Здравствуйте.земля и дом в собственности. Пристроили к дому две комнаты. Документы на пристройку не оформляли. Можно ли продать дом без оформления. Покупатель оплачивает сделку через ипотеку . Банк отправляет оценщика. Оценщик оформит документы по праву собственности дома без пристройки ? Или пристройка без документов будет препятствием?
Здравствуйте, Елена.
Смотря какой оценщик банка попадется, могут и отказать в ипотеке, указывая на неузакононенную пристройку, которую могут снести по суду.
Формально, покупателю придется узаканивать пристройку в административном порядке или через суд в порядке статьи 222 ГК.
Узаконить пристройку возможно, если администрация не направит специалиста для осмотра. Узаконить можно подав уведомление о согласовании реконструкции жилого помещения в порядке статьи 51.1. Градостроительного кодекса РФ, приложив план реконструкции.
Если Администрация выдаст уведомление о соответствии планируемой реконструкции требованиям законодательства, то вызываете кадастрового инженера, составляете технический план с учетом пристройки и подаете документы в Росреестр на регистрацию.
Если Администрация выявит самовольную постройку, то тогда придется иском узаканивать, доказывать в суде, что пристройка не нарушает ни чьих прав и законных интересов, соответствует всем требованиям законодательства, строительным и иным нормам, не угрожает жизни и здоровью граждан.
С уважением! Г.А. Кураев
Здравствуйте, Елена.
Пристроили к дому две комнаты. Документы на пристройку не оформляли.Елена
По общему правилу, это самовольная постройка, и с ней не допускается совершения каких-либо сделок.
Статья 222 ГК РФ Самовольная постройка
2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Использование самовольной постройки не допускается.
Но по факту такие сделки иногда проходят, и тогда покупателю уже надо будет узаконивать пристрой.
Хотя если этот момент обнаружится, то велика вероятность, что банк откажет в ипотеке.
Да и Росреестр должен отказать, если опять же у него будет информация, что имеет место быть незаконная реконструкция.
Статья 27 Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.
Можно ли продать дом без оформления.Елена
В идеале, конечно, всё узаконить, и только после этого продавать. Это будет самый законный вариант.
Иначе и со стороны покупателей могут быть претензии — например, они могут заявить, что не знали о том, что пристрой не узаконен, и придётся доказывать обратное.
Добрый день! Да, в данном случае незаконная реконструкция будет препятствие, поскольку оценщик обязан оценить объект исходя из существующей площади, то есть если у объекта в ЕГРН одна площадь, а по факту дом уже имеет иную площадь, то это уже по сути другой объект. Вам надо было обратиться в администрацию на основании ст 51.1 ГрК РФ с заявление о планируемой реконструкции объекта недвижимости.Также надо соблюсти отступы , чтобы получилось узаконить пристройку. (3 метра от соседнего забора и 5 метров от дороги)
К тому же банки просят технические паспорта объекта, когда речь идет об ипотеке. То есть, вам надо что и оценщик и сотрудник БТИ — не показали наличие пристройки. Вряд ли кто-нибудь из них пойдет на это.
Согласно части 4 ст 8 218-ФЗ от 13.07.2015 года В кадастр недвижимости вносятся основные сведения об объекте недвижимости. Площадь является основной характеристикой объекта. Изменилась площадь — изменился объект. Поэтому получается, что вы продаете то , что пока юридически не оформлено. А раз не получали разрешения на основании ст 51 ГрК РФ или уведомления на основании ст 51.1. ГрК РФ. Можете сейчас попробовать подать уведомление, если не нарушены град регламенты, то сможете оформить без суда. Ну а если отказ администрации, то придется обращаться в суд за признанием права собственности на объект в реконструированном виде на основании ст 222 ГК РФ. Ну или искать покупателя, который согласится покупать объект, на который оформлены не все документы.
Всего хорошего и удачи!
Здравствуйте, Елена!
Да, пристрой будет препятствием для ипотечной сделки… Либо оценщик будет учитывать дом без пристроя и по документам будет проходить только дом оформленный в ЕГРН
2. Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имуществоhttp://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/b6cb723e03231cd3029bbe4a271c3554c68ab85f/
Предметом сделок с недвижимостью может быть только объект прошедший кадастровый учет…
Оценщик оформит документы по праву собственности дома без пристройки ?Елена
Здесь все зависит от банка и от оценщика… Если оценщик «закроет глаза» на наличие неузаконенного пристроя, т.е. не укажет его в документах… то такое возможно, теоретически… В противном случае нет. Покупатели должны быть обязательно уведомлены о таком факте, под роспись. В противном случае, это будет основанием для расторжения договора купли-продажи.
Если банк на самострой закроет глаза, то Вам нужно в акте приема-передачи отразить что к дому имеется пристройка, чтобы покупатель не сказал, что он не знал о ней и не потребовал расторжения Договора на этом основании.