Вопрос по предварительному договору

Просьба, пожалуйста помочь с данной проблемой- и дать дельный совет как быть дальше в такой ситуации

Павел

Павел, добрый день! В данном случае действительно если Вы отказываетесь от приобретения квартиры задаток остается у продавца поскольку согласно п. 381 ГК РФ

 Если за неисполнение договора ответственна сторона,давшая задаток, он остается у другой стороны.

в договоре данная сумма указана именно как задаток. Что касается пунктов 5 и 7 договора, то собственно ведь Вы договор читали когда подписывали и были осведомлены о наличии залога. Поэтому либо искать другие варианты либо терять задаток, к сожалению

Доброго дня!

Просьба, пожалуйста помочь с данной проблемой- и дать дельный совет как быть дальше в такой ситуации

Скан договора прикрепляем

Павел

А какие вопросы у Вас к п, п 5 и 7? А касаемо задатка, то тут продавец прав, он его в праве не возвращать в соответствии со ст. 381 ГК РФ:

2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Доброго времени суток! Нашел судебные решения ( правда Арбитражи, но сути не меняет), где судьи отказываются признавать задатком сумму уплаченную по предварительному договору ввиду того, что:

-предварительный договор о заключении в будущем договора нельзя обеспечить задатком, поскольку в силу ст. 380 ГК РФ задаток обеспечивает денежное обязательство, а обязательство по предварительному договору таковым не является

-предусмотренный предварительным договором задаток в соответствии с п. 3 ст. 380 ГК РФ является авансом

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 22.01.2009 N Ф04-418/2008(17841-А03-28) по делу N А03-2981/2007-41  по ссылке https://resheniya-sudov.ru/200...

Постановление ФАС Поволжского округа от 16.09.2008 по делу n А65-12541/03 https://www.lawmix.ru/povolzh/...

Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 21 января 2008 г. N А11-5927/2006-К1-1/148 https://www.garant.ru/products...

Также постановление Президиума ВАС РФ от 19.01.2010 N 13331/09 выразил аналогичную позицию https://www.garant.ru/products...

Следовательно, суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод о невозможности применения задатка в качестве обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору, а также применения к возникшим из него отношениям последствий, предусмотренных пунктом 2 статьи 381 Кодекса.

И тем не менее нужно понимать, что есть противоположное мнение судов. 

Например определение ВС РФ от 22.07.2008 N 53-В08-5 https://www.garant.ru/products...

Задаток согласно ст. 329 ГК РФ является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка — предотвратить неисполнение договора. Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 ГК РФ: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Таким образом, подытожим, что есть позиция судейского сообщества, что задаток в принципе не может быть в предварительном договоре, и следует считать уплаченную сумму авансом, который продавец обязан вернуть если основной договор не подписан.   В противном случае, покупатель имеет право обратиться с иском по неосновательному обогащению. Вот более свежая практика: Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11 сентября 2014 г. N 09АП-32108/14 https://www.garant.ru/products...

При этом задаток передается в счет причитающихся по договору платежей другой стороне. Но обязанность производить платежи возникнет только после заключения основного договора. Следовательно, при заключении предварительного договора, как и Соглашения о намерениях заключить в будущем предварительный договор, обеспечение в виде задатка невозможно, поскольку отсутствующее обязательства не подлежит обеспечению задатком в смысле ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации.

И есть позиция верховного суда  вот также более свежие пример можно увидеть в статье

по ссылке https://pravo.ru/story/210119/

 , которая допускает возможность оформления задатка в предварительном договоре без подписания основного соглашения.

Поэтому если можно за что то зацепиться, чтобы вернуть себе деньги то скорее за сложившуюся за несколько лет практику судебных решений. По нашему законодательству в отличии от Великобритании судебные решения не имеют обязательного учета в отличии от нормативных актов, но могут нести рекомендательный характер при разрешении споров.