

При этом порядок оплаты приобретаемого жилого помещения, также регулируется положениями  Постановления Правительства РФ от 21 марта 2006 года N 153 „Об утверждении Правил выпуска и реализации государственных жилищных сертификатов в рамках реализации ведомственной целевой программы “Оказание государственной поддержки гражданам в обеспечении жильем и оплате жилищно-коммунальных услуг» государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации». и из них следует что

53.… имеет право приобрести на первичном или вторичном рынках жилья на территории субъекта Российской Федерации, указанного в сертификате, у физических… лиц ..жилое помещение … благоустроенное применительно к условиям населенного пункта, выбранного для постоянного проживания, в том числе в сельской местности (с учетом надворных построек). 
Приобретение жилого помещения (жилых помещений) может осуществляться путем заключения договора (договоров) купли продажи жилого помещения.. 
54. Распорядитель счета имеет право приобрести жилое помещениене только в пределах средств социальной выплаты, но и с использованием собственных и (или) заемных (кредитных) средств… В случае использования средств социальной выплаты для приобретения жилого помещения с использованием собственных средств граждан, не указанных в сертификате, ...жилое помещение должно быть оформлено в общую собственность с учетом граждан, не указанных в сертификате
http://docs.cntd.ru/document/9...

Т.е., из приведенных выше положений  Постановления Правительства РФ от 21 марта 2006 года N 153 «Об утверждении Правил выпуска и реализации государственных жилищных сертификатов в рамках реализации ведомственной целевой программы „Оказание государственной поддержки гражданам в обеспечении жильем и оплате жилищно-коммунальных услуг“ государственной программы Российской Федерации „Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации“ следует что, действительно средства ГСЖ могут быть потрачены на приобретение только — жилого помещения, а не земельного участка.

Между тем, оформление в общую собственность жилого помещения обязательно в случае если помимо средств ГСЖ используются собственные средства, но опять же для покупки — жилого помещения, а не земельного участка, только в этом случае.

Соответственно Вам не вправе указывать то, каким образом Вы должны действовать в отношении земельного участка, это уже не касается уполномоченного органа, Вы сами решаете как Вам купить земельный участок в том числе по договору, оформлять его или нет например в общую собственность или нет.

ГСЖ и программа касается только порядка оснований и условий приобретения -  жилого помещения и здесь проблем возникать не должно никаких, земельный участок их не касается, уполномоченный орган выходит явно за пределы предоставленных ему  законодательством РФ полномочий.

 и в правомерности обязать заключить брачный договор для выделения долей земли.

Заключать или нет брачный договор также является правом граждан, никто не может их обязать это сделать, тем более орган власти, который вообще не может вмешиваться в семейные правоотношения членов семьи и указывать в этом плане что им делать или нет, также такого требования нет и в приведенной выше программе утвержденной постановлением Правительства РФ.

В соответствии с положениями СК РФ Статья 40. Брачный договор:

Брачным договором признается соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения.