Договор аренды на объект недвижимости, проданный при банкротстве с публичных торгов

Здравствуйте, Вадим.

Нет, Вы не можете просто так досрочно отказаться от исполнения Договора аренды после смены собственника.

Гражданский кодекс

Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

 
1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

После перехода права собственности к Вам Арендатор обязан Вам перечислять арендную плату, Вам нужно уведомить его письменно о переходе права собственности к Вам, предоставить ему Ваши реквизиты. Переоформлять Договор на Вас или составлять Доп.соглашение не обязательно, достаточно уведомления.

Придется ждать окончания срока Договора или по другим основаниям его расторгать, по виновным основаниям со стороны Арендатора, например.

Основания расторжения Договора по требованию Арендодателя перечислены в статье 619 ГК, даю ссылку http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&ts=24665623103910767888682889&cacheid=5451204963733C152B243482AB1DA023&mode=splus&base=LAW&n=320455&dst=100726&rnd=32E6FBB3DE3BFEDB95362EB381CD1A4C#9s4hkgwyrx

Кроме того, Вы вправе требовать расторжения Договора купли-продажи, поскольку Продавец не указал Вам в ДКП об указанном обременении в отношении объекта недвижимости, если Вам Арендатор обременителен.

С уважением!  Г.А.  Кураев

Добрый день, Вадим!

Согласно положениям статьи 131 «Закона о банкротстве» все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства (в том числе право аренды) и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу. 

Пунктом 2 этой статьи определен перечень имущества, подлежащего исключению из конкурсной массы: это имущество, изъятое из оборота, имущественные права, связанные с личностью должника, в том числе права, основанные на имеющейся лицензии на осуществление отдельных видов деятельности, а также иное предусмотренное «Законом о банкротстве » имущество. 

Недвижимое имущество, находящиеся в аренде, к исключению из конкурсной массы, «Законом о банкротстве» не отнесены.

То есть тут всё понятно. Имущество продано легально

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В статье 450 ГК РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В статье 619 ГК РФ определено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

То есть помимо расторжения по сроку. Вам ничего не мешает расторгнуть договор по соглашению сторон, либо проверить исполнение по внесению платы и в случае неуплаты — расторгнуть его досрочно.

Не забудьте, что уведомление о расторжении необходимо отправить за три месяца до даты расторжения (ч.2 ст. 610 ГК РФ).

Если у Вас остались дополнительные вопросы — Вы можете задать их ко мне в чат.

Удачи!

Должен ли я при/после приобретении права собственности ждать окончания срока договора аренды или имею право инициировать досрочного прекращения договора аренды?

Вадим

Здравствуйте. Договор аренды, заключенный до смены собственника в силу ст.617 ГК РФ является обязательным для нового собственника, который должен его исполнять на тех же условиях. Вы можете либо заключить к договору дополнительное соглашение, где указать нового собственника, основание для замены стороны в договоре, а также новые реквизиты, либо просто уведомить арендатора о необходимости производить оплату в Вашу пользу с приложением доказательства перехода права собственности на арендуемый объект.

При этом учитывая, что договор заключался на 11 месяцев и об этом обременении в ходе торгов известно не было, Вы вправе отказаться от договора купли-продажи, если указанное обременение для Вас является существенным, а также проверить договор аренды и его исполнение — не заключен ли он задним числом для создания необоснованного преимущества для арендатора (например, очень низкая цена, иные льготные условия).      

Здравствуйте.

Все верно.

Статья 352 ГК РФ. Прекращение залога

1. Залог прекращается:

4) в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350.2);

залог таким образом прекращается в силу залога.

Что касается аренды, то соглашаюсь с коллегами. Договор аренды расторгнуть нельзя просто так.

Другой вопрос, что вместе с помещением и участком, управляющий должен был вам передать договор аренды. вы же могли после связаться с арендатором, передать ему реквизиты для оплаты договора. А также необходимо было уточнить, какие условия в договоре в части его расторжения. Возможно ваш договор предусматривает возможность расторгнуть аренду в уведомительном порядке, без соблюдения норм ст. 619 ГК РФ.

Необходимо отметить, что так как договор аренды на 11 месяцев, он не зарегистрирован и если Вам его не передали и его у Вас нет на руках, то его как бы для Вас нет.

Более того, он должен быть отражен в договоре купли-продажи.

Также надо посмотреть как этот договор заключался. было ли согласие залогового кредитора на сдачу в аренду, какая переписка была между ку и залоговым кредитором. были ли оплаты в пользу должника. Возможно есть основания для признания его недействительным. Но без установления этих моментов, об этом говорить преждевременно.

Пока же, если договора на руках у вас нет, Вы можете сменить замки и поставить охрану на объекте. Потребовать у арендатора заверенную копию договора и заключения доп.соглашения на смену арендодателя. А дальше уже смотреть по ситуации.

Добрый день,

Если договор заключен на рыночных условиях с соблюдением порядка его заключения в рамках закона о банкротстве, вы были уведомлены о наличии такого договора, сам договор не предусматривает возможности расторжения после продажи на торгах (а такие положения часто включают в договор конкурсные управляющие) то ничего не поделаешь.

В случае, если вас о договоре не уведомили, есть основание либо признавать торги недействительными, либо требовать убытки с конкурсного, если договор нерыночный — требовать его расторжения или признания недействительным, если заключен с нарушением законодательства о банкротстве -требовать признания недействительным.