Как снизить арендные платежи из-за коронавируса?

Question

Я индивидуальный предприниматель. Осуществляю розничную торговлю в арендованных нежилых помещениях в Московской области. После введения дополнительных выходных с 28.03 по 05.04 покупателей в магазине с каждым днем становилось всё меньше, а на пятый день и вовсе пришлось закрыть некоторые магазины из-за того, что покупатели совсем исчезли и продавцы в магазине частично заболели, а частично боятся работать из-за рисков быть заражёнными. Часть магазинов пришлось закрыть, а часть ещё работает на последнем дыхании. Основной статьёй расходов бизнеса является арендная плата. Пытаюсь вести переговоры с арендодателями о снижении арендных платежей, основываясь на том факте, что условия бизнеса при заключении договора были одни, а сейчас многократно хуже(нет трафика в торговом центре(почти все закрыты), потенциальные покупатели выполняют Постановление губернатора о самоизоляции и сидят дома и т.п.). Такое ухудшение ситуации никто не мог предвидеть при заключении договора и я пытаюсь убедить арендодателя, что это есть обстоятельство непреодолимой силы(ОНС) и я вправе требовать изменения условий договора. Некоторые арендодатели идут навстречу, соглашаясь на обнуление или значительное снижение арендной ставки на время вынужденного закрытия магазина. А некоторые рассказывают о своих проблемах(кредиты, расходы на облуживание здания, оплату персонала …), отказываются признать ОНС и ни на какие переговоры о снижении или об изменении схемы расчёта аренды(переход от фиксированной платы на плату процента с оборота) не идут. Как мне быть с такими несговорчивыми арендодателями? Есть ли у меня какие-то шансы заставить арендодателя пойти на значительные уступки и что мне надо для этого сделать?

Михаил Петров · Answer

Добрый день. Письменное уведомление о снижении сумы не отправляли? Есть ли у меня какие-то шансы заставить арендодателя пойти на значительные уступки и что мне надо для этого сделать? Николай Шанс есть, но тут вопрос в доказательственной базе — какие именно шаги Вы предприняли на данный момент. Так по смыслу ст. 19 ФЗ от 01.04.2020 № 98-ФЗ „О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций“ 3. Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации. При этом дополнительно обосновать требование об уменьшении размера арендной платы ссылаясь на ст. 451 ГК РФ 1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Здесь можно обратиться и в суд, который может удовлетворить Ваше требование при ОДНОВРЕМЕННОМ соблюдении следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона. Фактически сложившаяся ситуация данным требованиям соответствует — останется доказать, только размер причиненного в сложившейся ситуации ущерба, который Вы объективно понесли и о котором не могли предполагать.

Дмитрий Носиков · Answer

Здравствуйте! Есть ли у меня какие-то шансы заставить арендодателя пойти на значительные уступки и что мне надо для этого сделать? Николай Да есть, согласно ст. 19 ФЗ от 01.04.2020 № 98-ФЗ „О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций“, Вы вправе обратиться с данными требованиями http://publication.pravo.gov.r... Основание будет распоряжение о введении повышенной готовности на территории Московской области - Постановление губернатора Московской области от 12 марта 2020 года № 108-ПГ «О введении в Московской области режима повышенной готовности для органов управления и сил Московской областной системы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций и некоторых мерах по предотвращению распространения новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV) на территории Московской области» можете требовать предоставить отсрочку и уменьшения размера арендной платы.

Олег Горбунов · Answer

Добрый день Вчера был принят закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупрежденияи ликвидации чрезвычайных ситуаций», но на данный момент формулировки этого закона настолько размыты, что применить его на практике очень проблематично Доделывать этот закон предполагается постановлениями правительства, которых на данный момент ещё не существует Собственно, по тексту закона арендатор имеет право просить отсрочку, но это не означает, что он вправе не платить вовсе за спорный период времени либо самовольно уменьшить размер платежей, но может только отсрочить платёж и будет обязан внеси его позже. Срок, на который можно отсрочить платёж, из закона также не ясен 1. Установить, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ«О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.2. Размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ«О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.3. Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации. Ещё интересен пункт третий закона, который даёт право требовать уменьшения платы 3. Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества Но, по смыслу закона, такое требование можно предъявить только в случае невозможности использовать имущество. Критерии «невозможности» тоже пока неясны. По логике вещей можно предположить, что невозможность наступает в связи с запретом на ведение Вашего вида деятельности в период карантина. Если в Вашем случае это так, то теоретически можно требовать и уменьшения платы Как мне быть с такими несговорчивыми арендодателями? Есть ли у меня какие-то шансы заставить арендодателя пойти на значительные уступки и что мне надо для этого сделать? То есть для снижения арендной платы либо получения отсрочки, вам нужно обратиться к арендодателю с письменным требованием о заключении доп. соглашения, предусматривающего сумму и порядок изменения арендных платежей. Просто так отказаться платить Вы не вправе Арендодатель, конечно, может и отказать, в таком случае придётся обращаться в суд. Судебная перспектива до конца непонятна, так как закон новый и «обкатку» практикой не прошёл, критерии его применения также ещё не ясны. Но начать однозначно нужно с письменного заявления арендодателю с предложением о разумном уменьшении арендной платы

Алексей Байкалов · Answer

Добрый день, Николай. Советую обратиться в Торгово-промышленную палату Московской области и получить сертификат о форс-мажоре. Согласно письму Минфина России от 19.03.2020 N 24-06-06/21324 «Об осуществлении закупок у единственного поставщика (подрядчика, исполнителя) при введении режима повышенной готовности» в настоящее время ситуация из-за короновируса является форс-мажором. Вы можете ссылаться на данное письмо по аналогии.

Роман Янушко · Answer

Здравствуйте, Николай. У Вас есть право на отсрочку арендных платежей. Согласно ст. 19 закона № 98-ФЗ Вы можете потребовать от арендодателя предоставления отсрочки. в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы , предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации. При этом, требования к условиям предоставления такой отсрочки должно определить Правительство РФ. Пока такой акт не издан. Но скоро появится. Тогда сможете обратиться к арендодателю с соответствующим требованием.