Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Налоги ООО при сдаче в аренду коммерческой и жилой недвижимости
Здравствуйте. Интересует налог на имущество для ООО на УСН.
Мы ООО. Планируем заниматься сдачей в аренду коммерческой недвижимости, которой владеем. Находимся на системе УСН 6%.
Разъясните кратко в целом, какие налоги на имущество платит ООО при сдаче в аренду недвижимости.
+ 3 подвопроса:
1. Читал, что ИП не платит налог на собственность при сдаче этой собственности, а платит допустим 6% от дохода, и в эти 6% уже включен налог на сдаваемую собственность. Имеет ли ООО возможность не платить налог на здание и земельный участок, на котором расположено здание..
2. Если ответ на подвопрос №1 = Да, то:
если мы переходим на УСН 15%, и полностью забиваем статью расходов (например кредитами, ремонтными работами), так чтобы платить только 1% от дохода, сохраняется ли право не платить налог на собственность (здание и землю)??
3. Какие возникают налоги ООО при продаже недвижимости, если: 3.1 просто продается
3.2 планируется покупка более дорогой недвижимости.
Заранее спасибо !
«Налог на собственность» в данном случае состоит из двух независимых налогов
1. налог на имущество (здание) организаций (если собственник ООО), согласно главе 30 НК РФ ИЛИ налог на имущество (здание) физического лица, согласно Закона РФ от 09.12.1991 N 2003-1(ред. от 29.06.2012)«О налогах на имущество физических лиц»
2. земельный налог согласно главе 31 НК РФ
При этом
согласно ст 346.11 Налогового кодекса." Применение упрощенной системы налогообложения индивидуальными предпринимателями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате налога на доходы физических лиц (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, за исключением налога, уплачиваемого с доходов, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным пунктами 2, 4 и 5 статьи 224 настоящего Кодекса), налога на имущество физических лиц (в отношении имущества, используемого для предпринимательской деятельности)."
То есть как поясняется в письме ФНС от 4.08.2010 N ШС-17-3/847
пунктом 3 статьи 346.11 Кодекса установлено, что применение индивидуальными предпринимателями упрощенной системы налогообложения предусматривает их освобождение от обязанности по уплате ряда налогов, в том числе налога на имущество физических лиц в отношении имущества, используемого для предпринимательской деятельности.Таким образом, индивидуальные предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения и являющиеся собственниками имущества, используемого для осуществления своей предпринимательской деятельности, не являются плательщиками налога на имущество физических лиц (в отношении такого имущества). В отношении иного имущества указанные индивидуальные предприниматели признаются плательщиками налога на имущество физических лиц на общих основаниях.Исходя из совокупности положений Кодекса и Закона N 2003-1 для подтверждения права на освобождение от уплаты налога на имущество физических лиц индивидуальные предприниматели подают в налоговые органы заявление в произвольной форме об освобождении от уплаты данного налога в отношении указываемых в заявлении объектов недвижимости.Кроме того, необходимо представить в налоговые органы документы, подтверждающие факт использования объектов недвижимости для осуществления предпринимательской деятельности.
ВАЖНО: При продаже недвижимости, приобретенной при использовании УСН 6%, будете вынуждены платить 6% от дохода с продажи, что невыгодно. Даже если перейдете на УСН 15%, это не решит проблему, т.к. расходы на приобретение имущества при использовании УСН 6% не учитывались, вследствие чего ваших расходов на приобретение этой недвижимости в налоговых целях не существует.
Таким образом, чтобы выгоднее продать имущество, придется ликвидировать организацию, распределить имущество между участниками и потом продать от имени ФЛ. Имеет смысл только, если планируете ждать 3 года с момента приобретения физ. лицами этого имущества в собственность (в противном случае, будете вынуждены платить 13% НДФЛ от стоимости продажи, что еще менее выгодно, чем просто продать на УСН).
Если обладаете сроком ожидания в 3 года, можно вывести недвижимость на ФЛ, зарегистрировать ИП, и сдавать в аренду ООО от имени ИП, которое будет сдавать имущество третьим лицам в субаренду.
Вариант: Если недвижимость внесена в уставный капитал организации учредителем, то при ее последующей продаже (после ликвидации ООО) он имеет право учесть свои расходы на ее приобретение. Если они сопоставимы с доходом от продажи, можно не ждать 3 года.
По земельному налогу платежи ИП и организации при работе на УСН платят на общих основаниях (ст. 388 НК). Единственное послабление — декларации следует подавать не раз в квартал, а по итогам года.
Что касается налога на имущество организаций, то от него освобождаются только организации, находящиеся на ЕНВД (cv главу 26.3 НК), и только в отношении имущества, используемого в рамках ЕНВД. В отношении прочего имущества организации уплачивают имущественный налог по общим правилам( п. 4 ст. 346.26)
При этом налогоплательщики, осуществляющие наряду с предпринимательской деятельностью, подлежащей налогообложению единым налогом, иные виды предпринимательской деятельности, обязаны вести раздельный учет имущества, обязательств и хозяйственных операций в отношении предпринимательской деятельности, подлежащей налогообложению единым налогом, в отношении которой налогоплательщики уплачивают налоги в соответствии с иным режимом налогообложения (п. 7 ст. 346.26 Кодекса).
Налоговая ставка по налогу на имущество организаций устанавливается законодательством субъектов и не может превышать 2,2%. (ст. 380 НК), может быть дифференцированной.
Налоговая ставка по налогу на имущество физических лиц устанавливается нормативными актами представительных органов местного самоуправления в сответствии со ст. 3 Закона о налоге на имущество физических лиц. Ставка дифференцированная, не превышает 2 % инвентаризационной стоимости, объектом налогообложения является 1) жилой дом;2) квартира;3) комната;4) дача;5) гараж;6) иное строение, помещение и сооружение; или доля в праве на это имущество.
Налоговая ставка по земельному налогу устанавливается также представительными органами муниципальных образований, в зависимости от категории земельного участка не может превышать 0,3 или 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка. (ст 391, 394 НК)
При продаже имущества организация, находящаяся на УСН уплачивает налог на сумму дохода соответственно своему налоговому режиму и налоговой ставке. В вашем случае — 6%.
Что касается налоговых ставок в отношении доходов, полученных от продажи имущества физического лица, являющегося предпринимателем, то ставка зависит от того, используется данное имущество в предпринимательской деятельности или нет.
Если используется, то ставка соответственно форме УСН данного ИП.
Если не используется, то 13% НДФЛ для резидентов и 30% для нерезидентов, но при нахождении данного имущества в собственности более 3х лет НДФЛ не облагается (то есть налог не платится вообще).
При исчислении налога можно учесть расходы, произведенные на приобретение данной недвижимости ранее.
Также физическое лицо для целей уплаты НДФЛ имеет право воспользоваться налоговыми вычетами
В размере не более 1 млн рублей при каждой продаже недвижимого имущества
В размере стоимости имущества, но не более 2 млн. рублей единоразово (раз в жизни), если приобретает недвижимое имущество.
Оба вычета предусмотрены частью 1 статьи 220 НК и касаются в основном жилого недвижимого имущества, то есть имеются ограничения по назначению имущества, в отношении которого применяются данные вычеты.
Еще раз акцентирую, что НДФЛ и соответственно вычеты по НДФЛ применяются только в отношении имущества, не используемого в предпринимательской деятельности.