Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Может ли чужой ИП купить мне квартиру?
Добрый день! Вопрос к специалистам по сделкам с недвижимостью. Ситуация такая: есть дружественный ИП, который должен мне деньги. Перевести напрямую их на мой счет он по ряду причин не может. Вопрос - может ли этот ИП в счет долга оплатить покупку для меня квартиры (вторичка)? Будут ли вопросы у банков, например, почему оплачивает квартиру ИП, а регистрируется она на другое физлицо? Реально ли вообще по закону провести такую сделку? Заранее спасибо!
Здравствуйте
Вполне реально
Будут ли вопросы у банков, например, почему оплачивает квартиру ИП, а регистрируется она на другое физлицо? Реально ли вообще по закону провести такую сделку? Заранее спасибо!Юрий
только в дкп — нужно указать — что право собственности регистрируется на вас (достаточно просто ваших сведений сам долг можно не указывать)— в счет долга перед вами. Это важно- как раз чтобы вопросов не было ни у кого.
Ваши отношения между собой застройщика не волнуют — но это фраза нужна как раз чтобы все понимали- как будет исполняться сделка и кто ее оплачивает и на кого будет собственность.
А между вами и этим ип- заключаете соглашение об отступном — он вам покупает квартиру- на согласованных условиях, а долг в свою очередь гаситься.
гк
Статья 409. Отступное
По соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением отступного — уплатой денежных средств или передачей иного имущества.
в росреестр пойдет именно дкп недвижимости или дду и права собственности на его основании будут регистрироваться на вас.
Юрий, добрый вечер!
. Вопрос — может ли этот ИП в счет долга оплатить покупку для меня квартиры (вторичка)?
Да, это реально.
Согласно ч.1 ст. 313 ГК РФ кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если исполнение обязательства возложено должником на указанное третье лицо.
Т.е. в договоре купли-продажи или ином документе уведомляющем кредитора, который согласен это должно быть указано кто оплатит покупку.
Будут ли вопросы у банков, например, почему оплачивает квартиру ИП, а регистрируется она на другое физлицо?
1. В части сделки, нет. В части перечисления возможно, да. (см. ФЗ от 07.08.2001 N 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма» ) Но тут при грамотном подходе, предоставлении документов и пояснений банки обязаны провести оплату.
Реально ли вообще по закону провести такую сделку?
Выше указал, что да.
Если у Вас остались вопросы, то пишите. Рад буду на них ответить.
С уважением,
юрист Дмитрий Квон.
Здравствуйте, Юрий!
согласен с коллегами, что ИП-должник может оплатить недвижимость по Вашему ДКП с продавцом недвижимости на основании и в соответствии со ст.313 ГК. для этого Вам, например надо прямо в ДКП указать, что оплата будет произведена данным ИП, а Вам этому ИП направить письмо с просьбой осуществить такой платеж.
при этом замечу, что соглашение об отступном с ИП-должником, о котором упоминает коллега В. Балашов, невыгодно для ИП-должника в плане налогообложения и он скорее всего откажется от его заключения (да и не нужно оно скорее всего в Вам случае), поскольку ему вероятно придется платить налог с дохода. основано это на том, что, например по соглашению об отступном с передачей имущества заемщик становится продавцом, а заимодавец — покупателем, а значит вместе с имуществом передаются и права собственности на него на возмездной основе, что является реализацией (п.1, 3 ст.38 НК), даже если она производится для погашения займа (определение от 31.01.2017 N 309-КГ16-13100).
Будут ли вопросы у банков, например, почему оплачивает квартиру ИП, а регистрируется она на другое физлицо?
Банки вправе и в то же время обязаны запрашивать информацию об операциях своих клиентов, если они согласно правилам внутреннего контроля банка являются подозрительными (п.11 ст.7 ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма») от 07.08.2001 N 115-ФЗ
Вот как-раз таки пакет документов из указанных выше+ документов о возникновении долга перед Вами, заключении Вами же с продавцом ДКП квартиры объясняет экономический смысл и характер сделки.
При этом при указанной схеме (ст.313 ГК с письмом и ДКП с соответствующим пунктом) нет отступного по смыслу ст.409 ГК РФ, обязательство прекращается исполнением, как и предусмотрено изначально
есть дружественный ИП, который должен мне деньги.
Отступное имело бы место в том случае, если бы вместо денег долг предполагалось бы погасить передачей квартиры должником.
1. Банки в первую очередь будут интересовать происхождение средств. Ведь ФЗ так и называется -О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма». Не получены ли доходы таким путем.
На контроле будут операции с денежными средствами или иным имуществом подлежит обязательному контролю, если сумма, на которую она совершается, равна или превышает 600000 рублей либо равна сумме в иностранной валюте, эквивалентной 600000 рублей, или превышает ее, (см. ст. 6 ФЗ-115).
Полагаю, что сумма покупки будет явно выше указанной суммы.
В силу п.14 ст. 7 ФЗ-115 клиенты обязаны предоставлять организациям, осуществляющим операции с денежными средствами или иным имуществом, информацию, необходимую для исполнения указанными организациями требований настоящего Федерального закона, включая информацию о своих выгодоприобретателях, учредителях (участниках) и бенефициарных владельцах.
Т.е. банк может запросить практически любую информацию относительно сделки. Нужно подготовить документы с учетом основания платежа — это ДКП, это договор из которого возник долг, а также указать экономический смысл сделки, т.е. возврат долга+ указать на происхождение средств- обычно это доход от предпринимательской деятельности после уплаты налогов и обязательных платежей.
2. На что обратить внимание банк? Это на основание платежа. В нем должном быть указано, что оплачивается за такое-то лицо по такому-то договору купли-продажи от такого-то числа в счет возврата долга по такому-то договору от такого-то числа.
3. По своей сути такая сделка не запрещена законом. Кроме того, еще следует обратить внимание, что если у ИП были приостановления операций по счету в связи с нарушением требований ФЗ-115, либо он занесен в так называемый «черный список», то есть риск, что банк не будет проводить перечисления, а попытаться тщательно выяснить все обстоятельства. Это потеря времени.