Как провести сделку с использованием ипотеки по пяти объектам

Здравствуйте Инна. Для продавца страховка — это регистрация перехода права собственности с обременением в пользу продавца до полного расчёта по договору купли-продажи. Обременение регистрируется в Росреестре и до полной оплаты покупатель не сможет распоряжаться приобретённым имуществом до полной оплаты. 

В случае, если покупатель не оплатит в полном объеме, продавец может обратить взыскание на данное имущество, несмотря на то, что оно может быть единственным жильём для покупателя. 

В интересах покупателя максимально подробно описать в договоре порядок расчёта с продавцом (если деньги будут платиться частями, то нужно указать предельные сроки каждого платежа), чтобы в дальнейшем не возникло споров с ним. Цена договора определяется по соглашению между продавцом и покупателем. 

Здравствуйте, Инна.

Покупатель покупает все пять объектов, но ипотеку ему дают только на три (участок с домом и баней) но на всю сумму покупки.

Таким образом, ипотечная сделка покрывает всю сумму покупки и проводится переход права собственности на участок-дом-баню.

Имеется ли требование банка о первоначальном взносе? Если да, то в каком размере? И хватает ли собственных средств с учетом указанных обстоятельств на отдельных з/у?

Если да, то у Вас два земельных участка, которые Вы приобретаете, по сути, отдельно, они являются, исходя из условий вопроса, самостоятельными объектами недвижимости. Соответственно в силу ст. ст. 421, 424, 555 ГК РФ Вы вправе 

1. Купить все 5 объектов либо по одной сделке с установлением цены и разным порядком расчетов.

2. Но целесообразнее заключить два договора — один -это тот, который финансируется кредитными средствами, и второй договор -тот, который оплачивается только Вами. И заключать их, если исходить из интересов обоих сторон, оба нужно одновременно.

Отдельно приведу положения ст.555 ГК РФ

1. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

…

Таким образом, 5 объектов, каждый из которых имеет цену.

При этом залог в пользу продавца, как указал коллега, Вы можете установить только тех, что приобретаются за счет собственных средств. В отношении участка, дома и бани залог в пользу продавца не установить, банк не пойдет на это, так как для него это будет последующий залог, что не в интересах банка.

В обоих договорах Вы можете предусмотреть расчеты через аккредитив. Согласно ст.867 ГК РФ

1. При расчетах по аккредитиву банк-эмитент, действующий по поручению плательщика,обязуется перед получателем средств произвести платежи или акцептовать и оплатить переводной вексель, выставленный получателем средств, либо совершить иные действия по исполнению аккредитива по представлении получателем средств предусмотренных аккредитивом документов и в соответствии с условиями аккредитива.

То есть денежные средства продавец получит только после регистрации права собственности на покупателя при предоставлении в банк выписки из ЕГРН с указанием права собственности покупателя на основании заключенного с ним ДКП.

В то же время важный момент  не только в расчетах, а прежде всего определенный  риск имеется в том, что если возникнут основания для приостановления и последующего отказа в регистрации прав хотя бы на один из объектов, это не станет основанием для расторжения договора в части купли-продажи другого. 

И чтобы этот риск минимизировать, необходима тщательная проверка юр.истории всех объектов, а также и финансовое положение продавца.