Хочу купить дом! Дом находится в собственности продавца. Смущает следующее: все хозпостройки находящиеся на участке сняты с кадастрового учёта, участок под домом и огород не в собственности, а в аренде. Получается я куплю только дом, а хозпостройки мне принадлежать не будут? И чем грозит то, что земля в аренде? Стоит ли связываться с таким объектом недвижимости?
Уважаемая Наталья, здравствуйте!
Дело в том, что когда земля находится в аренде, собственник земельного участка может захотеть распорядиться им, как он хочет. Например, на земельном участке, на котором стоит дом построить дорогу, и никто собственнику участка не сможет помешать это сделать.
Пусть собственник дома вначале купит земельный участок у его собственника, а потом продает и дом, и землю.
С уважением, Ирина Зашихина
Здравствуйте, Наталья! В отношении хозпостроек - орган регистрации прав на недвижимость и кадастровые инженеры, получается не относят эти постройки к объектам капитального строительства. Соответствующие критерии установлены Градостроительным кодексом РФ (ст.1 п.10, 10.2), Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» (ч.7 ст.1). Разъяснения по этому вопросу даны также в письме Росреестра от 26.04.2017 №14-05403 -ГЕ/17, о том, что к объектам недвижимости, подлежащим кадастровому учёту и государственной регистрации прав на них, относятся те вещи, которые даже обладая признаками недвижимости способны выступать в качестве самостоятельных объектов гражданских прав (проще говоря продаваться, покупаться, сдаваться в аренду например как самостоятельный объект, отдельно от всех остальных.).
Таким образом само по себе снятие с кадастрового учёта хозпостроек, не говорит о каких-то проблемах. Главное условие — чтобы эти постройки были указаны в Межевом плане земельного участка. Для этого попросите продавца предоставить Вам выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). В этой выписке на плане зем. участка все хоз.постройки должны быть обозначены. Ну и, естественно — в договоре купли-продажи дома также перечислите все хозпостройки — тогда будет порядок.
Что касается принадлежности земли продавцу на праве аренды, а не на праве собственности, то также нет никаких проблем. Главное условие — чтобы в соответствии с градостроительным регламентом, который должен быть в любом населённом пункте (в администрации) земельный участок входил в зону с разрешённым использованием — «для жилищного строительства». Эту информацию можно также узнать в выписке из ЕГРН на земельный участок. Если земельный участок не выходит за пределы границы зоны с вышеуказанным разрешённым использованием «для жилищного строительства», то никакую дорогу по этому земельному участку никто строить не вправе. Согласно п.1 ст.35 Земельного кодекса РФ (далее- ЗК РФ) при переходе права собственности на здание, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник — это означает, что вместе с договором купли-продажи дома Вам нужно ещё будет составить Соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка. Как договор, так и соглашение Вам составят в МФЦ.
Плюс ко всему в соответствии с Земельным кодексом Вы будете иметь исключительное право на приобретение в собственность земельного участка, когда станете собственником дома (ст.39.20 п.1), либо на продление договора аренды земельного участка на тех же условиях на тот же срок, что и старый собственник дома.
