Продажа квартиры (куплена 2 года назад)

Здравствуйте, Алексей!

пока Вы не подписали с застройщиком акт приема-передачи Вы можете уступить свои права по ДДУ заключив соответствующий договор.

1) Могу ли я продать выше указанной суммы, какие при этом будут налоги

Алексей

да, можете продать за большую цену. НДФЛ Вы уплатите с разницы между доходом от уступки и расходами понесенными по ДДУ, если заявите налоговый имущественный вычет по подп.2 п.2 ст.220 НК в виде уменьшения дохода на расходы.

..., при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (имущественных прав).

Алексей, добрый вечер!

1) Могу ли я продать выше указанной суммы, какие при этом будут налоги

Алексей

Можете. Но нужно учитывать кадастровую стоимость: если договорная стоимость будет менее 70% кадастровой, то налог будет исчисляться исходя из 70% кадастровой стоимости (п. 2 ст. 214.10 НК РФ). 

Положение о 70% кадастровой стоимости применимо в отношении продажи квартиры. В отношении продажи имущественных прав на квартиру (уступка права требования) не применимо.

2) Можно ли как то уменьшить сумму налога или не платить совсем?

Алексей

Можете вовсе не платить налог, если продадите за ту сумму, за которую покупали. 

Согласно пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ

вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Этот касается и уступки права требования на квартиру: при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением имущественных прав.

3) Если надо продать срочно — проще уже дождаться ключей или можно по договору переуступки?

Алексей

Можете продать имущественные права на квартиру по договору уступки права требования.

Добрый день Алексей! Налог с продажи квартиры придется платить все равно, Согласно дополнениям, внесенным в НК РФ в 2016 году, государство поделило продавцов квартир на 2 категории с учетом даты вступления во владение:

граждане, которые стали собственниками до 01.01.2016;
граждане, ставшие владельцами после 01.01.2016.
Порядок налогообложения первой группы граждан не изменился: при продаже недвижимости, которая была в собственности свыше 3 лет, платить НДФЛ не требуется, не зависимо от суммы сделки. Для второй группы граждан данный период продлили до 5 лет. Именно столько должно пройти с момента приобретения недвижимости, чтобы получить возможность реализовать жилье без налоговых выплат.

Уменьшить налогооблагаемую сумму, с которой уплачивается налог, можно с помощью следующих льгот (ст. 271 НК РФ):

имущественный вычет в размере до 1 миллион руб. (ст. 220 НК РФ);
уменьшение базы для расчета налога на сумму затрат, связанных с приобретением данной квартиры (все расходы должны быть подтверждены документами);
дополнительные льготы для отдельных категорий граждан, например, ветеранов, военных, инвалидов и т.д.

Чтобы избежать больших налогов лучше прожать по договору переуступки.

Здравствуйте, Алексей.

3) Если надо продать срочно — проще уже дождаться ключей или можно по договору переуступки?

Алексей

Вообще переуступка возможна до подписания акта приема-передачи — см. п.2 ст. 11  Федерального закона  от 30.12.2004 N 214-ФЗ

В общем-то до передачи ключей, надо полагать одновременно с этим и акт будет подписываться можете и успеть заключить договор уступки и зарегистрировать его. Срок регистрации — 9 дней при сдаче через МФЦ (ст.16 ФЗ «О госрегистрации недвижимости»).

Перечень документов в п.10. ст.48 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

По налогам, в общем-то не имеет значения, после подписания акта договором купли-продажи или до договором уступки, в обоих случаях налог будет подлежать уплате, при этом Вы вправе воспользоваться вычетом в соответствии с пп.2 п.2 ст.220 НК РФ в размере произведенных расходов (13 507 000)