Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Правовые аспекты обустройства антресоли в нежилом помещении
Дано: нежилое встроено-пристроенное помещение на первом этаже жилого комплекса. Помещение в собственности. Есть техническая возможность обустройства антресоли (будет составлять менее 40% от кадастровой площади объекта) в пристроенной части — высота потолков 5.3 м.
Возникли следующие вопросы —
1. Обустройство антресоли является переустройством, перепланировкой? Или наряду с антресольным этажом все же относится к реконструкции?
2. Если антресоль — переустройство, то подлежит ли оно обязательному согласованию в органах власти (муниципальных и.т.д)? Верен ли порядок решения этого вопроса: изготовление проекта переустройства — согласование в органах власти — монтаж? Каков порядок согласования если оно необходимо?
3. Есть ли ограничения по высоте потолков у антресолей в нежилых помещениях (про ограничения по канализации и плитам мне известно).
4. Действительно ли по закону возможно возведение только одной антресоли на конкретный объект, даже при учете, что две антресоли в разных помещениях в совокупности не составят более 40% его общей площади?
5. Включается ли образованная антресоль в общую площадь нежилого помещения? Если включается — то рассчитывается по полной площади или с коэффициентом?
Здравствуйте, Григорий.
Несмотря на различие судебной практики по данному вопросу я стою на позиции, что указанные Вами работы являются реконструкцией поскольку увеличивается площадь помещения и объем.
Судебная практика в подтверждение
ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 декабря 2017 г. N 310-КГ17-19124
https://sudact.ru/regular/doc/PgVqrOO3xSNJ/
Градостроительный кодекс
Статья 1. Основные понятия, используемые в настоящем Кодексе
В целях настоящего Кодекса используются следующие основные понятия:
14) реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов;
Вам необходимо получить разрешение на реконструкцию в органах власти.
В противном случае придется узаканивать указанные работы в порядке статьи 222 ГК через суд с иском о сохранении помещения в реконструированном виде.
При этом, Вы будете обязаны доказать, что обращались в органы власти за получением необходимого разрешения на реконструкцию в порядке статьи 51 Градостроительного кодекса РФ.
С уважением! Г.А. Кураев
1. Обустройство антресоли является переустройством, перепланировкой? Или наряду с антресольным этажом все же относится к реконструкции?Григорий
Здравствуйте. Согласно ст. 1 ГрК РФ
В целях настоящего Кодекса используются следующие основные понятия:
14) реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов;
Исходя из этой формулировки, полагаю, что при обустройстве антресоли в том смысле, который Вы применяете в данном случае, у Вас будет реконструкция, т.к. параметры объекта меняются. Соответственно переустройством-перепланировкой возведение антресоли не является. Вот что указано в одном и судебных решений:
Термин «антресоль» нормативные акты в области строительства определяют следующим образом: как площадку, занимающую верхнюю часть объема помещения жилого дома, предназначенную для увеличения его площади, размещения вспомогательных складских и других помещений (Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденная приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 N 37); площадка в объеме двусветного помещения, площадью не более 40% площади пола двусветного помещения или внутренняя площадка квартиры, расположенной в пределах этажа с повышенной высотой, имеющая размер площади не более 40% площади помещения, в котором она сооружается (СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные», принято постановлением Госстроя России от 23.06.2003 N 109)
и вывод:
Таким образом, изменение площади помещения относится к реконструкции, и, если не доказано обратного, требовало выдачи соответствующего разрешения до начала работ, а при регистрации изменений в сведениях Единого государственного реестра прав – разрешения на ввод в эксплуатацию.
https://sudact.ru/arbitral/doc/XdPT8FdOer6B/
Я с таким выводом согласен.
3. Есть ли ограничения по высоте потолков у антресолей в нежилых помещениях (про ограничения по канализации и плитам мне известно).Григорий
На мой взгляд тут Важно понимать назначение собственно самого помещения поэтому ответить на этот вопрос можно будет только после того как Вы поясните в чем состоит назначение.
4. Действительно ли по закону возможно возведение только одной антресоли на конкретный объект, даже при учете, что две антресоли в разных помещениях в совокупности не составят более 40% его общей площади?Григорий
Ограничение в 40% установлено Инструкцией о проведении учета, жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 N 37 и относится к жилым помещениям. Она определяет антресоль как площадку, занимающую верхнюю часть объема помещения жилого дома, предназначенную для увеличения его площади, размещения вспомогательных складских и других помещений. Также согласно СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные», принятым постановлением Госстроя России от 23.06.2003 N 109, антресоль — это площадка в объеме двусветного помещения, площадью не более 40% площади пола двусветного помещения или внутренняя площадка квартиры, расположенной в пределах этажа с повышенной высотой, имеющая размер площади не более 40% площади помещения, в котором она сооружается.
На мой взгляд, к нежилым помещениям такое ограничение не относится.
5. Включается ли образованная антресоль в общую площадь нежилого помещения? Если включается — то рассчитывается по полной площади или с коэффициентом?Григорий
При определении этажности нет, а при определении площади — да.
Обустройство антресоли является переустройством, перепланировкой? Или наряду с антресольным этажом все же относится к реконструкции?Григорий
Добрый день!
В силу пункта 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Так как антресоль определяется как площадка, занимающую верхнюю часть объема помещения, предназначенную для увеличения его площади, размещения вспомогательных складских и других помещений.
Так как считается что будет увеличение площади, то считаю что это будет реконструкцией.
Если антресоль — переустройство, то подлежит ли оно обязательному согласованию в органах власти (муниципальных и.т.д)? Верен ли порядок решения этого вопроса: изготовление проекта переустройства — согласование в органах власти — монтаж? Каков порядок согласования если оно необходимо?Григорий
Если это реконструкция, то конечно в таком случае необходимо согласование органов власти.
Первоначально подается уведомление о реконструкции в порядке ст.51.1 ГрК РФ.
В отличии от реконструкции при подготовке к переустройству помещений в нежилом здании вам не потребуется согласовывать проект с владельцами соседних квартир, гос.органа.
В таком случае следует выполнить следующие действия:
заказать или подготовить проект переустройства;
провести работы в точном соответствии с проектной документацией;
заказать изменения в техническую документацию на объект;
обратиться с технической документацией и стандартным комплектом документов в органы Росреестра для внесения изменений в сведения кадастрового учета.
Здравствуйте. Это реконструкция скорее всего, исходя из НПА и практики.
Судом обоснованно отмечается, что используемые в контексте пункта 12 Требований термины «внутренний этаж» и «антресольный этаж» являются описанием одной и той же строительной конструкции, а именно антресоли, — занимающей верхнюю часть объема помещения жилого дома, предназначенной для увеличения его площади, размещения вспомогательных складских и других помещений (приложение N 1 к Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя Российской Федерации от 4 августа 1998 года N 37), строительные работы при устройстве антресолей не исключают увеличение площади жилого помещения, следовательно, могут быть объектом реконструкции.
https://legalacts.ru/sud/apelliatsionnoe-opredelenie-verkhovnogo-suda-rf-ot-20112017-n-5-apg17-111/
Вам надо также и обратиться в местную администрацию для получения соответствующего разрешения на проведение таких работ.
5. Включается ли образованная антресоль в общую площадь нежилого помещения? Если включается — то рассчитывается по полной площади или с коэффициентом?Григорий
по этажам нет. По площади да включался бы.
3. Есть ли ограничения по высоте потолков у антресолей в нежилых помещениях (про ограничения по канализации и плитам мне известно).Григорий
смотря для чего, что там будет.
Касаемо потолков — внесу уточнение: назначение помещения торгово-офисное (прописано в проектной документации компании-застройщика).В данный момент помещение спланировано в два зала переходящих один в другой с высотой потолков 5.3 в первом зале и 4.2 во втором. Антресоль не будет занимать всю площадь первого зала. С учетом толщины самой конструкции высота потолков составит 2.5 или 2.6 метра. При этом антресоль будет «вторым светом» в высоком зале (т.е сохранится часть потолка высотой 5.3 метра).
Площадь помещения считается с учетом новых площадей с учетом антресолей без применения каких либо коэффициентов.
Пример судебной практики
http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/35089016/
Что касается имущественного налога, то его могут доначислить при выявлении реконструкции.
Хотя могут и не узнать, выявление реконструкции возможно при плановых проверках организации органами градостроительного надзора или при внеплановых проверках, например по жалобам конкурентов.