Можно ли снизить арендный платеж из-за коронавируса?

Здравствуйте

В принципе вот это

1. Можно ли требовать от арендодателей снизить арендную плату на время эпидемии коронавируса (уже сейчас выручка существенно упала, т.к. часть клиентов начала бояться ходить на занятия)?

Борис

возможно- но надо смотреть ваш договор- что там признается форс мажором- обстоятельством непреодолимой силы — и какой срок действия этих обстоятельств должен быть.

От этого зависит ответ — если там это не прописано- то только через доп соглашение с арендодателем сейчас работать тогда.

ГК

Статья 401. Основания ответственности за нарушение обязательства
3. Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

2. Если правительство закроет наши клубы на карантин из-за эпидемии коронавируса (и выручки не будет совсем), то можно ли не платить арендную плату вообще (без разрыва договора)?

надо смотреть ваш договор — при форс мажоре- обычно прописывают какой то срок этих обстоятельств- а далее договор можно расторгнуть.

приостановление именно отношений- через доп соглашение надо проводить, если договором у вас прямо эта ситуация не прописана сейчас.

И если не договоритесь — тогда уже суд.

гк

Статья 451. Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств

1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

но это для расторжения чаще применяют

Добрый день.

Да, можно попробовать потребовать пересмотра договора основываясь на существенном изменении обстоятельств.

В силу ст. 451 ГК РФ

1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В этой связи Вы можете отправить арендодателю письмо, которым просите рассмотреть вопрос о пересмотре условий договора в части размера арендной платы.

Здесь также можно ссылаться и на ст. 401 ГК 

3. Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

Соответственно при обращении к арендодателю укажите, что не могли предвидеть возможности проявления сложившейся ситуации и не рассчитывал, что это повлечет за собой последующую невозможность исполнения обязательства.

При этом если Вы в дальнейшем предполагаете обращаться в суд с требованием об изменении договора, то стоит учесть, что в силу все той же ст. 451 ГК РФ

4. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Здравствуйте, Борис.

1. Можно ли требовать от арендодателей снизить арендную плату на время эпидемии коронавируса (уже сейчас выручка существенно упала, т.к. часть клиентов начала бояться ходить на занятия)?

Борис

Боюсь, что нет.

Если только попробовать через суд доказать, что изменение или расторжение договора необходимо в связи с существенными обстоятельствами.

Статья 451 ГК РФ Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств

1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Но нужно смотреть сам договор, потому что эта норма может и не применяться, если в договоре есть на это указание.

Здравствуйте Борис.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан вносить арендную плату за пользование имуществом.
В соответствии с пунктом 4 статьи 614 ГК РФ арендатор вправе потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N 13689/12 разъяснено, что исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 ГК РФ).
Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он был лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам, поскольку из положений статей 606 и 611 ГК РФ следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатора пользованием вещью, в соответствии с ее назначением.
Системное толкование указанных норм во взаимосвязи с положениями статьи 614 ГК РФ свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.
Таким образом, для установления наличия или отсутствия у арендатора обязанности по оплате аренды имущества следует установить, в том числе, наличие у арендатора возможности использовать арендованное имущество в целях, для которых оно было предоставлено.

Распространение коронавируса в данном случае не означает выбытие имущества из владения и пользования арендатора, равно как указанные обстоятельства не являются недостатками имущества, свидетельствующими о невозможности его использования. Возникшая эпидемия не влияет на возможность или невозможность внесения арендной платы, соответственно оснований для ее снижения ввиду невозможности использования имущества по целевому назначению нет, если иное не предусмотрено заключенным договором.

На мой взгляд, уменьшить размер арендной платы можно только в добровольном порядке посредством переговоров, успешность которых в большей степени зависит от человечности арендатора.

Добрый день,

С точки зрения российского законодательства, эпидемию коронавируса можно расценивать, как обстоятельства непреодолимой силы (форс-мажор). Для договоров исполнение которых осуществляется на территории Москвы и Московской области указанное обстоятельство подвержено Указом мэра Москвы от 14 марта 2020 №20-УМ, Постановление Губернатора Московской области от 13 марта 2020 №115-ГП.
Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.
К указанной ситуации применима норма ч. 1 ст.451 ГК РФ, которая устанавливает, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Положения статей 450, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации являются диспозитивными и допускают согласование в договоре аренды возможность изменить условия договора по требованию одной из сторон, в том числе условие об увеличении/снижении арендной платы.

Согласно ч.4 статьи 614 ГК РФ  если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

В настоящее время рекомендую направить в адрес контрагента требование о возможности снижения(закрепления) арендной платы с учетом приведенных выше обстоятельств.

При этом у контрагента не наступает обязательств по принятию поступившего предложения.

В случае согласования условий, устраивающих обе стороны договора указанные договоренности оформляются дополнительным соглашением к договору.