Нет ли подводных камней в представленном договоре купли-продажи

Здравствуйте, Мария.

1. Ключей от дома нет, прописанный захватил территорию, т.е. акт передачи земли и дома фактически отсутствует. Однако в ДКП пункт 7 мне не до конца понятен:

«передача недвижимого имущества «Продавцом» и принятие его «Покупателем» состоится без составления передаточного акта до (!) подписания настоящего договора, претензий и дополнительных условий стороны не имеют, ст.556 ГК РФ сторонами известна.» (с)

Мария

Обычно указывают, что договор одновременно и является актом приёма-передачи.

Статья 421 ГК РФ Свобода договора

4.Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

2. Прописанный возводил постройки на земле, без моего ведома и согласия. Часть из них вообще отсутствует на земельном плане, некоторые из имеющихся на плане, возможно, используются не по назначению.

На земле стоит еще один жилой дом, который в моих документах отсутствует. Он не был зарегистрирован.

Мария

В общем-то так и указать — описать как сможете — можно сделать это Приложением к договору.

Также можно сделать фотографии и приложить отдельно.

Главное не игнорировать эти постройки, чтобы как Вы верно заметили — покупатель потом не предъявил в связи с этим претензии. 

Доброго дня!

«передача недвижимого имущества «Продавцом» и принятие его «Покупателем» состоится без составления передаточного акта до (!) подписания настоящего договора, претензий и дополнительных условий стороны не имеют, ст.556 ГК РФ сторонами известна.» (с)

Мария

В данной ситуации стоит указать, что данный договор купли-продажи имеет силу акта-приема передачи дома и земельного участка. Такая формулировка стандартная в общем. Нов Вашей ситуации стоит изложить, что дом фактически передан и покупателю известны препятствия, которые заключаются в фактическом заселении, а именно в том, что зарегистрированное лицо может препятствовать покупателю выехать в дом и пользоваться домом и участком. 

На земле стоит еще один жилой дом, который в моих документах отсутствует. Он не был зарегистрирован.

Как описать все эти постройки неясного происхождения в ДКП? Не хотелось бы, чтобы потом покупатель вернулся ко мне с какими-либо претензиями.

Мария

Так и возможно написать, что имеются самовольные постройки, в том числе похожие на жилой дом. Покупатель произвел осмотр участка и претензий не имеет. Если прав на дом нет, то и продать Вы его не можете. Только свой, зарегистрированный и учтенный.

3. Есть ли еще какие-то возможные подводные камни для меня, как продавца, в этом ДКП? Что стоило бы добавить или убрать?

Мария

Сейчас ознакомлюсь.

«передача недвижимого имущества «Продавцом» и принятие его «Покупателем» состоится без составления передаточного акта до (!) подписания настоящего договора, претензий и дополнительных условий стороны не имеют, ст.556 ГК РФ сторонами известна.» (с)

Мария

Здравствуйте. Собственно большой роли этот пункт не имеет. Для Вас это интересно тем, что фактически покупатель готов приобрести недвижимость как есть, без указания каких-либо недостатков. А «до подписания» это как раз для того, чтобы не составлять отдельный акт. Это допускается в том числе и в соответствии с положениями ст. 421 гК РФ о свободе договора — как стороны договорились, так и правильно.

2. Прописанный возводил постройки на земле, без моего ведома и согласия. Часть из них вообще отсутствует на земельном плане, некоторые из имеющихся на плане, возможно, используются не по назначению.

Мария

Собственно Вы можете указать, что на территории земельного участка имеются некапитальные хозяйственные постройки, с наличием которых покупатель согласен и не имеет претензий к продавцу. 

На земле стоит еще один жилой дом, который в моих документах отсутствует. Он не был зарегистрирован.

Мария

Ну этот дом жилым быть не может, поскольку он не зарегистрирован.

Здравствуйте. 

«передача недвижимого имущества «Продавцом» и принятие его «Покупателем» состоится без составления передаточного акта до (!) подписания настоящего договора, претензий и дополнительных условий стороны не имеют, ст.556 ГК РФ сторонами известна.» (с)

Все ли тут нормально? Почему указано «до подписания», стоит ли вообще указывать это «до» или «после»?

Мария

обычно одновременно, а не до по сути. Ст. 556 ГК РФ гласит, что

1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Но тут уже на Ваше усмотрение, ст. 421 ГК РФ

условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

договор и актом может быть.

Как описать все эти постройки неясного происхождения в ДКП? Не хотелось бы, чтобы потом покупатель вернулся ко мне с какими-либо претензиями.

Мария

можно просто указать, что Покупателю известно об этих постройках, максимально подробно их описать или сделать фото. И самое важное указать, что покупатель претензии не имеет в части наличия данных построек.

3. Есть ли еще какие-то возможные подводные камни для меня, как продавца, в этом ДКП? Что стоило бы добавить или убрать?

Мария

надо смотреть. Пока что шаблонный договор, надо указать разве что про ЕГРН если известно.П. 12 поменяйте, что риски несёт Продавец.