Нужно заключить договор аренды здания которое ещё не введено в эксплуатацию и на него не зарегистрирована собственность и не получен адрес. В договоре хотим прописать условие что мы осуществляем там ремонт, а вступает он в силу с момента регистрации. Возможно ли это?
КОНСТАНТИН, ДОБРЫЙ ДЕНЬ.
Согласно ч.3 статьи 607 Гражданского кодекса РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Учитывая, что здание не введено в эксплуатацию, можно считать, что оно находится в процессе строительства и конкретные характеристики сложно будет указать в договоре, тем более отсутствует адрес. Более того, передать в аренду имущество имеет право собственник или иной законный владелец (арендатор для субаренды, например), однако право собственности не зарегистрировано.
Таким образом, в вашем случае не представляется возможным заключить договор аренды.
Надеюсь, что что помог
Здравствуйте Константин.
По указанному вопросу существуют разные позиции (они приведены ниже), но в целом это на мой взгляд допустимо. Если возникнут сложности с составлением договора, то скиньте сюда или мне в личный в чат, тогда можно будет предметно поговорить по будущему договору.
Так часто встречаются случае, когда документы, содержащие описание не введенного в эксплуатацию объекта, отсутствуют. В данном случае сторонам целесообразно использовать все имеющиеся сведения о таком объекте.
Об этом свидетельствует и судебная практика: Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» предусматривает возможность при заключении договора купли-продажи будущей вещи указать для ее индивидуализации иные сведения, позволяющие установить передаваемое недвижимое имущество (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).
Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 не содержит аналогичных положений, касающихся договора аренды будущей недвижимости. Тем не менее стороны могут использовать при описании объекта аренды все имеющиеся сведения, включая как документы технического учета, так и проектную документацию. При этом сторонам необходимо учитывать, что по мере осуществления строительства и реконструкции параметры объекта недвижимости (этажность, площадь, конструктивные элементы) меняются. Описание объекта недвижимости должно быть приведено с учетом таких изменений на основе данных проектной и разрешительной документации.
Теперь по позициям судов
Позиция 1. Объект незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано в установленном законодательством РФ порядке, может быть сдан в аренду.
Определение ВАС РФ от 09.11.2012 N ВАС-14320/12 по делу N А40-106616/11-120-882
"… Судами установлено: на основании результатов аукциона между федеральным государственным унитарным предприятием «Центр управления федеральной собственностью» (далее — арендодатель) и арендатором заключен договор аренды от 19.10.2010 N 267/10-10, в соответствии с которым арендатору во временное владение и пользование передается недвижимое имущество, находящееся в отдельно стоящем здании объекта незавершенного строительства.
Из судебных актов следует, что регистрирующим органом письмом N 12/024/2011-953 в государственной регистрации указанного договора аренды отказано со ссылкой на то, что объект незавершенного строительства не может выступать в качестве предмета договора аренды.
Не согласившись с решением регистрирующего органа, арендатор обратился в арбитражный суд с иском о признании незаконным отказа в государственной регистрации спорного договора аренды.
Оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимной связи, суды, руководствуясь положениями статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним», статьями 131, 606, 607, 608, пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделали обоснованный вывод о том, что спорный договор аренды, а также документы, представленные в регистрирующий орган для регистрации указанного договора, соответствуют требованиям действующего законодательства и удовлетворили заявленные требования.
Позиция 2. Объект незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано в установленном законодательством РФ порядке, не может быть сдан в аренду, в связи с чем договор аренды указанного объекта недвижимости является незаключенным.
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 25.09.2012 по делу N А26-10070/2011: При проведении органами прокуратуры Российской Федерации проверки 03.05.2011 установлен факт осуществления торговой и иной деятельности в незавершенном строительством здании. В объяснениях от 10.05.2011 предприниматель Гаран А.Е. заявила о своей неосведомленности относительно незавершенности строительства здания и пояснила, что занимает в нем площадь 200 кв. м и осуществляет торговую деятельность с 01.05.2011 на основании договора аренды.
Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии данных об объекте, подлежащем передаче в аренду, договор считается незаключенным.
Судами сделан обоснованный вывод о том, что законодательство не ограничивает возможность совершать сделки с объектами незавершенного строительства при наличии государственной регистрации права собственности на такие объекты. Вместе с тем изменяющиеся по мере осуществления работ характеристики возводимого объекта не позволяют определенно установить имущество на момент передачи в аренду, а потому договор аренды такого объекта в соответствии пунктом 3 статьи 607 ГК РФ не может считаться заключенным.
Роман, добрый день!
Как всегда, позиции у наших судов по одному вопросу разные)
Примеры которые Вы приводите относятся к объектам незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано в установленном законодательством РФ порядке. По нашему зданию, документы на регистрацию только сдали, т.е. по факту у нас в наличии объект незавершенного строительства право собственности на который не зарегистрировано с условным адресом.