8 499 938-65-20
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.

Нет электронной подписи и печати на договоре долевого участия

Куплили квартиру в ипотеку,заключили договор долевого участия и сказали что теперь действуют электронная подпись и печать.Сказали пришлют на электронную почту .Когда получила договой по электронной почте то не нашла на ней ни каких отметок и электронных печати и подписи.Когда я задала вопрос почему так,мне ответили,что она к ней прикладывается.Что это значит?.А когда я сказала что подьеду к ним лично что бы предоставить мне в рас печатаном виде с подписями и печатями, менеджер сказал что даст мне после регистрации в гос реестре.Правомерно ли это,ведь я получается без документов и нет ни каких гарантий.Как быть?

03 марта 2020, 18:44, Елизавета, г. Москва
Роман Куняшев
Роман Куняшев
Юрист, г. Москва

Елизавета!

Такой вид мошенничества действительно очень распостранен, я как юрист по недвижимости постоянно с этим сталкиваюсь на практике.

Существует такой вид обращения за регистрацией прав на недвижимость и сделок с ней, как электронная регистрация. Такая форма обращения за регистрацией прав и сделок с объектами недвижимости была предусмотрена еще Приказом Минэкономразвития России от 26.11.2015 N 883, но документ вступил в силу с 01.01.2017, а примерно с начала 2018 года Росреестр начал оказывать подобную услугу электронной регистрации через свой официальный сайт в сети Интернет. Несомненно, это удобный способ регистрации прав и сделок с недвижимостью.
Однако мошенники достаточно быстро поняли, что могут использовать указанную услугу Росреестра в своих целях.

Вот случай из моей практики:
Супруги приобрели недвижимость в ипотеку по договору долевого участия в долевом строительстве с использованием услуги Росреестра по электронной регистрации такой сделки. Оформление такой сделки обеспечивал застройщик. Для подобной регистрации необходимо получить электронную цифровую подпись (ЭЦП), ключ доступа к которой получает представитель застройщика, оформляющий сделку.

Сделка была зарегистрирована, документы пришли на электронную почту собственников. По истечении какого-то времени лица, получившие доступ к ключу электронной цифровой подписи собственников, подали якобы от их имени документы на дальнейшую регистрацию уступки прав требования, права по которой перешли новым владельцам объекта.

Электронная почта не всегда своевременно проверяется ее владельцами, поэтому теперь уже бывшие собственники долевой недвижимости об этом ничего не знали! В дальнейшем, конечно, можно оспорить подобную сделку, но это в любом случае только судебный порядок защиты своих прав и не обязательно положительный исход дела, а получается, что мошенники подали документы на регистрацию сделки без представления всяких документов и не обращаясь лично за такой регистрацией!

Это серьезное упущение законодателя недавно было исправлено — 02.08.2019 приняты изменения в действующий Закон N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», касающиеся возможности проведения электронной сделки по регистрации прав и перехода прав на недвижимое имущество только после письменного заявления правообладателя о проведении такой сделки, поданного лично или посредством почтового отправления, где подлинность подписи заявителя свидетельствуется в нотариальном порядке.

То есть сведения в государственный реестр недвижимости (ГРН) об отчуждении объекта по заявлению с использованием цифровой подписи могут вноситься только при наличии специальной отметки о возможности такой формы подачи документов. Отметка может быть проставлена только на основании личного заявления собственника. Запись о поступлении такого заявления вносится в государственный реестр недвижимости.

Такое заявление может быть представлено как в отношении одновременно всех объектов недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано в ГРН за собственником, так и в отношении любого из них. То есть в заявлении можно указать, к какому именно объекту оно относится, если собственник имеет несколько зарегистрированных объектов недвижимости.
Отсутствие в ГРН такой записи о возможности регистрации на основании документов, подписанных усиленной квалифицированной ЭЦП, является основанием для возврата без рассмотрения заявления о государственной регистрации перехода, прекращения права собственности на соответствующий объект недвижимости. Орган регистрации прав обязан уведомить собственника объекта недвижимости о возврате указанного заявления с указанием причины возврата.

Отсутствие в ГРН записи о возможности регистрации на основании документов, подписанных усиленной квалифицированной ЭЦП, не препятствует осуществлению такой регистрации на основании заявления в электронной форме, представленного:
1) органом государственной власти или органом местного самоуправления;
2) нотариусом;
3) сторонами договора купли-продажи объекта недвижимости с использованием информационных технологий взаимодействия кредитной организации с органом регистрации прав;
4) сторонами договора об отчуждении объекта недвижимости, если соответствующее заявление и прилагаемые к нему документы в электронной форме подписаны усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП), квалифицированный сертификат ключа проверки которой выдан ФГБУ в соответствии с действующим законом.

Орган регистрации прав в день поступления заявления о государственной регистрации перехода, прекращения права собственности на объект недвижимости, принадлежащий собственнику, и прилагаемых к нему документов в электронной форме, подписанных УКЭП, уведомляет физическое лицо, за которым в ГРН зарегистрировано право собственности на объект недвижимости, об указанном заявлении. Такая обязанность органа регистрации возникает не ранее 03.11.2019.

Запись, содержащаяся в ГРН, о возможности регистрации на основании документов, подписанных УКЭП, может быть погашена на основании:
1) представленного заявления собственника объекта недвижимости об отзыве ранее представленного заявления о возможности регистрации на основании документов, подписанных УКЭП;
2) вступившего в законную силу судебного акта.
Рассмотренные изменения в ФЗ N 218-ФЗ вступили в силу 13.08.2019 — по истечении 10 дней с момента их официального опубликования.

Принятые изменения действительно значительно минимизируют случаи мошеннических действий при регистрации прав на объекты недвижимости и сделок с ними по сравнению с ранее предоставленным простором для них.

Рассмотренные изменения в Законе также не позволяют мошенникам использовать доступный до этого вариант подачи документов на регистрацию недвижимости посредством электронного обращения с получением ЭЦП по доверенности, совершенной в простой письменной форме или по копии паспорта собственника. Ужесточение порядка выдачи ключей проверки ЭЦП обсуждалось, по словам председателя Государственной Думы ФС РФ, в ходе больших парламентских слушаний по развитию цифровой экономики, которые прошли в Государственной Думе ФС РФ 8 июля 2019 г. Принятые изменения являются одной из мер такого ужесточения.

Таким образом, теоретически риск мошенничества существует всегда и в любых сделках с недвижимостью. Однако он существенно снижается, если собственник объекта соблюдает хотя бы самые минимальные правила:
— следит за своим документом, удостоверяющим личность (не теряет, не оставляет, контролирует, кто и сколько снимает с него копий, и т.д.);
— не выдает доверенностей с правом распоряжения собственной недвижимостью посторонним лицам, которым доверяет менее, чем себе;
— контролирует местонахождение правоустанавливающих документов на все принадлежащие объекты (договоры, свидетельства о праве на наследство и т.д.);
— не отдает правоустанавливающие документы в пользование третьим лицам в подлинных экземплярах;
— не являясь специалистом — обращается к профессиональным юристам за сопровождением сделки;
— при участии в сделке — внимательно наблюдает за действиями сторон и сотрудников, принимающих документы;
— перед подписанием заявлений, документов на сделке — читает подписываемое;
— участвуя в сделке — знает перечень необходимых документов, требующихся для ее регистрации;
— периодически или при определенных обстоятельствах полагать, что существует риск мошеннических действий с принадлежащим объектом недвижимости, — заказывает справку на объект;
— пишет заявление о невозможности проведения сделки без его личного участия.

С уважением, юрист по недвижимости Роман Куняшев

03 марта 2020, 19:55
0
0
0
0
Елизавета
Елизавета
Клиент, г. Москва

В моем случае, получается мне нужно дождаться когда выдадут документ регистрации из гос реестра и пойти заказать выписку для проверки регистрации чтобы не усомниться в порядочности компании застройщика а так же требовать под писаный договор долевого участия с печатями и подписями.

03 марта 2020, 21:36
Консультация юриста бесплатно
Сергей Елунин
Сергей Елунин
Юрист, г. Ставрополь

Добрый день, могу исходить из практики работы застройщика. Застройщики высылают пять файлов: файл pdf с договором участия в долевом строительстве действительно не содержит подписей (так как подписи действительно прикладываются). Имеется файл xml который содержит номер, дату регистрации, фамилию регистратора. Проверить файл xml можете на сайте https://rosreestr.ru/ и пройти по разделам: открытая служба — открытые данные — проверка электронного документа. Сохраните все файлы, но если хотите на бумажном виде — необходимо обратиться с данными файлами к нотариусу за отождествлением ДДУ.

06 марта 2020, 09:20
1
0
1
0
Услуги юристов в Москве
Мы договариваемся с юристами в каждом городе о лучшей цене.
Похожие вопросы
Предпринимательское право
Обязательно ли необходима электронная подпись и печать?
Добрый день. Мы небольшая компания по производству мебели. Хотим выйти на продажи в другие города. Вопрос: как сделать сделку более безопасной для наших клиентов и для нас, какой договор использовать при заключении сделки? Обязательно ли необходима электронная подпись и печать?
03 апреля, 01:57, вопрос №3020818, Алексей, г. Новосибирск
1 ответ
Договорное право
У прдовца в договоре долевого участия отсутствуют печати и подписи
Я покупаю квартиру в ипотеку. У прдовца в договоре долевого участия отсутствуют печати и подписи. Квартира заррегестрована в ЕГРН. Чем это грозит? Спасибо.
23 июня 2020, 00:41, вопрос №2805391, сергей, г. Владивосток
1 ответ
289 ₽
Вопрос решен
Наследство
Как по закону унаследовать права и обязанности по договору долевого участия?
Здравствуйте. В прошлом году после смерти матери я посетил нотариуса. Я единственный наследник, никаких препятствий для наследования нет, все документы в порядке. У нотариуса я подписал заявление на наследство (которое было составлено ею), в состав которого входят права и обязанности по договору долевого участия. Она выдала мне справку, о том что заведено наследственное дело. Я попросил её предварительно рассчитать стоимость её услуг за выдачу свидетельств о наследстве. Она мне на бумажке карандашом написала и держа в своей руке показала, не отдавая мне в руки. По части ДДУ вышла сумма, которая складывалась из пошлины 0,3% от ПОЛНОЙ стоимости квартиры, указанной в ДДУ и услуг правового и технического характера. Непосредственно по ДДУ у меня проблем нет. Кредита нет, предусмотрена оплата с отсрочкой равными платежами, вся сумма ещё не выплачена (я продолжаю в соответствие с графиком платежей со своего счета исправно её выплачивать строительной компании), дом не достроен, на стадии завершения в этом году. Я не могу согласиться с рассчётами по свидетельству на ДДУ, поэтому написал сначала обращение через сайт Нотариальной Палаты, к которой относится нотариус. Ответ пришел мне по электронной почте. Смысл ответа - нотариус поступает правильно. С правовой точки зрения меня их рассуждения совершенно не убедили, и я уверен в свой правоте. Я также писал в Росреестр с вопросом, а нужно ли им вообще свидетельсво с указанием в нем ДДУ, чтобы зарегистрировать дополнительное соглашение со строителями. Ответ пришел большой и абсолютно бессмысленный, просто отписка. В итоге у меня два вопроса: Первый (главный) - определиться в принципе, каким путем мне унаследовать ДДУ. Если нотариус неправильно рассчитывает свидетельство по ДДУ, пытаясь хапнуть, то как правильно считать? В интернете я читал про случаи отказа нотариусов, и уже согласен с этим, т.к. имущественных прав на квартиру нет даже у строителей, и не было у моей мамы (как дольщика), закон говорит прямо - право собственности на недвижимость может быть только после государственной регистрации (без учета оплаченных сумм и т.д.). Поэтому по наследству эти ИМУЩЕСТВЕННЫЕ права передать нельзя (потому что они ещё не возникли). Я считаю что по сути по наследству мне переходят исключительно ОБЯЗАННОСТИ (уплатить всю сумму по договору), и если я их выполню, и застройщик построит дом, то далее на основании договора долевого участия (и доп соглашения к нему) я могу обратиться в Росреестр, после регистрации и возникает КВАРТИРА, как имущество, с её оценочной стоимостью. Уж простите за мой неюридический язык. Вторая проблема - нет оснований для подачи заявления в суд на нотариуса. Должен быть либо ОТКАЗ в нотариальных действиях, либо неправильно СОВЕРШЕННЫЕ действия. Ни того, ни другого не было. Нотариус упорно не хочет выдать мне стоимость услуг на бумаге ПЕРЕД тем, как я оплачу эти услуги, я даже записал наш разговор на диктофон. Всю техническую работу я готов проделать сам, писать письма и пр. Мне нужна истина, может быть примеры судебных решений. В любом случае, заранее спасибо. С уважением, Саломатин Ростислав
11 мая 2019, 08:20, вопрос №2332384, Ростислав, г. Голицыно
8 ответов
Долевое участие в строительстве
Возможна ли оплата в Сбербанке по договору долевого участия с застройщиком?
после перечисления в отделении сбербанка суммы по договору долевого участия, после регистрации договора в росреестре, нам выдали чек-ордер формируемый програмно-техническим комплексом банка, где смущает ,что нет оттиска печати и подписи и фамилии оператора, а вместо этого подпись банка - где много цифр и букв,в конце в кавычках слово сертификат. А оператор - в кавычках № или ФИО:и стоит пятизначный номер. Правомерен ли юридически этот документ на перечисление денег, или же надо идти в банк и требовать какой то другой документ ,подтверждающий совершение операции с печатью и подписью.
13 июля 2017, 19:33, вопрос №1695607, Валентина, г. Сергиев Посад
1 ответ
Все
Заключение договора долевого участия
Здравствуйте! Подскажите пожалуйста, оформили ипотеку на покупку квартиры в городе Новосибирск,сами пока проживаем в Ставрополе. В течении 7 дней заемщик должен вылетить в Новосибирск и подписать договор долевого участия. Но сейчас такой возможности нет. Вопрос в том, что может ли заемщик написать доверенность и заверить ее у нотариуса, на другого человека, что бы тот человек имел право подписи всех документов необходимых для заключения сделки.
23 ноября 2014, 19:07, вопрос №627347, Маргарита, г. Ставрополь
3 ответа
Дата обновления страницы 04.03.2020