По договору купли-продажи мы вправе со дня подписания пользоваться участком, можем ли мы не дожидаясь документов начать строить дом?

Добрый день! 

В соответствии со ст 8.1. ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Пока регистрация не произошла ваши права не возникли, я бы не возводила дом на таком участке, стоит дождаться регистрации перехода права в ЕГРН, тем более ждать не так долго. 

Здравствуйте!

ФЗ № 217 определяет:

2) садовый дом — здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании;

По общему правилу, ст. 51.1 ГрКРФ предусматривает в целях строительства или реконструкции предусматривает обязанность застройщика направление уведомления о начале строительства либо реконструкции индивидуального жилого дома, садового дома.

Однако, согласно пункту 12 статьи 70 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

12. До 1 марта 2021 года допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположен указанный объект недвижимости. В этом случае сведения о соответствующем объекте недвижимости, за исключением сведений о его площади и местоположении на земельном участке, указываются в техническом плане на основании проектной документации (при ее наличии) или декларации, указанной в части 11 статьи 24 настоящего Федерального закона. При этом наличие уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не требуется. Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на жилой или садовый дом в случае, установленном настоящей частью, осуществляются вне зависимости от соблюдения требований, установленных частью 2 статьи 23 Федерального закона от 29 июля 2017 года N 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Таким образом, до марта 2021 года закон предусматривает возможность регистрации права собственности на садовый дом без направления уведомления.

Что касается момента возникновения права, то моментом возникновения права собственности на недвижимое имущество является момент государственной регистрации Вашего права в Росреестре.

Добрый вечер Светлана!

На основании пункта 5 статьи 1 ФЗ «О государственной регистрации» "Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права".

Пока Вы не получите документы на участок, Вы не имеете право владеть, распоряжаться им.

Уведомление о планируемом строительстве так же должно подаваться перед началом строительства, чтобы избежать риска отказа в строительстве (на участок могут быть наложены обременения, которые не разрешат строительство дома).

Понятие объекта индивидуального строительства дано в пункте 38 статьи 1 Градостроительного кодекса" "объект индивидуального жилищного строительства — отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости". Оно относится к объектам недвижимости.

Если Вы не оформите его как ИЖС, Вы вправе будете использовать данный объект, но не сможете воспользоваться теми правами, который дает статус объекта ИЖС (прописка, коммунальные платежи, льготы и другие действия, связанные с ИЖС). 

Добрый вечер, Светлана! 

Все, что Вы перечисли можно делать, но при этом у Вас возникают такие риски, что целесообразнее не делать этого, а получить регистрацию перехода права и направить уведомление о планируемом строительстве (да, необходимо если у вас сваи) и получить уведомление о соответствии планируемого строительства.

Какие риски?

Риск отказа в регистрации перехода права. 

Продавец не сообщил или не знал об обстоятельствах препятствующих регистрации перехода права.

Риск наличия ограничений по охранным зонам на земельном участке, о которых Вы не знаете и начнете строительство. Могут быть охранные зоны электро и газоснабжения, красные линии и другие.

Согласно ст. 51.1. ГрК РФ:

10. Уведомление о несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке направляется застройщику только в случае, если:
1) указанные в уведомлении о планируемом строительстве параметры объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не соответствуют предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства, установленным настоящим Кодексом, другими федеральными законами и действующим на дату поступления уведомления о планируемом строительстве;
2) размещение указанных в уведомлении о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не допускается в соответствии с видами разрешенного использования земельного участка и (или) ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации и действующими на дату поступления уведомления о планируемом строительстве;
3) уведомление о планируемом строительстве подано или направлено лицом, не являющимся застройщиком в связи с отсутствием у него прав на земельный участок;
4) в срок, указанный в части 9 настоящей статьи, от органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченного в области охраны объектов культурного наследия, поступило уведомление о несоответствии описания внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома предмету охраны исторического поселения и требованиям к архитектурным решениям объектов капитального строительства, установленным градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, расположенной в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения.