Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Два дольщика по ДДУ, как получить Акт Приема-Передачи от застройщика?
Я и моя девушка (не супруги) купили в ипотеку квартиру по переуступке. Договор уступки составляли сами, с продавцом. Банк ипотеку выдал, Росреестр документы принял, застройщик был уведомлен и записал двух новых дольщиков на квартиру. Сегодня ходили на просмотр, всё устроило, подписали договор с управляющей организацией. А на этапе составления акта приема-передачи выяснилось, что в нашем договоре уступке не указаны размеры долей. Из-за этого на объекте отказались составлять акт приема-передачи. Как нам быть? Можно ли получить акт без указания долей или в общедолевую? Где должны указываться размеры долей?
Нашли в договоре об ипотеке упоминание, что имущество приобретается в общую долевую собственность, по 1/2 доли каждому. Достаточно ли будет этого? Или обязательно следует заключать доп.соглашение к договору уступки?
По итогу, застройщик предложил два варианта решения:
А) Мы самостоятельно (без участия застройщика) составляем дополнительное соглашение к договору уступки, в котором будет определен размер долей и регистрируем его в росреестре.
Б) Направить заявление застройщику, с просьбой выделить доли. После этого застройщик разделит доли, и сам зарегистрирует это в росреестре.
Минус варианта А — нужно привлекать предыдущего дольщика.
Минус варианта Б — нужно заплатить ~15тыс. застройщику.
Мы выбрали Б.
Николай добрый день!
Согласно ст. 244 ГК РФ Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
2. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
Конечно с учетом того, что вы не являетесь супругами, то в силу той же статьи общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.
То есть общая совместная собственность возникает в случаях прямо предусмотренных законом: 1 имущество, нажитое ими во время брака, 2 ) крестьянского (фермерского) хозяйства.
Лучше всего заключить дополнительное соглашение к договору уступки, которым определить размер долей. Но в данном случае, поскольку имеется ипотека, то данное действие нужно согласовать с банком. Вы по договору об ипотеке выступаете с девушкой как заемщик и созаемщик?
Добрый день, Николай.
Как нам быть? Можно ли получить акт без указания долей или в общедолевую? Где должны указываться размеры долей?Николай
Самое оптимальное — заключить дополнительное соглашение к договору уступки, согласовав с банком. Учитывая, что брак не заключен, то имущество долевое, а потому доли должны быть определены (как вариант, по 1/2 у каждого).
В силу п. 2 ст. 244 ГК РФ
Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
Добрый день Николай!
Вы указываете в своем вопросе:
застройщик был уведомлен и записал двух новых дольщиков на квартиру.
Что означает «записал»? Вы регистрировали дополнительное соглашение к ДДУ в Росреестре?
Дело в том, что уступка требования влечет за собой замену сторон в обязательстве. Согласно п. 1 ст. 384 Гражданского кодекса РФ:
1. Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.
Следовательно ДДУ должен предусматривать возможность предоставления будущей вещи в общую собственность двум участникам долевого строительства (а для этого требуется заключение дополнительного соглашения именно к ДДУ путем введения дополнительной стороны договора — второго участника долевого строительства).
Предположительно заключение дополнительного соглашения к договору цессии, в котором можно предусмотреть условия о разделении прав требования на будущую вещь не повлечет за собой изменения первоначального обязательства (ДДУ).
Спасибо за ваш ответ!
Что означает «записал»? Вы регистрировали дополнительное соглашение к ДДУ в Росреестре?
Имелось ввиду, что застройщик был уведомлен что была самостоятельная уступка, и зафиксировал у себя новых дольщиков.
Нашли в договоре об ипотеке упоминание, что имущество приобретается в общую долевую собственность, по 1/2 доли каждому. Достаточно ли будет этого? Или обязательно следует заключать доп.соглашение к договору уступки?
Уважаемый Николай!
и зафиксировал у себя новых дольщиков.
Я правильно понимаю, что дополнительное соглашение к ДДУ не заключали (и не подавали на государственную регистрацию в Росреестр)?
Нашли в договоре об ипотеке упоминание, что имущество приобретается в общую долевую собственность, по 1/2 доли каждому. Достаточно ли будет этого? Или обязательно следует заключать доп.соглашение к договору уступки?
Договор ипотеки обеспечивает заемные обязательства (Ваши и второго заемщика) перед банком, но не перед застройщиком. В части отношений с застройщиком должна быть предусмотрена возможность по ДДУ предоставления в общую долевую собственность квартиры двум участникам долевого строительства и аналогичное условие в договоре цессии. Если такого условия нет ни в ДДУ, ни в договоре цессии, то потребуется вносить изменения в вышеназванные документы и осуществлять их государственную регистрацию в Росреестре.
Спасибо за ваш ответ!
По договору об ипотеке идём как Заемщик-1 и Заемщик-2.
Нашли в договоре об ипотеке упоминание, что имущество приобретается в общую долевую собственность, по 1/2 доли каждому. Достаточно ли будет этого? Или обязательно следует заключать доп.соглашение к договору уступки?
Поскольку Основанием передачи объекта будет договор по переуступке прав по дду, то нужно заключить допсоглашение к договору уступки. На основании договора уступки и акта приема передачи будет осуществлена государственная регистрация прав собственности на квартиру в Росреестре. И именно в данный документах должны быть отражены доли